banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

פסיקה בקרב בין חברת התחדשות אורבנית לחברת משולם לוינשטיין על רקע פרויקט תמ"א 38 שכשל

החברה היזמית התחדשות אורבנית תשיב לחברת הבנייה משולם לוינשטין סכום של כמיליון שקל, לאחר שפרויקט התחדשות עירונית שקידמו השתיים לא יצא לפועל והשתיים הגישו תביעות הדדיות – על פרטי ההסכם, הביטול והכרעת בית המשפט

רונן דמארי 23.03.2022

מחלוקת בין חברת בנייה וחברה יזמית, ששיתפו פעולה על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 רחב היקף בקרית אונו, הגיעה למחוזות משפטיים לאחר שהפרויקט לא צלח.
לאחרונה הכריע בית המשפט המחוזי בתל אביב בסוגיה ופסק כי החברה היזמית תפצה את חברת הבנייה בסכום של כמיליון שקל.

עיסוקה של החברה הנתבעת "התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ" הוא בייזום ותכנון פרויקטים לחיזוק מבנים ותוספות בנייה. מההחלטה עולה כי בשנת 2010 לערך, היא יזמה פרויקט תמ"א 38 בשני בנייני "רכבת" ברחוב צה"ל בקריית אונו, להרחבתן של 64 הדירות הקיימות בשני הבניינים ותוספת 44 דירות חדשות. בתוך כך, היא הגישה בקשה לתב"ע (תוכנית בניין עיר), ואף הגיעה להסכמה עקרונית עם בעלי הדירות בשני הבניינים.

בשנת 2012 פנתה החברה היזמית אל חברת משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ העוסקת בהקמת מבנים למגורים, בהצעה לשיתוף פעולה בקשר עם הפרויקט. בתום משא-ומתן, נחתם הסכם בין הצדדים לפיו חברת הבנייה תפעל לתכנון הפרויקט, הקמתו ושיווקו, והחברה היזמית תשמש כנציגת המיזם המשותף אל מול בעלי הדירות.

ההסכם: משולם לוינשטין תזכה לנתח של 80%
על פי הסכם המיזם המשותף, האחריות למימון הפרויקט תחול על חברת הבנייה בלבד, בעוד שרווחיו יחולקו בין הצדדים, באופן שחברת הבנייה תזכה לנתח של 80% והחברה היזמית ל-20% הנותרים. עוד הוסכם, כי החברה היזמית תהא זכאית להגדיל את חלקה ברווחי הפרויקט, עד ל-50%, וזאת על ידי השתתפות יחסית בהוצאות הכרוכות בביצועו.
כמו כן, ככל שהפרויקט יהא הפסדי בסופו של יום, הוסכם כי החברה היזמית תשא בהפסדים אך אם מימשה את זכותה להגדלת חלקה ברווחים על ידי נשיאה בהוצאות.
נוסף על כך, בהסכם המיזם המשותף הוסכם כי חברת משולם לוינשטין תעביר לחברת התחדשות אורבנית תשלום חודשי ממועד החתמת 75% מבעלי הדירות על הסכם, ועד לקבלת היתר הבניה. בסך הכל שולם בהתאם להסכמה זו, סכום של 900,000 ₪, בתוספת מע"מ.

הוועדה המקומית אישרה את הפרויקט בתנאים והוא בוטל
בדצמבר 2014 אישרה הוועדה המקומית קריית אונו את בקשת הצדדים להיתר בניה, אך התנתה את הקמת הפרויקט בתנאים. במשך חודשים ארוכים פעלו הצדדים בניסיונות לשנות את החלטת הוועדה המקומית ולהסיר את המגבלות שקבעה או לרככן, אך בלא הועיל.
כעבור שנתיים, בדצמבר 2016, נחתם הסכם בין החברות מצד אחד, לבין בעלי הדירות מצד שני, ובו נאמר כי הסכם הביצוע "בטל ומבוטל". בהסכם הביטול צוין כי הצדדים מוותרים על כל טענה האחד כלפי משנהו בקשר עם הפרויקט.
עם ביטול הפרויקט, פנתה חברת הבנייה לחברה היזמית בדרישה לקבלת פיצוי כספי על הנזקים שנגרמו לה, אולם לא רק שלא קיבלה מענה חיובי לדרישה היא אף זכתה לדרישה דומה בעצמה, כך עולה מפסק הדין. 

משולם לוינשטין: מצגי שווא
לאחר שהחברות לא הגיעו לעמק השווה הסוגיה התגלגלה לפתחו של בית המשפט. בתביעה שהגישה חברת משולם לוינשטין נטען כי היא הצטרפה לפרויקט והשקיעה בו על רקע מצגים שהציגה בפניה הנתבעת ביחס לפוטנציאל הבינוי והרווחים הצפויים, אשר בדיעבד התבררו כמצגי-שווא רשלניים.
בתביעה צוין, כי במועד הרלוונטי לתביעה, התובעת הייתה חסרת ניסיון בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ומשכך, היא קיבלה את הערכותיה של הנתבעת ללא עוררין. רק לאחר שהשקיעה מיליוני שקלים בפרויקט, התברר לתובעת כי מצגי היסוד של הנתבעת הם חסרי בסיס.
כך לטענתה, המצג בדבר היקף הבנייה שניתן לבצע ואופייה, התפוגג לאור החלטת גופי התכנון העירוניים, אשר פגעה ברווחיות המשוערת של הפרויקט. גם המצג בדבר עלות הבנייה התברר כשגוי לחלוטין, בעקבות פניות לקבלת הצעות מקבלנים לביצוע העבודות.
בגין מצגי-השווא הנטענים, עתרה חברת הבנייה כי בית המשפט יחייב את החברה היזמית להשיב לה את הוצאות השקעותיה בפרויקט בסכום של 2,873,000 ₪ בתוספת מע"מ. נטען כי סכום זה כולל, מעבר לשכר הנתבעת בסכום של 900,000 ₪, הוצאות שונות שנשאה בהן התובעת עבור מדידות, חישובי כמויות, וכן תשלומים ליועצים שונים כגון באי-כוח בעלי הדירות, מתכננים ומתווכים. 

חברת התחדשות אורבנית: אין בסיס לטענות
מנגד, טענה החברה היזמית כי הסכם הביטול כולל ויתור הדדי על תביעות וטענות, כך שהתובעת מנועה מלהגיש את תביעתה ודינה להידחות על הסף מטעם זה בלבד. לגופם של דברים, דחתה החברה היזמית את הטענות בדבר מצגי-שווא.
נטען, כי בהתאם להסכם המיזם המשותף, התובעת היא זו שהייתה צריכה לבצע את התכנון לפרויקט ולערוך דו"חות כלכליים מפורטים, ואף התחייבה לשאת בכל עלות, הוצאה והפסד שנכרכו בביצוע הפרויקט. מכאן שאין בסיס להטלת אחריות על הנתבעת לתחשיבים כלכליים בנוגע לביצוע הפרויקט, בהיות הדבר באחריותה הבלעדית של התובעת.
אשר לשכר ששולם לנתבעת בסכום של 900,000 ₪ – לשיטת החברה היזמית הסכם המיזם המשותף קובע כי הסכום ששולם יוחזר לחברת הבנייה אם לא יתקיימו התנאים המתלים שהוסדרו בו עד ל-36 חודשים מיום חתימתו. לטענתה תנאים אלו התקיימו, כך שהתובעת אינה זכאית להשבה.
לצד כתב ההגנה הגישה החברה היזמית גם תביעה שכנגד בה טענה כי התובעת "הסתלקה מהפרויקט באופן חד-צדדי לאחר 4 שנות התקשרות מאומצת". היא הוסיפה כי התנהלות זו פגעה במוניטין שלה בהקשר לבעלי הדירות בפרויקט ולדיירים פוטנציאליים. החברה טענה להפסדים רבים שנגרמו לה מחמת התנהלות התובעת והצביעה על תחזיות לפיהן הייתה גוזרת מהפרויקט, אילו הוקם, רווח הנע בין 3-7 מיליון ₪.
היא ביקשה לקבוע כי חברת הבנייה הפרה את ההסכמים בין הצדדים, ועותרת לפיצוי שיעמידה באותו מצב בו הייתה מצויה אלמלא ההפרה. לצרכי אגרה הופחת סכום התביעה-שכנגד, והועמד על 2 מיליון ₪ בגין אבדן רווחים ונזקי תדמית.
חברת הבנייה מצדה דחתה את הטענות וציינה כי הפרויקט הופסק שעה שהוברר שהתנאים שהציבה הוועדה שוללים את הקמתו על פי המתכונת וההיקף שהותוו בהסכם הביצוע.
לדידה של התובעת, כלל לא התקיימו התנאים המתלים שהוסדרו בהסכם הביצוע, כך שהוא לא שוכלל ולא נודעה הפרה כלשהי מצדה. עוד טענה חברת הבנייה, כי החברה היזמית הפגינה אופטימיות ביחס לסיכויי התממשותו של הפרויקט והרווחיות הגבוהה הגלומה בו, אולם הדברים התבררו בסופו של יום כשגויים מן היסוד. התובעת שבה וטענה, כי בדיקותיה העצמיות התבססו בעיקר על נתונים שמסרה לה הנתבעת, בהתחשב במצגיה על אודות ניסיונה העשיר בפרויקטים מסוג זה, וחוסר הניסיון הנגדי בתחום ההתחדשות העירונית.

לא הוכח כי הנתבעת הציגה מצגי שווא
לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט השופט ארז יקואל לקבל את התביעה העיקרית בחלקה ולדחות את התביעה שכנגד. בפסק הדין נאמר: "לא הוכח כי הנתבעת הציגה מצגי-שווא בפני התובעת וכי כפועל יוצא, עליה לשאת בהוצאות התובעת בגין הפרויקט. תחזית עסקית שלימים לא הוגשמה ואף התבדתה איננה בגדר "מצג שווא" שכן מצג עוסק בתיאור של עובדות בעבר או בהווה, או הצהרה לגבי נתון קיים. אמירה שהיא בגדר חיזוי העתיד, הערכה או סברה אינן מהוות מצג שכזה. התובעת יכלה להביא זאת בחשבון שיקוליה, היה עליה לעשות כן והסיכון בנושא מוטל לפתחה".

אלא שלמרות זאת נפסק כי חברת הבנייה זכאית כאמור להחזר כספי על הוצאותיה בפרויקט: "מנגד, בהתאם להסכם המיזם המשותף, התובעת זכאית להחזר תשלומים ששולמו לנתבעת ככל שלא יינתן היתר בנייה התואם את ההסכמים בין הצדדים ואת התוכניות שבבסיסם. ההסכם כלל תנאי מתלה שעניינו בשאלה אם יינתן היתר בניה התואם את התוכנית אם לאו.
היתר הבניה שניתן בסופו של יום סוטה באופן ניכר מהתוכנית, לפיכך התובעת זכאית להשבת הסכומים ששילמה לנתבעת מכוח אותו הסכם. אין בהסכם הביטול ובהוראת הוויתור שבו כדי למנוע את התביעות ההדדיות בין התובעת והנתבעת. תכליתו של הסכם הביטול היא למנוע הגשת תביעות על ידי בעלי הדירות כנגד התובעת והנתבעת, בגין ביטול הפרויקט". 

בתביעה שכנגד פסק השופט: "אשר לאובדן רווחים מהפרויקט, משנמצא כי לא התקיים התנאי המתלה שעניינו מתן היתר בניה בהתאם להסכם המיזם המשותף, ממילא הייתה רשאית התובעת להשתחרר מן ההסכם ולבטל את הפרויקט. מכאן, שהסכם הביטול נחתם כדין ואין לקבל את טענות הנתבעת משמע הולכה שולל, למען תתקשר בהסכם זה".

לאור התוצאה אליה הגיע השופט הוא פסק כי החברה היזמית תשיב לחברת הבנייה סכום של 900,000 ₪ בתוספת מע"מ, והפרשי ריבית הצמדה כדין מיום הגשת התובענה ועד למועד התשלום המלא בפועל. עוד נפסק כי החברה הנתבעת תשא בהוצאות החברה התובעת בסך של 40,000 ₪.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חריש הוכרזה כעיר בישראל

כיום מתגוררים בחריש כ-29,000 תושבים וב-3 שנים הקרובות צפויה אוכלוסיית הרשות לגדול לכ-60,000 תושבים
כרמלה קופר 24.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות