עו"ד יוני הקר // צילום: דנה קרן

האם פס"ד תקדימי יביא לכדי מחיקת רכיב הפוטנציאל בשווי המקרקעין?

החלטה תקדימית שניתנה בבית המשפט העליון, מתעלמת משווי השוק של קרקעות חקלאיות בעת הפקעתן, ובכך פוגעת פגיעה אנושה בזכות הקניין // דעה

מגדילים 23.04.2020

עו"ד יוני הקר // צילום: דנה קרן

מאת: עו"ד יוני הקר ועו"ד אוהד גביש

החלטה תקדימית שניתנה בבימ"ש העליון מעוררת הדים בשוק הנדל"ן ובפרט בקרקעות החקלאיות. על פי ההחלטה, רכיב הפוטנציאל בשווי המקרקעין נמחק למעשה. את פסק הדין השנוי במחלוקת קיבל הרכב שופטים מורחב שאיחד מספר הליכים, ובין היתר דן בתכניות במתחם פארק הרצליה ובתכנית ארצית לתשתיות לאומיות המתווה את כביש 9 באזור חדרה. ייתכן כי כוונת שופטי העליון הייתה להגן על "גברת כהן מחדרה" שלא יודעת לאמוד את שווי הקרקע החקלאית, אלא שעל זה נאמר "כוונתך רצויה אך מעשיך אינם רצויים". 

משמעות ההחלטה היא שכעת שמאים שיחשבו את הפיצויים המגיעים לבעלי קרקעות חקלאיות, הם יצטרכו להתעלם משווי השוק שלהן ערב אישור תכנית המשנה את ייעודן, ובכך לקבוע להן ערך נמוך בהרבה, המנותק ממבחן השוק, שיוביל לפיצויים נמוכים משמעותית לבעלי קרקעות וסיכון כלכלי נרחב למשקיעים ברחבי הארץ. 

לטענתנו, כפירמה משפטית העוסקת בתחום המקרקעין מזה קרוב לשלושה עשורים, החלטת רוב הרכב השיפוט שכלל את השופטים המכובדים עוזי פוגלמן, יצחק עמית, דפנה ברק-ארז ודוד מינץ מול דעת מיעוט של השופט עופר גרוסקופף – הנה החלטה מוטעית שתייצר נזק גדול.

עו"ד אוהד גביש // צילום: דנה קרן
עו"ד אוהד גביש // צילום: דנה קרן

בניגוד לדיני ההפקעה ובניגוד להיטל השבחה בו למבחן השוק יש תפקיד מפתח, פסק הדין קובע כי במקרה של פגיעה בקרקע חקלאית בגין אישור תכניות המשנות את ייעודה לציבורי, לא יינתן פיצוי בגובה שווי השוק של הקרקע אלא בסכום נמוך יותר. בכך, פסק הדין, שמתעלם מעסקאות ההשוואה באזור, פוגע באופן לא ראוי בזכות הקניין של בעל הקרקע – זכות חוקתית לפי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. בית המשפט העליון נטרל  בהחלטתו את מבחן השוק, שהינו בלב ליבה של קביעת הפגיעה או ההשבחה מתכנית. החלטתו חותרת תחת עקרונות היסוד של השיטה.

תוצאת פסק הדין מתעלמת למשל ממקרים בהם הוצאו היתרי בנייה התואמים תכנית מופקדת לפי חוק התכנון והבנייה. תוצאת פסק הדין אף מנוגדת לכללי ההגינות והיושר כשמאפשרת לרשות לפגוע ברכוש של אזרח – שכעת סופג לבדו את עלויות שינוי ייעוד הקרקע, מבלי לפצותו באופן הולם, מעודדת רשויות מקומיות ואחרות לנקוט במסלול נטילת קרקע פוגעני כלפי אזרחים, גורמת להתערבות מיותרת ומסרבלת של המדינה בשוק הנדל"ן, פוגעת בוודאות המשפטית כשתגרור סדרה ארוכה של תביעות משפטיות בהן בעלי קרקעות ינסו לבדל עצמם בנסיבות שונות כדי לקבל פיצוי מלא לפי שווי שוק ופוגעת באחידות דיני ההפקעות בהן הפיצוי מתבסס על מנגנון דו שלבי – באופן שבו כל אחד שישאל את עצמו מדוע, לא יוכל למצוא הסבר שמניח את הדעת. פסיקה זו הביאה למצב אבסורדי שבו היטל ההשבחה שיחושב, יתבסס על אותו מבחן שוק שממנו מתעלמים כעת,  כשיש לחשב את הפיצוי לאזרח.

בדעת המיעוט בפסיקת בית המשפט העליון, קבע השופט עופר גרוסקופף כי: "חידוש הלכה מעין זה, ללא הצדקה כאמור, עומד בניגוד להגנה החוקתית המוקנית לזכות הקניין ואשר אחד מהיבטיה הוא זכותו של בעל הקניין לפיצוי במקרה של נטילה שלטונית. שיטה זו, לא רק שאינה מקדמת את הודאות, אלא מהווה פתח למניפולציות ולריבוי התדיינויות, על כל המשמעויות הכלכליות הכרוכות בכך". 

אנו מקווים כי תוגש בקשה לדיון נוסף ושהתקדים המסוכן בהחלטה לא יגרור תגובת שרשרת שתפגע בזכויותיהם של רבים ויביא לבכיה לדורות. על הפתרון להיות במסגרת השומה שתבוצע על ידי השמאי, היודע להתעלם משווי ספקולטיבי שמדאיג גם את ביהמ"ש העליון, ולקבוע שווי שוק.

*כותבי מאמר זה, עו"ד יוני הקר ועו"ד אוהד גביש, הנם מומחי מקרקעין, מחלקת הנדל"ן בפירמת עריכת הדין GEE

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות