האם האדריכלים ייקחו את האחריות ואילו צעדים נשכחו בדרך? היזם גדי דנקנר: "נדרשים צעדים נוספים כדי שתנופת הבנייה בישראל תוכל לנסוק"
התקנות החדשות שאושרו באחרונה במועצה הארצית לתכנון ובנייה הן צעד נוסף בניסיון לייעל ולקצר את תהליך קבלת היתר בנייה בישראל – צעד חשוב מאוד ומבורך אבל לא מספיק.
מדובר בתקנות שיזם שר הפנים משה ארבל, שלפיהן, לאחר הנפקת היתר בנייה, אדריכל מורשה יוכל כאשר מדובר במבנה למגורים בגובה של עד 42 מטר. אישור זה ניתן עד היום על ידי מהנדס הוועדה המקומית והצורך בקבלתו האריך את תהליך הרישוי בעוד מספר חודשים. תקנות נוספות שאישרה המועצה הארצית באחרונה מבטלות את הצורך לייצר בתוכניות בנייה הפרדה בין שטח בנוי עיקרי (למשל: מגורים, מסחר, מבני ציבור) לשטחי שירות (למשל: מחסנים, חניות, ממ"דים).
תקנות אלה מצטרפות לרפורמת הרישוי העצמי שהפכה לחובה בנובמבר האחרון, ושמאפשרת לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה. על פי הרפורמה, במקרה של בניין בגובה של עד 12 קומות ש-80 אחוז משטחיו מיועדים למגורים – יוכל אדריכל מורשה לטפל בכל שלבי הוצאת היתר הבנייה, במקום הוועדה המקומית, החל משלב הגשת הבקשה להיתר ועד להקמת הפרויקט בפועל. זאת לאחר בדיקה של מכון בקרה שיבדוק את התשתית ההנדסית של הבניין.
רפורמה זו היא מבורכת וכולנו תקווה שהיא אכן תקצר את הליך קבלת היתר בנייה במדינת ישראל באופן משמעותי, אבל על אף שמדובר בפתרון מצוין, הבעיה בתוכנית הינה שהיא מעבירה את כל האחריות התכנונית לאדריכלים. אחת הבעיות העיקריות שאדריכלים מתמודדים איתה היא שקשה מאוד להבין מה באמת מותר לבנות – לכל עירייה יש את הפרשנות שלה לחוקי הבנייה, יש את תוכנית המתאר שלה, הוראות מרחביות ייחודית לה, שלא לדבר על הבנת חלופת שקד, פירושה ויישום שלה. חלופת שקד נותנת מסגרת כללית לזכויות הבנייה ומחייבת הליך של שינוי תב"ע מקומי ועוד.
הצעד הראשון בתכנון בניין הינו הוצאת תיק בניין על מנת להבין מה ניתן לבנות. הבעיה היא שתיק הבניין ברוב המקרים אינו מכיל את כל הפרשנויות הנ״ל ואת מה שניתן לבנות. אם תיק הבניין היה מכיל הוראות ברורות, חד משמעתיות ומחייבות לגבי מה ניתן לבנות, הפתרון שבו האדריכלים יהיו אחראים להיתר היה יכול להיות מצוין. אך במצב שבו לכל עירייה יש את הפרשנויות שלה ולא ניתן להבין מתיק המידע באופן מוחלט מה ניתן לבנות, האדריכלים לא ימהרו לקחת אחריות ובוודאי שלא את עלויות הביטוח המקצועי אשר ירקיע שחקים. כך שהרפורמה עלולה ליצור מגמה הפוכה של הגדלת עלויות.
בנוסף, צריך להבין שבמדינת ישראל ישנה בעיה של רציפות שלטונית. כל ראש עיר חדש שנכנס לתפקיד מביא עימו את ה ״אני מאמין שלו״ ולעיתים תוכניות והנחיות שהיו תקפות – משתנות ביום אחד ולוקחות את הפרויקט אחורה.
