מהפך ברעננה: בקשת היזם אושרה בניגוד לעמדת העיריה

ועדת הערר המחוזית מרכז קיבלה ערר שהגישה החברה יזמית "אל-גר (ש.י) חברה להנדסה ובנין בע"מ", וקבעה כי פרויקט תמ"א 38 ברעננה ייצא לפועל בניגוד לעמדת הוועדה המקומית.

שמונה יח"ד במקום אחת
המדובר בבקשה להריסת מבנה ובו יחידת דיור אחת ברחוב מוצקין ברעננה והקמת מבנה בן שמונה יחידות דיור בארבע קומות, מעל קומת קרקע בנויה חלקית. הבקשה נדונה בערכאות שונות במשך מספר שנים אולם החברה היזמית לא הגיעה להבנות עם הוועדה המקומית וזו סירבה לאשר את הבקשה במתכונתה הנוכחית.

"שינוי מדיניות של הוועדה המקומית ראוי שייעשה בהתאם לכללים"
בערר נטען בין היתר כי טעתה הוועדה המקומית בקביעתה שהבניה המבוקשת חורגת מהוראות התמ"א. הוראות אלה, כמו גם החלטת ועדת הערר, אינן משייכות את תוספות הבניה לקומות העליונות או התחתונות דווקא, אלא הן עוסקות בקביעת סל הזכויות. עוד נטען כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה ביצירת המצב הסטטוטורי האמור בהחלטה: "הוועדה המקומית לא הייתה רשאית להתקין הוראות הסותרות קביעות של מוסד תכנוני שהוא גבוה ממנה בהיררכיה. לעמדת מתקיני תמ"א 38, התמריצים שבסעיף 11 להוראות התמ"א, יחולו על בניינים נמוכים בפועל אשר לפי התכנית המפורטת החלה עליהם, גובהם עולה על שתי קומות או ששטחם עולה על 400 מ"ר.

"סעיף 23 לתמ"א אינו מסמיך את הוועדה המקומית לבטל באופן גורף את תוספות הבניה שנקבעו בהוראות התמ"א אלא רק להתאימן למאפייני היישוב או לחלקים ממנו. אין לוועדה המקומית סמכות לשנות תמ"א רק משום שלעמדתה טעו מתקיני התמ"א והעניקו תמריצים במקום שאין בכך צורך. גם בתיקון 3/א לא שללה התמ"א זכויות מכוחה לבניינים נמוכים ואף נקבעה הוראת מעבר לפיה התיקון לא יחול על בקשה להיתר להריסת בניין קיים בן קומה אחת והקמתו מחדש, שהתקבלה לגבי החלטת הוועדה המקומית למתן היתר. יתרה מכך, תכנית רע/מק/1010 שהיא התכנית המאושרת לפי סעיף 23 החלה בעיר, לא שללה את תוספת הבנייה המותרת לפי התמ"א על בנייה צמודת קרקע. שינוי מדיניות של הוועדה המקומית ראוי שייעשה בהתאם לכללים החלים על רשות ציבורית המבקשת לשנות מדיניותה, ובכלל זה שהשינוי יהיה פרוספקטיבי".

החברה היזמית הוסיפה כי: "מדובר בבקשה המתגלגלת בערכאות השונות מזה 4 שנים אשר ניתנה לגביה החלטת ועדה מקומית והיא אף אושרה על ידי ועדת הערר. התיקון הנדרש בה, שגם הוא לא בהיקף גדול, מקורו בשינוי בעמדה הפרשנית באשר לחישוב הזכויות שפורסם רק לאחר שהבקשה להיתר אושרה על ידי ועדת הערר".

"זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 אינן מוקנות"
מנגד, הוועדה המקומית טענה כי: "זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 אינן מוקנות וקיים לוועדה המקומית שיקול דעת האם לאשר בקשה להיתר לפי תמ"א 38 ולעריכת האיזון המתאים לקביעת התמריצים שיינתנו לכל מבנה ומבנה. נוכח השיקולים הנוגעים לאופי הרחוב והתאמת הבינוי המבוקש לסביבה, מידת פגיעתו בשכנים ונפח הבנייה המוגזם, אין לעוררים זכות קנויה לדרוש את מלוא הזכויות, ולהקמת 8 יח"ד חלף הריסת דירה אחת. שיקול הדעת של הוועדה המקומית בהתחשב בהתנגדות התושבים מצדיק את דחיית הבקשה החדשה להיתר".

הוועדה המקומית מציינת עוד, כי כל בעלי החלקות ברחוב מוצקין, בחרו בבנייה של קוטג'ים צמודי קרקע או על עמודים, למעט בניין אחד שנבנה 3 קומות על עמודים, אולם מדובר בבניין קטן וצר אשר משתלב במרקם הקיים.

