banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

עורכי הדין החתימו דייר על יפויי כוח וחתמו בשמו על הסכם עם יזם תמ"א 38

הדייר, שהלך לעולמו במהלך ההליכים, טען בעתירתו כי הציעו לו 80,000 שקל תמורת החתימה. בית המשפט קיבל את העתירה, והזהיר מפני החתמת דיירים על יפויי כוח בלתי חוזרים המנוסחים באופן גורף

רונן דמארי 23.03.2022

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה עתירה שהגיש תושב תל אביב, שטען כי הוחתם על ידי עורכי דין על ייפוי כוח לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריו, מבלי שהוסברו לו ההשלכות של חתימתו.
בית המשפט פסק כי המבקש, שהלך לעולמו במהלך ההליכים המשפטיים, לא הסכים להתקשרות ולפיכך ההתקשרות בשמו נעשתה ללא הרשאה והיא חסרת תוקף. עורכי הדין שפעלו לקידום הפרויקט חויבו בהוצאות בסך עשרות אלפי שקלים. 

ההחתמה על ייפוי הכוח
מההחלטה עולה כי המבקש היה בעליהן של שתי דירות בבניין מגורים ברחוב שלומציון המלכה בתל אביב, בניין שקיימת היתכנות כי תמומש לגביו תוכנית תמ"א 38. בחודש מאי 2017 החתימו עורכי הדין את המבקש על שני ייפויי כוח: האחד שכותרתו "ייפוי כח בלתי חוזר" והשני שכותרתו "יפוי כח כללי". בייפוי הכוח הכללי שנחתם באותו מעמד, צוין  שהמבקש מייפה את כוחם של עורכי הדין להיות באי כוחו "בקשר עם טיפול וייצוג וניהול מו"מ מול חברה יזמית על מנת לגבש הסכם לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש של הבניין".

חתמו בשם הדייר על הסכם עם יזם
עוד עולה מפסק הדין כי מאז חודש מאי 2017 ועד לסוף שנת 2018, ניהלו עורכי הדין משא ומתן עם יזמים שונים על מנת לקבל מהם הצעות לעסקת תמ"א בבניין, אך אלה לא הבשילו להסכם תמ"א מחייב. בחודש מרץ 2019 הגישה חברה יזמית הצעה לעסקת תמ"א לבניין ומספר שבועות לאחר מכן נחתם הסכם כוונות בינה ובין הדיירים, כאשר עורכי הדין חותמים עליו בשמו של המבקש.
אלא שבחודש יולי אותה שנה כאשר קיבל המבקש הודעה על הסכם הכוונות והפרויקט המתגבש, הוא הודיע לעורכי הדין כי הוא כלל אינו מעוניין בפרויקט.
מספר חודשים לאחר מכן התקיימה פגישה סוערת בין המבקש ובין עורך הדין, בה נתבקש עורך הדין לבטל את ייפוי הכוח אך הוא סירב לכך וחתם בשמו של המבקש על ההסכם.
המבקש שהרגיש מרומה, מיהר לשלוח מכתב התראה לעורכי הדין בו קבל כי הוחתם על שני יפויי הכוח מבלי שהוסברו לו משמעותם ותוך הטעייה, ולפיכך הם נדרשו להודיע כי ייפוי הכוח בטלים ומבוטלים לאלתר.

הדייר טען כי הציעו לו 80,000 שקל תמורת החתימה
לאחר שעורכי הדין סירבו לדרישה, הוגשה המרצת הפתיחה בה עתר לכך שבית המשפט יצהיר על בטלותם או ביטולם של שני ייפויי הכוח, כי עורכי הדין לא היו רשאים לפעול בשם המבקש כלפי צדדים שלישיים על סמך יפויי הכוח וכל פעולה מכוחם, ככל שנעשתה, בוצעה ללא הרשאה כדין והיא בטלה ומבוטלת.
בעתירה נטען כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מתייחס למספר סוגי עסקאות ולאו דווקא לעסקת תמ"א וכי מדובר בייפוי כוח גורף ופסול.
המבקש טען כי הוחתם על ייפויי הכוח תוך הטעיה מצד עורכי הדין, שביקשו ממנו לטענתו לחתום לאחר שאמרו לו כי יקבל תשלום של 80,000 ₪ מחברה המתעניינת בפרויקט תמ"א. עוד נטען כי הוא כלל לא קרא את ייפוי הכוח והסתמך על עורכי הדין מכאן שהחתימה בשמו על הסכם התמ"א נעשתה תוך חריגה מהרשאה וללא הרשאה. 

עורכי הדין: נינתה לנו ברכת הדרך
מנגד טענו עורכי הדין כי יש לדחות את העתירה וכי לא נפל כל פגם במעשיהם. לטענתם כל פעולה שעשו הייתה בידיעתו ובאישורו של המבקש תוך תיאום עמו וכי ניתנה להם 'ברכת הדרך' מצדו להתקשרות בפרויקט.
באשר לטענת המבקש לפיה הובטח לו סכום של 80,000 ₪ בתמורה לחתימה – זו קרסה לדבריהם שכן עניין זה עלה על הפרק רק כשנתיים לאחר חתימת יפויי הכוח על ידיו.
עורכי הדין ציינו כי השקיעו אלפי שעות בקידום פרויקט התמ"א עבור המנוח ויתר הדיירים, אך לא זכו לשכר טרחה בגין כך, ואין מקום להצהיר על ביטול דבר. לטענתם, כל שביקשו היה לאפשר לדיירי הבניין לשפר את תנאי חייהם ולסייע להם במימוש פרויקט התמ"א, והנה במקום שהמבקש יוקיר תודה הוא מצא לנכון להעלות כלפיהם טענות חסרות יסוד תוך פגיעה בשמם המקצועי.
בחודש יולי אשתקד בעיצומו של ההליך המשפטי הלך המבקש לעולמו ובתו נכנסה בנעליו בהסכמת היורשים האחרים.