אחד החסמים הבירוקרטיים שמעכבים מאוד את היזמים ואת הדיירים הוא העובדה שהוועדה המקומית מבקשת לאשר כל אספקט מקצועי בתוכנית הבנייה, כגון נספח תנועה לתכנון החניונים, נספח סניטרי וחיבור למערכת העירונית וכן הלאה. נשאלת השאלה מדוע הרשות המקומית צריכה לרדת לרזולוציות כאלה? מדוע שלא תייפה את כוחם של היועצים השונים אשר יהיו מאושרים על ידי העירייה, כפי שנהוג במקומות רבים בעולם? תפקידה של הרשות המקומית יהיה לוודא שהתוכנית עומדת בהנחיות המרחביות הספציפיות לאזור ושהיא עומדת בזכויות הבנייה המותרות. מעבר לכך – האחריות לתכנון המקצועי ייעשה על ידי יועצים מוסמכים.
בנוסף, כיום אין שום סד זמנים שמחייב את הרשויות לתת תשובות לבקשות או לתוכניות. אמנם לכאורה יש, אבל לרוב הרשויות לא עומדות בו והוא בלתי ניתן לאכיפה. אם רוצים לייעל באמת את הליך הרישוי בישראל – יש לקבוע לוחות זמנים שיחייבו את הרשויות.
כידוע, תהליך הוצאת היתר בנייה בישראל ארוך משמעותית ביחס למדינות מערביות אחרות בעולם. בעוד שיש מדינות שבהן הוצאת היתר בנייה אורכת חודשים, בישראל תהליך זה יכול להגיע לארבע שנים ויותר, וזה ללא שינוי תב״ע שיכול להאריך את הזמן לעד עשר שנים. על מנת להבין את חשיבות קיצור הליך הוצאת היתר בניה צריכים תחילה להכיר את העובדות.
מדינת ישראל הינה מדינה ייחודית שאחוז גידול האוכלוסייה עומד על כ 2% בשנה. זהו הנתון הגבוה ביותר באירופה ומהגבוהים בעולם. לפי הלמ״ס בשנת 2030 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות כ-11.1 מיליון איש ובשנת 2040 כ-13.2 מיליון. ביום העצמאות ה-100 של המדינה, שיחול ב-2048, בעוד 24 שנים, צפויה המדינה לכלול כ-15.2 מיליון נפשות. כלומר ב-24 שנים הקרובות יתווספו כ-5 מיליון תושבים למדינה – גידול של 50%.
נתונים אלה מצביעים על כך שהביקוש לנדל״ן בישראל הינו קשיח, וחלק ניכר מהגידול באוכלוסייה מבחינה נדל״נית יבוא לידי ביטוי בגוש המרכז. המסקנה העולה מנתונים אלו היא שהעתיד נמצא בהתחדשות עירונית, והדרך היחידה לנסות ולשלוט במחירי הדיור היא להגדיל את ההיצע באופן משמעותי.
במדינת ישראל באופן ממוצע יש כ-55 אלף התחלות בנייה בשנה. קיצור הליך קבלת היתר בנייה מ-ממוצע של 4 שנים כיום לשנה אחת יכול להוציא אל השוק עד כ-100-200 אלף דירות באופן מיידי.
לסיכום, קיצור הליכי הרישוי בישראל הוא אינטרס ברמה לאומית. ככל שהליכי הבנייה יתקצרו – היצע הדירות בישראל יגדל, המחירים ירדו (או לפחות עליית המחירים תתמתן) והאזרחים ייהנו ממלאי דירות חדשות. הצעדים שנעשים בכיוון, כמו רפורמת הרישוי העצמי והתקנות החדשות שאישרה המועצה הארצית – הם בהחלט מבורכים ובכיוון הנכון, אבל נדרשים צעדים נוספים כדי שתנופת הבנייה בישראל תוכל לנסוק באמת.
הכותב, גדי דנקנר, הינו מנכ"ל ובעלים חברת ההתחדשות העירונית דנקנר-קנלוב
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
