מהנדס העיר חיפה ממליץ לתת תוקף לתכנית התחדשות ברחוב זלמן שניאור, לאחר שעברה טלטלות
הוועדה המקומית חיפה תדון בישיבתה בשבוע הבא בתכנית התחדשות ברחוב זלמן שניאור בעיר. מדובר בתכנית לא גדולה, 98 יח"ד בסך הכל, אבל סיפורה של התכנית מלמד על הסיכונים בתכנית פינוי בינוי: פרויקט שעובר מיד ליד, יזם שנקלע לקשיים, תכניות שעוברות שינויים. מהנדס העיר ממליץ לחברי הוועדה להוסיף 12 יח"ד ולתת לתכנית תוקף.
תכנית "התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי בחיפה ברחוב זלמן שניאור 31-37" מציעה להרוס 2 מבני שיכון בני 3 קומות שנבנו על פי היתר בתחילת שנות ה-60 וכוללים 28 יח"ד קטנות. (55 מ"ר בממוצע). במקומם, התכנית מציעה הקמת 3 בנייני מגורים חדשים בני 9 קומות מגורים מעל 2 קומות חניה תת קרקעיות בחלקן הכוללים סה"כ 98 יח"ד (מכפיל של 3.5). המתחם קיבל החלטה מקדמית להכרזה כמתחם להתחדשות עירונית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
התכנית הופקדה והוגשו נגדה התנגדויות. אחת ההתנגדויות הייתה של חברת סמאטוניק, שהגישה את התכנית וביקשה להגדיל את היקף הבינוי. החברה, שקשורה בחוזה עם בעלי הדירות במתחם, מכרה את זכויותיה בפרויקט לחברת אשדן יזמות ובניה. חברת אשדן נקלעה לקשיים כלכליים עד אשר הפרויקטים שלה הועברו לבעלות משותפת של קרן השקעות אשר סיפקה מימון לפרויקטים ולחברת גשם למשתכן בע"מ.
לטובת קידום הפרויקט הזמינה סמאטוניק דו"ח כלכלי בהתאם לתקן 21 שצורף לתכנית כשהוגשה. בהתאם לדו"ח זה, התכנית אינה עומדת בדרישות התקן ורווחיותה 8-10 אחוזים, כלומר נמוכה מרווחיות מינימאלית לליווי בנקאי.
חברת גשם למשתכן הנחתה את השמאי לבחון את כלכליות הפרויקט מחדש תוך הגדלת שטח הבינוי ב-1,000 מ"ר עיקרי. המסקנות של דו"ח השמאי היו שהרווחיות עדיין נמוכה ליישום הפרויקט. על רקע זה ביקשה סמאטוניק תוספת 30 יח"ד, כך שהתכנית תכלול 128 יח"ד, להוסיף זכויות בנייה ולהקטין את המרווח בין הבניינים.
מתגובת צוות מהנדס העיר עולה כי הדו"ח המעודכן הועבר לשמאי העיריה שבדק אותו בהתחשב בתקן המעודכן כאמור. לאחר בדיקתו קבע כי אחוז הרווח יהיה 17.5 וכי ניתן יהיה לאפשר הגדלת מס' יח"ד ל-110 (תוספת של 12 יח"ד) וכן תוספת שטח עיקרי של 477 מ"ר לתכנית המופקדת. המהנדס מציע לחברי המועצה לאשר את התוספת הזאת.
המהנדס המליץ לדחות את יתר ההתנגדויות לתכנית ולתת לה תוקף.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