השופט גרשון גונטובניק שמע את טענות הצדדים והחליט לקבל את העתירה. בפסק הדין הוא נימק: "ככלל, קיימת בעייתיות עם הרשאה כללית מידי, כך באופן כללי וודאי שכך ביחס להתחייבות כה דרמטית להתקשר בפרויקט תמ"א על כל הנובע והמשתמע. בפרויקט תמ"א טוב יעשו אפוא היזמים והקבלנים ועורכי הדין אם יוודאו עם בעלי הזכויות שהם מוכנים להתקשרות, במקרים שבהם ניתן לעשות זאת, ולא יסתמכו על יפויי כוח גורפים יתר על המידה.
"יש לפרש את ייפוי הבלתי חוזר כמקנה כוחות למשיבים לבצע פעולות הנדרשות למימוש הסכם שייכרת בין המבקש לבין צד שלישי, אך ייפוי הכוח כשלעצמו אינו מסמיך את המשיבים להתקשר בשמו של המבקש בהסכם תמ"א.
"גם מכוחו של יפוי הכוח הכללי לא ניתן היה להתקשר בשמו של המנוח בהסכם התמ"א עצמו וגם לא באמצעות פעולות כאלה ואחרות של בני משפחתו. נדרשה הסכמתו העצמאית של המנוח להתקשר בהסכם התמ"א. המנוח לא הסכים להתקשרות בהסכם התמ"א והובהר שבכוונתו לבטל את יפויי הכוח עוד לפני שעוה"ד חתם על הסכם התמ"א בשמו. לפיכך, ההתקשרות בשמו של המנוח נעשתה ללא הרשאה והיא חסרת תוקף".

השופט ביקש להוסיף אזהרה מפני יפויי כוח בלתי חוזרים המנוסחים באופן גורף יתר על המידה: "טלו מקרה שבו חותם בעל דירה על יפוי כוח בלתי חוזר, הכולל גם הסמכה כללית ובלתי מסוימת של השלוח להתקשר בשמו בעסקת היסוד. הניחו כי יפוי הכוח קובע כי השלוח יוכל להתקשר בשמו עם כל קבלן שיחפוץ ועם כל יזם לביצוע כל עסקה, תהיה זו עסקת תמ"א של חיזוק, או עסקת פינוי בינוי, וכל זאת באופן בלתי חוזר. במצב דברים שכזה מאבד למעשה בעל הדירה כל שליטה על שייעשה בדירתו. יכול מיופה הכוח להתקשר עם כל קבלן וכל יזם על אפו ועל חמתו של בעל הנכס.
"קל לראות עד כמה מרחיקת לכת היא התחייבות שכזו. הכרה בתוקפה עלולה לפגוע במיוחד בבעלי דירות לא מיוצגים, שיתפתו לחתום על יפויי כוח בלתי חוזרים ללא שיבינו את משמעותם, ויופשטו מכל יכולת לשלוט באשר יעשה בדירתם. ניתן לראות את הצורך בייפוי כוח שכזה במקרה שבו מדובר בבעל נכס שלא צפוי להיות זמין והוא מבקש – לאחר ששקל בדבר – להסמיך אחר למקסם את הפוטנציאל של רכושו בדרך של מכירה או בניה. אך איזו לגיטימיות יכולה להיות להתקשרות שכזו שעה שמדובר בבעל נכס נכון וזמין? מדוע יש לשלול ממנו את היכולת להחליט האם להתקשר עם קבלן או יזם כזה או אחר בהתאם למיטב שיקול דעתו, ולהפקיד כוח זה בידי שלוח ובאופן בלתי חוזר?
"כך באופן כללי וודאי שכך ביחס להתחייבות כה דרמטית להתקשר בפרויקט תמ"א על כל הנובע והמשתמע. בפרויקטים שכאלה יש חשיבות רבה לשמֵר כוח לבעלי הדירות להחליט עם מי ירצו לצאת למסע הארוך והמסוכן. שלילת כוחם, תוך יצירת אפשרות לקשור אותם בעסקה שכזו ללא שידעו עם מי הם מתקשרים וללא יכולת להתנגד להתקשרות זו אם ירצו בכך, עלולה לעמוד בניגוד לתקנת הציבור, ולהיחשב לבטלה מלכתחילה.
טוב יעשו אפוא היזמים והקבלנים ועורכי הדין אם יוודאו עם בעלי הזכויות שהם מוכנים להתקשרות, במקרים שבהם ניתן לעשות זאת, ולא יסתמכו על יפויי כוח גורפים יתר על המידה".

לאור המסקנות אליהן הגיע פסק השופט כי על עורכי הדין להודיע לכל הצדדים להסכם התמ"א על כל שהמנוח לא היה מעוניין בפרויקט וכי החתימה בשמו על ההסכם בטלה.
בנוסף עליהם להעביר לידי לב"כ המבקש כל עותק מקורי של יפויי הכוח הבלתי חוזר והכללי, המצויים בידם או בשליטתם.

כמו כן עורכי הדין חויבו בתשלום הוצאות המבקש בסך 10,000 ₪ ובהוצאות שכר טרחת בא כוחו בסכום של 40,000 ₪. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות