התכנית אושרה אחרי שנים ארוכות וכעת מסבירים היזם – החברה להתחדשות ירושלים, עורך הדין והדיירים, איך יוצרים סוף טוב למרות האתגרים
במשך למעלה מ-10 שנים ניסו תושבי רחוב שלום יהודה בשכונת ארנונה בירושלים לקדם תהליך התחדשות לבניינים שלהם. במהלך אותן שנים השתנו התכניות, הוחלף הייעוץ המשפטי והוחלפה נציגות הדיירים. אך בסופו של דבר, הסבלנות השתלמה, ולפני כחודש קיבלה התכנית, המציעה הריסת 104 יח"ד ישנות במבנים רעועים, לטובת הקמת 429 יח"ד ב-3 מגדלים. "בסופו של דבר, הייתה כאן עבודה ראויה לשבח של ועדות התכנון בירושלים, לצד דיאלוג פורה עם נציגות הדיירים ועו"ד בעלי הדירות", מסביר מנכ"ל החברה להתחדשות ירושלים, אסף חרש.
תכנית "פינוי בינוי רחוב שלום יהודה 13-27" בשכונת ארנונה מציעה התחדשות עירונית באמצעות הליך של "פינוי בינוי", במסגרתו יהרסו המבנים הקיימים ויוקמו במקומם שלושה מגדלי מגורים. לפני כחודש התכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית, והביאה לסופה תהליך של התחדשות, שלווה במספר סבבי דיוק של התכנית והתאמות לסביבה ע"י המחוזית. "הדיירים בחרו בנו להוביל איתם את הפרויקט שלהם לפני מספר שנים, וכשהתחלנו אותו, הקו הכחול שלה, שטח התכנית, היה שונה ממה שאושר בסופו של דבר", אומר חרש.
היועץ המשפטי של הדיירים, עו"ד איתמר פנץ ממשרד סלומון ליפשיץ, מוסיף: "זאת תכנית שהתחילה כשוועדות התכנון בירושלים רק התחילו את תהליכי ההתחדשות העירונית, ומסתיימת עם כל הלקחים שהוועדות צברו לאורך קיומה של התכנית. ההיקף של התכנית המקורית היה משמעותית מצומצם יותר, וכך גם המטלות הציבוריות. קידמו תכנית, ואז החליטו בוועדות להרחיב אותה, כשהמשמעות היא להחזיר את התכנית שנים אחורה. בהמשך העירייה החליטה להצטרך כמגישה בעצמה. היו הרבה אתגרים, שבמהלכם נאלצנו להחתים מחדש את כל החוזים פעמיים מול הדיירים".
הפרויקט עבר שינויים וגלגולים, לא רק בתכנית ובשטח שלה, אלא גם בייעוץ המשפטי ובהרכב הנהגת הדיירים, דבר שתרם אף הוא לעיכובים. "הפרויקט הזה נמשך הרבה מאוד שנים, הרבה יותר מדי, ולא בגלל היזם", אומר יו"ר נציגות הדיירים, אריה זליקוביץ. "אני מלווה את הפרויקט כבר 13 שנים. אז הייתה נציגות דיירים אחרת, בשלב מסוים הצטרפתי לנציגות. ובכלל, כל התהליך היה שונה ממקובל כיום, שעושים מכרז יזמים ויודעים מה הדרישות. אז הייתה נציגות שלא עבדה בשיתוף פעולה מלא וזה לא צלח. לכן הדבר נמשך זמן רב. בשלב מסוים נכנסו חברים חדשים לנציגות, וביקשו ממני לקדם את הפרויקט כיו"ר הנציגות". גם הייעוץ המשפטי הוחלף בגלל חוסר אמון, ובמקומו מונה עו"ד פנץ: "היו עורכי דין קודמים שהיו ועזבו, והיה קשה להיכנס למקום שהיה בו חוסר אמון בגלל ניסיון קודם מול הדיירים", הוא אומר.
אך לאחר החריקות, התכנית החלה להתקדם בקצב מהיר, עד שהוגשה לוועדות התכנון – לוועדה המקומית, ואחריה לוועדה המחוזית. שיתוף הפעולה בין השחקנים – היזם, ועדות התכנון והדיירים, היה מכריע כדי לאפשר את קידום התכנית. "מאז שהגשנו תכנית מגובשת ועד שקיבלנו אישור, התהליך היה די קצר, כשנה ו-9 חודשים, ותוך כדי כך עשינו עדכונים לתכנית", אומר חרש. "זאת הייתה עבודה מקצועית ולא ארוכה. היה לנו שיתוף פעולה פורה עם ועדות התכנון, שהיו מאוד קשובות לבקשות שלנו, וכן דיאלוג נכון ופורה עם נציגות הדיירים ועו"ד הדיירים".
זליקוביץ: "במו"מ ובשיתוף פעולה מלא של היזם הגענו להסכם שההטבה שכל בעל דירה יקבל תהיה שוויונית ולא יהיו בעלי דירות ייחודיים. מאז התחלנו לקדם את העניין ככל הניתן. תקופת הקורונה לא הוסיפה, אבל בעבודת נמלים הגענו להסכם מוסכם על היזם ועלינו. כל התכניות גובשו בשיתוף פעולה מלא מול היזם ומול המתכננים שלו".
עו"ד פנץ: "היה פה שיתוף פעולה מדהים מצד היזם, העירייה, הוועדה המחוזית. היום התכנית במצב היוצא גם יוצרת רווחיות גבוהה יותר, כי מבינים בעירייה ובוועדה המחוזית את האירוע של פרויקט על רחובות עם נתיבי תחבורה משמעותיים, וכך יודעים לעלות לגובה וליצור דירות בצורה מיטבית יותר, עירובי שימושים מיטביים יותר ולייצר תועלות מתאימות לציבור".