עוד נטען כי בקשת העוררים איננה סבירה מבחינה תכנונית: "לוועדה המקומית שיקול דעת רחב בבואה לשקול את מכלול השיקולים ולבצע איזון בין כלל האינטרסים הציבוריים כאשר שיקול הדעת אף הורחב במסגרת תיקון 3/א לתמ"א 38. עד היום לא ניתן בעיר רעננה, ולאחר תיקון 3/א גם לא יינתן, היתר להריסת בית חד-קומתי והקמת בניין בגובה 5 קומות".

בעלי הקוטג'ים הצטרפו לערר כמשיבים
בעלי הקוטג'ים ברחוב שהצטרפו כמשיבים לערר הוסיפו כי: "אין מקום למתן היתר לבניין גבוה ורב-דירות ברחוב צר וקטן, בו בתים פרטיים בלבד בבנייה נמוכה. רחוב מוצקין הינו צר מאוד, הגישה אליו היא בשביל שצ"פ מרחוב אחוזה. הרחוב הוא חד-סטרי, ותשתיותיו אינן מתאימות לבתים מעל שתי קומות על עמודים. כל הבתים ברחוב פרטיים בלבד, בני קומה אחת או שתיים. חלק גדול מהבתים ברחוב ישנים. לוועדה המקומית קיים שיקול דעת ובנסיבות העניין היא קבעה, כי לא ניתן לאשר את הבקשה. גם פרקליטות המדינה בעת הדיון בבית המשפט אישרה את סמכותה של הוועדה המקומית שלא לאשר אוטומטית בכל מקרה את ביצוע התמ"א. לא כל בקשה של יזם אפשר לאשר אוטומטית גם אם התמ"א מאשרת זאת, ועל הוועדה המקומית להתחשב בטיעוני שכנים מתנגדים".

עוד הם הוסיפו: "הבקשה מוגזמת ומנופחת. על ועדת הערר למנוע תקדים מהפכני ויוצא דופן הן בכמות הדירות, הן בגובה המבנה, בהתעלמות מתשתיות ברחוב הצר ובהשפעתו על מרקם החיים של כלל התושבים ברחוב מוצקין וברחובות הסמוכים".

ועדת ערר: יש מקום להחריג את הבקשה
כאמור, לאחר ששמעה את טענות הצדדים ועדת הערר החליטה לקבל את הערר ונימקה: "אנו סבורים, כי בנסיבות החריגות של המקרה כמתואר לעיל יש אכן מקום להחריג את הבקשה מענייננו מתחולת הוראותיה של תכנית 1010/א המופקדת והתנאים שנקבעו. הבאנו בחשבון, כי לפי שינוי 3/א ניתן לאשר תוספת שטח של 1.5 קומות נוספות לבניין בן קומה אחת (במקום 2.5 קומות לפי הדין הקודם לתיקון החל בעניינה של בקשה זו). כך, שגם הפער בשטחים בין עמדת הוועדה המקומית לבין עמדת היזמים אינו פער משמעותי במיוחד. זאת ועוד, לפי סעיף 14א(א1) לאחר תיקון 3/א ניתן גם להתיר הקמת 1.5 קומות נוספות מעבר לקומות המותרות לפי התכנית החלה וזאת לצורך מימוש שטחי הבניה האמורים בסעיף 14א(א).

כך, שגם לפי התפיסה הסטטוטורית העדכנית (שאינה חלה בעניינה של בקשה זו) עדיין ניתן היה לאשר בניין הגבוה יותר מהבניין שהתבקש בענייננו (בכפוף כמובן לשיקול הדעת הקיים בשלב הרישוי). עוד התחשבנו בכך, שכפי העולה מטענות הוועדה המקומית, מדובר בבקשה היחידה במרחב התכנון התלויה ועומדת בה מבוקש לחזק בית חד-קומתי בהתאם לתמ"א 3/38 בדרך של הריסתו ובניית מבנה חדש בן מספר קומות כמתבקש בענייננו. מכך עולה, כי החרגת הבקשה מהוראות התמ"א והתנאים שנקבעו לא צפויה לגרור השלכות רוחב בראיה כלל עירונית או לאפשר חריגה עתידית מעבר למקרה מסוים זה".

עוד הוסיפה ועדת הערר: "יש לתת משקל מסוים גם לאינטרס ההסתמכות של היזם ובעל הקרקע האוחזים מזה למעלה משנתיים בהחלטה של ועדת הערר המתירה את התכנון המבוקש, מדובר בבקשה המתגלגלת בערכאות תכנוניות ומשפטיות מזה כ-4 שנים".

סוף דבר, ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית להוציא את ההיתר לבקשה.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: