בית המשפט דחה בכך ערעור של החברות שפיר ודונה. במקביל, נדחתה עתירת עיריית חריש להעניק את ההטבה לאחר שייקבע כי הן עומדות בחוק
חברה שבונה בניין מגורים להשכרה, זכאית להטבות בהתאם לחוק עידוד השקעות הון רק על השטח המשמש בפועל למטרת השכרה, ולא על כל הבניין. בנוסף, ההטבות יוענקו עם אישור המבנה כבניין להשכרה. כך קבע בית המשפט העליון, בפסק דין שבו נדחו ערעורים של החברות שפיר ודונה ושל הוועדה המקומית חריש נגד פסק דין של בית המשפט המחוזי. בפסק הדין, שאותו כתבה השופטת רות רונן, נדחתה דרישה של החברות שפיר ודונה לקבל הטבה על הבניין כולו, ומנגד נדחתה דרישה של הוועדה המקומית להעניק את ההטבה רק לאחר שייקבע כי החברות עומדות בתנאי החוק.
החברות שפיר ודונה הקימו בניינים בעיר חריש, שהוכרו כבניינים להשכרה. לאחר ששילמו אגרות כתנאי להיתרי הבנייה לבניית הבניינים, ביקשו החברות לקבל הטבה בהתאם לחוק עידוד השקעות הון, המקנה פטור מתשלום מחצית מאגרת הבנייה לבניינים להשכרה. בתביעה שהגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה, הן טענו כי הן זכאיות להטבה של השבת מחצית האגרה ששולמה על ידיהן עבור כל אחד מהבניינים, בשל כך שכל אחד מהם הוכר ככנס שהינו "בניין חדש להשכרה".
הוועדה המקומית חריש, מנגד, טענה כי יש לדחות את טענותיהן של החברות, בטענה שהבניינים אינם עונים להגדרת "בניין חדש להשכרה", שכן הם טרם אושרו באופן סופי כנכסים מאושרים. לטענת הוועדה, הזכאות להטבה תינתן רק לאחר שיתברר שהחברות עמדו בתנאי החוק.
בית המשפט המחוזי קבע כי ההטבה ניתנת רק בגין החלק בבניינים המיועד להשכרה, כך שעל הוועדה המקומית להשיב לחברות שפיר ודונה מחצית מסכום האגרה ששולמה רק בעד החלק המיועד להשכרה. עוד נקבע כי ההטבה ניתנת לאחר שהבניין אושר כנכס להשכרה, קרי עוד קודם לבניית הבניינים ועוד בטרם הובהר האם אכן התקיימו התנאים הקבועים בחוק לקבלת ההטבה. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי הזכאות להטבה מתגבשת במועד שבו הוכר הבניין כ"בניין להשכרה", וכי אם יתברר בהמשך כי אחד מהתנאים הקבועים בחוק לקבלת ההטבה לא התקיים – תבוטל ההטבה למפרע.
על פסק הדין הזה הגישו הצדדים ערעורים: החברות שפיר ודונה ערערו על קביעת בית משפט המחוזי לפיה הפטור מתשלום מחצית האגרה ניתן רק ביחס לאגרה ששולמה עבור חלק הבניין המיועד להשכרה, ולא ביחס לאגרה ששולמה עבור כלל שטח הבניין שאושר כ"בניין חדש להשכרה". לטענתן, מרגע שמינהלת מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה והתעשייה אישרה את הבניינים כנכסים שהם "בניין להשכרה" – הן זכאיות להשבה של מחצית מאגרות הבנייה שהן שילמו ביחס לכלל השטח של כל אחד מהבניינים הללו.
השופטת רונן דחתה את הערעור וקבעה כי ההטבה צריכה להינתן ביחס לאגרה ששולמה עבור החלק המיועד להשכרה בלבד. השופטת ציינה כי על פי התקנות לעידוד השקעות הון (מתן פטור מתשלום אגרת היתר בניה לבנינים להשכרה), היתר לבנייתו של בנין להשכרה יהיה פטור ממחצית האגרה בעד חלק הבניין המיועד להשכרה. "לשון התקנה יכולה לשאת פרשנות אחת, ולפיה המבקש היתר לבנייתו של בניין להשכרה לפי הגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מחצית האגרה ששולמה בעד חלק הבניין המיועד להשכרה", קבעה השופטת, "פרשנות זו לפיה ההטבה תינתן בגין החלק המיועד להשכרה בלבד, אף מגשימה בצורה המיטבית את תכלית החקיקה".
השופטת רונן כתבה כי תכלית התקנות היא לתמרץ יזמים לבנות דירות להשכרה לטווח ארוך, וזאת כדי להגדיל את היצע הדירות למגורים בשכירות. "הפרשנות הלשונית שהוצעה לעיל מגשימה בצורה המיטבית את תכלית החוק. זאת, שכן בהתאם לפרשנות זו, ההטבה תהיה גדולה יותר ככל ששטח גדול יותר מהבניין יהיה מיועד להשכרה. באופן זה ניתן תמריץ ליזמים להפוך דירות נוספות לדירות להשכרה – מעבר לדירות ששטחן הכולל עולה כדי מחצית משטח הבניין".
במקביל, השופטת דחתה גם את ערעור הוועדה המקומית, טענה כי המועד לקבלת ההטבה של החברות טרם הגיע, וכי הן יהיו זכאיות להטבה רק לאחר שיתברר כי הן עמדו בכל התנאים שנקבעו בחוק לעידוד השקעות. הוועדה ציינה בערעור כי האישור לכך שמדובר בבניין להשכרה מותנה במילוי התנאים הקבועים בחוק ובתנאים נוספים. כך, נדרש כי לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים במשך 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבנייה. לגישת הוועדה, זוהי המסקנה הנובעת הן מלשון החוק והן מתכלית החקיקה – שהיא כאמור לתמרץ יזמים לבנות דירות להשכרה לטווח ארוך כדי להגדיל את היצע הדירות למגורים בשכירות. מתן ההטבה מראש לא יעודד את היזמים לעמוד בתנאיה, והוועדה תיאלץ "לרדוף" אחריהם כדי לוודא את קיום תנאי ההטבה וכדי לדרוש השבה של הכספים אם לא יעמדו בתנאים אלה.
השופטת כתבה בהחלטתה לדחות את הערעור: אני סבורה כי כל אחד מהבניינים אושר כ"בניין להשכרה" בהתאם לחוק לעידוד השקעות; וכי באשר למועד מתן ההטבה – יש לקבל את עמדת החברות כך שההטבה תשולם להן כבר עתה, בכפוף לחיוב להשיב אותה אם הן לא יעמדו בתנאי החוק".
השופטת כתבה בהחלטה כי אין די בכך שהבניינים שבלב הערעורים מוגדרים כ"בניין חדש להשכרה". היא קבעה כי יש לקבוע גם את המועד לקבלת ההטבה. השופטת יצרה הבחנה בין מועד הזכאות להטבה לבין מתן ההטבה בפועל, ואין בין המועדים הללו חפיפה: "יש להבחין בין מועד הזכאות להטבה לבין מועד מתן ההטבה. אין הכרח כי תתקיים חפיפה בין המועדים. מועד מתן ההטבה יכול להיות קודם למועד הזכאות לה, כאשר מתן ההטבה יותנה בהחזר שלה אם יתברר בדיעבד כי מקבל ההטבה לא היה זכאי לקבלה. מנגד, מועד הזכאות יכול גם להיות קודם למועד מתן ההטבה בפועל".
השופטת פירטה וציינה כי החוק קובע את מועד הזכאות להטבה – המועד שבו נתמלאו תנאי הזכות להטבות – בתום לכל היותר 7 שנים מתום הבניה. לצד זאת, בהתאם לפרשנות הנלמדת מלשון החוק – מועד מתן ההטבה – המועד שבו תתבצע השבה של מחצית האגרה ששולמה בעד השטח בבניין המיועד להשכרה – קודם למועד הזכאות לה. עוד קבעה השופטת כי בהתאם לחוק, בחינת הזכאות להטבה תיעשה לאחר מועד מתן ההטבה בפועל, ובמקרה שבט לא התקיימו התנאים הקבועים תבוטל ההטבה למפרע ומקבל ההטבה יהיה חייב להחזיר את הסכום שהיה משלם אילולא ההטבה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. "החיוב להחזיר הטבה שכבר ניתנה, מעלה בבירור את המסקנה לפיה ההטבה ניתנת בפועל לפני הקביעה הסופית ביחס לזכאות לה", קבעה השופטת.
השופטים עוזי פוגלמן ודפנה ברק ארז הצטרפו לעמדתה של השופטת רונן.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