הפרויקט מבטא באופן מלא את משמעות ההתחדשות העירונית בכך שבתכנית יש עירוב שימושים משמעותי לטובת הכלל. התועלות הציבוריות כוללות, בין השאר, בית ספר ומגרש ספורט אשכול גנים ומועדון נוער. חרש: "בסופו של דבר, אנחנו שבעי רצון מהתוצאה שיצאה, כי הצלחנו ליצור קהילה. זה אומר שיש מתחת לבניין מסחר, מכולת, בית קפה, מספרה. דברים שאנשים צריכים ברמה היום יומית והם לא צריכים ללכת רחוק בשביל זה. בתוך הפרויקט יש בית ספר עם כיתות מ-א' עד ו', וזה טוב לילדים ולהורים, אשכול גני ילדים, מגרש ספורט. ועדות התכנון עשו כאן מלאכת מחשבת ולקחו אותנו יד ביד כדי להוציא פרויקט, שהוא עירוב שימושים פר אקסלנס". עו"ד פנץ: "ההבנה שצריך להסתכל על התחדשות עירונית כתכנון עיר של ממש, עם הצרכים העירוניים והצרכים העירוניים, זה לא טריוויאלי. אבל כל זה בא לידי ביטוי בפרויקט, ומהבחינה הזאת הוא יוצא מן הכלל, והוא מבחינה מסוימת פיילוט ובין הפרויקטים הראשונים שיוצאים לפועל במתחם של דרך חברון ושלום יהודה".
עבור בעלי הנכסים במתחם, משמעות אישור התכנית הוא מעבר ממגורים במבנים נמוכים למגדלים גבוהים. אך לדברי זליקוביץ, למעט מספר דיירים מבוגרים שייאלצו להתמודד עם המעבר, עבור יתר בעלי הנכסים לא תהיה בעיה: "להערכתי כ-80 מבעלי הדירות לא מתגוררים באתר, אז המעבר יותר פשוט להם".
החברה להתחדשות ירושלים מוחזקת בבעלותם של שני גופי נדל"ן מנוסים ורבי מוניטין – החברה להתחדשות עירונית ו־ISA GROUP . החברה להתחדשות עירונית נוסדה ב־2009, והייתה מהראשונות בארץ להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. ברזומה החברה פרויקטים מאוכלסים לצד כאלה שבביצוע, במגוון סדרי גודל, בגוש דן, השרון והשפלה. החברה להתחדשות עירונית כבר הוכיחה את יכולתה להביא לשינויי תב"ע ולבצע פינוי של מאות דיירים על כל הכרוך בכך.
ISA GROUP מתמקדת בפיתוח וייזום נדל"ן בגבולות גזרה נרחבים: מבנייה למגורים לאורך הטווח שנע בין מגורי יוקרה לפרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן, דרך נדל"ן מסחרי ומלונאות ועד עיסוק בקרקעות. חלק ניכר מפעילותה של החברה הוא בירושלים וביישובים שבסביבתה.
החברה להתחדשות עירונית יצאה לביצוע עד היום ב־9 פרויקטים, 3 אוכלסו, 4 מאוכלסים בחודשים אלו, והשאר בבנייה. כל שנה מתחילה החברה ב־3-2 פרויקטים. ISA יצאה לביצוע עד היום ב־19 פרויקטים, 12 אוכלסו, 6 נמצאים בשיווק, ופרויקט נוסף נמצא כעת בתכנון. סך הכול, בחרו בקבוצה 11,789 בעלי דירות להוביל איתה את פרויקטי הפינוי־בינוי שלהם וזאת ב־87 פרויקטים בהיקף של 31,681 דירות חדשות.
החברה להתחדשות ירושלים, אומר חרש, מקדמת 24 פרויקטים, מתוכם 20 בירושלים, 2 במבשרת ציון ועוד 2 בבני ברק. " 3,737 בעלי דירות בחרו בנו להוביל את הפרויקטים שלהם. אנחנו כחברה קמים כל בוקר כדי לגרום לאותם בעלי דירות להבין שהם עשו את הבחירה הנכונה"
לדברי חרש, בחברה יש 2 מחלקות עיקריות העוסקות בקידום הפרויקטים של החברה: מנהלי הפרויקטים, שעובדים עם הנציגויות ובעלי הדירות, ומחלקת ההנדסה והתכנון. 2 מחלקות אלו מפרות אחד את השנייה לייצר מצב בו בעלי הדירות יקבלו הליך מקצועי מאוד לצד שירות אין קץ. "היה פה הליך שהחל עוד לפני שהגשנו את התכניות, ויימשך גם בעתיד, להגשת תכנון מפורט", הוא אומר. "מנהלת מחלקת תב"ע, אדריכלית מלי סומפולינסקי, המנהלת את כל מחלקת התב"ע, עשתה עבודת קודש מול פייגין אדריכלים, אדריכלי הפרויקט, שעשו פה עבודה יפה עם כל הגחמות שלנו, של ועדות התכנון ושל הדיירים. בסופו של דבר, לא היו התנגדויות, וזה מראה על כך שהתכנית נכונה. בנוסף, שני מנהלי הפרויקט של החברה להתחדשות ירושלים, העובדים מול בעלי הדירות, ידידיה נדב ועידו דניאל, עבדו ימים ולילות יחד עם בעלי הדירות, הנציגות ועו"ד לקדם את הפרויקט".
עם אישור התב"ע עוברים לשלב התכנון המפורט, נמשיך לעבוד בשיתוף פעולה מלא, כולנו כצוות – כמו שעשינו עד היום! צופים להגיע להיתר תוך שנתיים.
*הכתבה בשיתוף החברה להתחדשות ירושלים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
