banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

תמ"א 38/2 מובילה את מחצית ממכירת הדירות החדשות בהתחדשות העירונית

73% במחוזות תל אביב והמרכז – הצפון עם אחוז אחד בלבד. מתחמי פינוי בינוי מדשדשים והקשר בין השקעות ממשלה בהסכמי הגג לבין היתרי הבנייה בפועל, קלוש

היתרי בנייה – תמ"א 38 ממריאה
בבחינה של העשור האחרון עולה כי ניתנו סך הכל היתרי בנייה ל-16,763 יח"ד בתמ"א 38 וכ- 11,867 בפינוי בינוי, כל עולה מהדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022. מעניין לציין את המגמה שעשו המסלולים, כאשר תמ"א 38 רשמה קפיצה גדולה בשמונה השנים האחרונות לעומת פינוי בינוי שמזדחלת מאחוריה. 

כך בשנת 2021 אושרו רק כ-7 אלף היתרי בנייה בפינוי בינוי לעומת כ-13 אלף בתמ"א 38, כמעט פי שניים. מבחינת ההבדלים בין תמ"א 38/1 עיבוי וחיזוק לעומת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, עולה כי 93% מההיתרים ניתנו במסלול עיבוי וחיזוק לפני עשור וכי בחלוף השנים השתנתה המגמה בהדרגה, כאשר בשנת 2018 המגמה כבר עמדה על שיווין של כחצי חצי בין המסלולים ובשנת 2019 החלה מגמת היפוך ופרויקטים להריסה ובנייה מחדש תפסו מעל ל-50 אחוז ובשנת 2022 היוו כ-54% מהיתרי הבנייה. 

אם לסכם את תמונת המצב של תמ"א 38 במעשים אזי שבשנת 2022 אוכלסו כ-2,243 דירות בתמ"א 38/1 וכ-2,387 דירות בתמ"א 38/2 ובסך הכל 4,630 דירות. הערים שהובילו בהנפקת היתרי הבנייה היו ת"א, ירושלים, חיפה, אשדוד, רמת גן, פתח תקווה, בני ברק, ראשון לציון, בת ים וחולון. 

רבע מהדירות החדשות שנמכרו היו בהתחדשות עירונית, מחציתן בתמ"א 38/2
בשנת 2022 דווח לממונה על חוק המכר על 49,123 עסקאות, מתוכן כ-12,170 בהתחדשות עירונית. כאמור, שיעור מכירת דירות במיזמי התחדשות עירונית עמד על כ-25% מסך העסקאות, עלייה של כ-6 אחוז לעומת אשתקד. בפינוי בינוי נמכרו 28.7% דירות חדשות, בתמ"א 38/1 כ-28.8 אחוז ובתמ"א 38/2 כ-42.5 אחוז. 

תל אביב והמרכז הובילו עם כ- 73% מהמכירות ואילו בחיפה ובדרום מדובר רק בעשרה אחוז, לכל מחוז. ירושלים עומדת על 6 אחוז והצפון על 1 אחוז. 

הערים המובילו בנתוני מכירת דירות הן ת"א, רמת גן, נתניה, פתח תקווה, אשדוד, בת ים, ירושלים, קריית אונו, רעננה, חיפה, קריית גת, חולון, ראשון לציון, רמת השרון ויבנה. 

קשר מקרי בהחלט בין הסכמי המסגרת להיתרי הבנייה בפועל
הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית שנחתמו עם הרשויות המקומיות, לא תמיד תואמים לתמונת המצב, כך למשל, ירושלים נתנה את מרבית ההיתרים (4,7849 ) וקיבלה את המענק הגבוהה ביותר בגין ההסכם בסך 52 מיליון שקל אולם מנגד, אשדוד שנתנה מחצית מההיתרים (2,740) קיבלה מענק בסכום של 16 מיליון שקל ורמת גן שנתנה היתרים למספר דירות דומה (2,381), קיבלה מענק בגובה כ-18 מיליון שקל. לעומת זאת קריית אונו שקיבלה מענק בגובה 22 מיליון שקל הוציאה היתרים רק ל-1,632 יח"ד. 

תמונת מצב על הדיור הציבורי
מבט על הדיור הציבורי בפרויקטים להתחדשות עירונית מעלה כי נחתמו הסכמים עם יזמים בפרויקטים הכוללים, סך הכל בגין 4,192 דירות, מתוך כ-2,517 בפינוי בינוי והיתר בתמ"א. עמידר הובילה עם 2,829 דירות, אחריה עמיגור עם 933 דירות וסוגרות את הרשימה חלמיש ושקמונה עם מאות בודדות של דירות.

האם הרווח מכתיב אישורי מתחמי פינוי בינוי?
במוסדות התכנון שוכבות תוכניות ל-188 מתחמים, הכוללים כ-130,000 יח"ד, כאשר מתוכן כ-66,000 במחוזות מרכז ותל אביב, כ- 22 אלף בירושלים והיתרה במחוזות הדרום, חיפה והצפון, שם מדובר על כ- 3,549 דירות בלבד. מהשואה של העשור האחרון עולה כי בשנת 2010 אושרו כ-1,900 דירות בפינוי בינוי ובמשך השנים נמשכה מגמת העלייה שמסתכמת בשנת 2020 באישור של כ- 39,900 יח"ד.   

קשר קלוש בין הערים שקיבלו מענק גבוה בהסכמי הגג לבין הוצאת ההיתרים
עשרת הערים המובילות במצטבר עד לשנת 2022 הן ירושלים, לוד, רחובות, בת ים, ת"א, חיפה, חדרה, נתניה, קריית אונו ויהוד מונסון. בשנת 2022 לוד מובילה את הטבלה ואחריה רמלה, ירושלים, חדרה, חיפה, בת ים, קריית גת, אשקלון, יהוד מונסון והרצליה.

מתחמים בטיפול
עוד על פי הנתונים, בשנת 2022 החל טיפול ב-74 מתחמים להתחדשות עירונית, הכוללים תוספת של 127,400 יחידות דיור, אושרו תוכניות מפורטות ל- 56 תוכניות הכוללות כ-10667 דירות חדשות ותוספתיות, אושרו 73,220 יח"ד חדשות ותוספתיות וניתנו היתרי בנייה לכ-28,630 יח"ד בפינוי בינוי ותמ"א 38.

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר כי: "בשנת 2022 ניתנו היתרי בניה ל- 28,630 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית, מספר המהווה 31% מכלל יחידות הדיור שקבלו היתר בנייה בישראל בשנת 2022, כמות זו משקפת עלייה בשיעור של כ-70% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה במיזמי פינוי בינוי, ובשיעור של 27% בתמ"א 38 – ביחס לשנת 2021. כך, בעוד שבשנת 2021 התקבלו היתרים בגין כ-7,000 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ובגין 13,163 יח"ד במיזמי תמ"א 38, בשנת 2022 התקבלו היתרי בניה בגין 11,867 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ו- 16,763 יח"ד במיזמי תמ"א 38. 

בכמות הבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 לא חל שינוי מהותי בשנה החולפת, דבר שמעיד על יציבות בהיקף פעילות זו.

בהתייחס להסכמי הגג נמסר כי: "ניתן לראות במובהק כי הסכמי המסגרת אשר חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במהלך שנת 2011 עם 12 רשויות מקומיות בישראל והן ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים, האיצו את הוצאת היתרי הבנייה בשנת 2022, כאשר תשע מתוך עשר הרשויות המקומיות המובילות את הרשימה הינן רשויות שנחתם עמן הסכם כאמור, המעניק תמריץ כספי משמעותי לרשות המקומית כנגד הוצאת היתרי בניה למיזמי התחדשות עירונית, אשר משמש אותה כסיוע במימון מוסדות ציבור ותשתיות הנדרשים למיזמים אלה. חמש מרשויות אלה, נכללו השנה לראשונה ברשימה זו". 

הרב יצחק גולדקנופף, שר השיכון והבינוי // צילום: אלעד זגמן, ענבה, לע"מ
הרב יצחק גולדקנופף, שר השיכון והבינוי // צילום: אלעד זגמן, ענבה, לע"מ

יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית היא צורך מהותי של ערי ישראל שהוקמו לפני עשרות שנים. היא מאפשרת שיפור באיכות החיים של הדיירים, שיפור בחזות הערים, לצד חיזוק המבנים הנחוץ לבטחונם. הדוח השנתי שמוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספק מאגר ידע חשוב להבנת השטח כיום ופיתוח הדרך בעתיד בענף זה. תהליכי ההתחדשות, לא רק שמחזקים בניינים שהתיישנו כאמור, אלא גם מאפשרים התאמה של הבניינים במרחב העירוני לסטנדרטים של איכות חיים ובטיחות המודרניים ביותר. נמשיך לקדם בכל הכלים העומדים לרשותנו תהליכים משמעותיים אלו, ולהוביל להמשך הוזלת מחירי הדיור."

עו"ד אלעזר במברגר // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעזר במברגר // צילום: רז רוגובסקי

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ענף ההתחדשות העירונית היה הענף הצומח ביותר בשנת 2022 בתחום הדיור בישראל. הרגולציה שהשתכללה, הניסיון הנצבר בקרב החברות הרבות הפועלות בתחום, ועידוד הפעילות בכלים ובמשאבים ממשלתיים, הביאו למספרי שיא של היתרי בנייה, פעילות תכנון מסיבית ופריצת דרך לקידום התחום בפריפריה. השנה אנו פועלים לשמור ואף להעצים את המומנטום, על מנת להביא לקידום ולהאצה של מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים גדולים גם בשנה הקרובה ולאחריה"

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות