הפוליסה הביטוחית המרכזית של פרוייקטי התחדשות עירונית להריסה ובנייה מחדש מגנה על הרכוש רק מיום ההריסה. ומה לגבי תקופת הביניים שבין הפינוי לתחילת עבודות ההריסה? כל ההסברים, ההשלכות והפתרונות במדריך שלפניכם
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מבוססים על הריסת המבנה הקיים והקמת בניין חדש, משודרג, בטיחותי ורחב ממדים. בין אם מדובר על מסלולי פינוי-בינוי ובין אם על התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), המודל הוא בעל קווים זהים.
לאחר חתימה על חוזה ו"יציאה לדרך", הדיירים מפנים את דירותיהם למגורים זמניים בשכירות. המבנה הקיים נהרס, בניין חדש נבנה במקומו והדיירים שבים לדירותיהם החדשות.
בכתבה הקצרה הבאה נעסוק בהיבט חשוב בפרויקטים אלה ברמת הביטוח והוא האחריות לביטוח הדירות בתקופת הביניים שבין פינוי הדיירים למועד ההריסה. זוהי נקודה מהותית שכן, כפי שנסביר מיד, הפוליסה המרכזית של הפרויקט – ביטוח עבודות קבלניות – מגנה על הרכוש רק מיום ההריסה. בתקופת הביניים שבין הפינוי לתחילת עבודות ההריסה, הפוליסה הקבלנית לא מספקת מענה ביטוחי, ולעניין זה יכולות להיות השלכות דרמטיות.
ביטוח עבודות קבלניות נכנס לתוקפו מיום ההריסה הראשון אך ברור שהדיירים לא יוצאים מדירותיהם באותו היום בדיוק. על פי רוב הם עוזבים כחודש עד שלושה חודשים (ולפעמים יותר) קודם לכן. במהלך החודשים הללו הפוליסה הקבלנית לא מספקת פתרון ביטוחי לנזקים למבנה.
הבעיה הביטוחית
ישאל השואל, ובצדק, מדוע יש בכלל לדאוג לביטוח מבנה המיועד להריסה. התשובה היא שבמקרים מסוימים, שאינם רבים אך בהחלט מתרחשים, הפרויקט עלול להיעצר/להתעכב לאחר הפינוי. למשל בעקבות סיבות שקשורות בקבלן או ביזם שיצא מהפרויקט מסיבה כזו או אחרת, בעקבות אירועים שקשורים ברשות המקומית שמערימה קשיים בלתי צפויים, בשל עיכוב הפינוי כתוצאה מדיירים סרבנים ובין אם מכל סיבה אחרת (כמו אירועים ביטחוניים, התפרצות מגפה ועוד).
מרבית ההסכמים בין הדיירים ליזמים מכירים מראש באפשרות הזו של עצירת הפרויקט דווקא בתקופת הביניים הזו, ואף מסדירים את האפשרות ליזם לבטל את הפרויקט ולהשיב את הדיירים לדירותיהם, אותן עזבו זמן קצר קודם לכן. עקב כך עולה הצורך לדאוג לכיסוי ביטוחי לדירות עקב נזקים שעלולים להגרם להן בתקופת הביניים, בה עשויים הדיירים לשוב לדירותיהן, מבלי שהפרויקט יתבצע.
חשוב לזכור כי בהעדר כיסוי ביטוחי כאמור וככל שהדיירים יצטרכו לשוב לדירותיהם, נזק שיגרם לא יהיה מכוסה והדיירים עלולים למצוא את עצמם בבעיה גדולה.
בד"כ הפוליסה הקבלנית מעניקה למבוטחים כיסוי כנגד נזקי רכוש וגוף לעוברי אורח, אך זאת כאמור רק מרגע ביצוע עבודות הפרויקט. הפוליסה לא כוללת כיסוי לביטוח המבנה שזה עתה פונה מיושביו ולא מתבצעות בו עבודות כלשהן.
מה הפתרון הביטוחי?
למעשה קיימים לכך לפחות 2 פתרונות ביטוחיים:
הפתרון הביטוחי הראשון לתקופת הביניים בין הפינוי להריסה נעוץ בדרישה להסדרה חוזית של העניין מול הדיירים. כלומר, בהסכם שנחתם מולם, הדיירים יחויבו להחזיק בתוקף את ביטוחי הדירות שלהם גם לאחר הפינוי ועד למועד ההריסה.
חשוב לזכור כי גם לדיירים יש אינטרס לשמור על דירותיהם שלמות ותקינות מפני נזקים שעשויים להגרם להן, למקרה שבו יאלצו לשוב אליהן. בהעדר ביטוח כאמור, נזק שייגרם לא יהיה מכוסה, זולת אם הוסדר חוזית מראש.
בפתרון זה יש לשים לב שפוליסת ביטוח הדירה התקנית מגבילה את הכיסוי ל"דירה בלתי תפוסה" עד 60 יום. אם התקופה מתארכת ניתן להרחיב הכיסוי לדירה בלתי תפוסה תמורת תוספת פרמיה ואגב מילוי תנאים שונים. בעיה נוספת קשורה לעובדה שלא כל בעלי הדירות מחזיקים בפוליסת מבנה, לכן יש להסדיר את העניין חוזית. המהדרין דורשים מהיזם לשאת בעלויות הביטוח לתקופת הביניים.
הפתרון הביטוחי השני לתקופת הביניים הינו רכישת הרחבה לפוליסת העבודות הקבלניות, או פוליסה עצמאית נפרדת, המעניקה כיסוי למבנה הקיים, עד לתחילת ביצוע העבודות בפועל, אשר תיתן מענה ביטוחי לנזקים שעלולים להגרם למבנה, שלא עקב ביצוע העבודות. הבעיה היא שחברות הביטוח לא ששות למכור ליזם ביטוח למבנה שעומד להיהרס, לכן לא תמיד ניתן ליישם דרישה זו.
לסיכום,
במסגרת הצעדים הננקטים על ידי הדיירים ו/או היזם לפני פרויקטים של פינוי-בינוי ו/או תמ"א 38/2, יש לוודא גם את "סגירת הפינה" של הביטוח בתקופת הביניים שצוינה לעיל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
