בית משפט העליון קבע כי לא ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1 בשל בעיות תכנון ומחסור משמעותי במקומות חניה. בא כח הדיירים, עו"ד חן רואימי: "שומה על יזמים שיקשיבו להערות הדיירים"
ההתעקשות של החברה היזמית להכשיר פרויקט מסוג תמ"א 38/1 חרף קביעותיה הנחרצות של וועדת הערר בדבר בעיות תכנון וחניה, עלתה לה ביוקר: בית המשפט העליון דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברה יזמית על פסק דינו של בית המשפט המחוזי והותיר על כנו את החלטתה של ועדת הערר, לפיה החברה לא תוכל להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 בחולון במתכונתו הנוכחית בשל בעיות תכנוניות ומחסור משמעותי במקומות חניה.
ראשית הסיפור המורכב בבקשה שהגישה חברה יזמית לוועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון לקבלת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 במסגרתו יתווספו 32 דירות לבניין בן 4 קומות ובו 48 דירות ברחוב ההסתדרות בעיר ותחתיו ייבנה בניין חדש בן 80 דירות. לפרויקט הוגשו התנגדויות מצד מספר בעלי דירות בבניין כאשר לאחר בחינתן החליטה הועדה לקבל אותן ולדחות את הבקשה להיתר. החלטת הועדה נומקה בכך שהפרויקט הינו בעייתי ביותר מבחינה תכנונית, שכן מתקבלות דירות לא מעטות עם כיוון אויר אחד כולל חדרים כלואים, תוספת הממ"ד מחריפה את המצב הקיים, כמו כן התכנון המוצע גורם לחוסר משמעותי של מקומות חניה והממ"דים לכיוון רחוב ההסתדרות בעייתיים מבחינת תכנון הרחוב.
החברה היזמית הגישה ערר על החלטה זו ולאחר הליך גישור, הגישה בקשה מתוקנת לוועדה המקומית וזו אישרה אותה.
הפעם היו אלו בעלי הדירות שהגישו ערר משלהם על ההחלטה לוועדת הערר – באמצעות בא כוחם עו"ד חן רואימי – ממשרד עו"ד כספר רואימי, הם טענו כי תוספת הבניה המוצעת תביא להגברת מצוקת החניה הקיימת באזור מאחר שמבוטלים במסגרתה מקומות חניה המשמשים כיום את דיירי הבניין. עוד נטען כי היא תביא לפגיעה משמעותית בדירות נוכח השינויים בחלל הפנימי הקיים של הבניין והוספת ממ"ד לכל דירה ותביא לאי-שוויון בין הדיירים.
ביולי 2021 ועדת הערר קיבלה את העררים שהגישו בעלי הדירות וקבעה כי נפלו מספר פגמים מהותיים בהיבטים התכנוניים של בקשת ההיתר. אחד הבולטים שבהם הוא כמות מקומות החניה המוצעת במסגרת הפרויקט שאינה נותנת מענה לכלל הדירות ועשויה ליצור מצוקת חניה משמעותית.
החברה היזמית לא הרימה ידיים וערערה על ההחלטה – היא עתרה לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים וטענה כי החלטת ועדת הערר בעניין הסדרי מקומות חניה לא חוקיים בתחום המגרש עבור הדירות הקיימות שגויה, בלתי סבירה ואינה יכולה לעמוד – זאת שכן מקומות החניה הקיימים אינם מוסדרים בהיתר המקורי למבנה הקיים, בעוד שבבניינים אחרים באזור, גם כן מאותה תקופה, הוסדרו בהיתר מקומות ותוכניות חניה.
לפיכך, החלטת ועדת הערר נוגדת את הוראות תמ"א 38 ואת הפסיקה בעניין הוראות אלו, ועל כן דינה להתבטל. ועדת הערר החזיקה אחר החלטתה, וכך גם בעלי הדירות. לעומת זאת, הוועדה המקומית עמדה על שלה וטענה אף היא כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר.
באפריל אשתקד החליט בית המשפט לדחות את העתירה ולקבל את טענות וועדת הערר והמשיבים (המתנגדים) וטענות המשפטיות שעלו על ידי עוה"ד חן רואימי, כשהוא מציין כי אל לו להתערב בהחלטות ועדת הערר וכי בהתאם להלכה הפסוקה: "ההתערבות השיפוטית בהחלטות מוסד התכנון תיעשה רק אם נפל פגם היורד לשורש ההחלטה כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות".
בית המשפט גיבה את החלטתה של ועדת הערר וקבע כי מדובר ב"החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת שהתקבלה בהליך מקצועי וראוי. היא מפורטת, מאוזנת ומנומקת היטב, ואין כל עילה להתערב בה".
בשולי הדברים העיר בית המשפט כי הוא תמה מדוע לא הרכינה הוועדה המקומית ראש בפני החלטת ועדת הערר בנסיבות העניין, במיוחד לאור נימוקי ההחלטה הראשונה של הוועדה המקומית והיעדרו של שינוי מהותי בתכנון המוצע בין כל אחת מבקשות ההיתר. בית המשפט העיר עוד כי גם הליך גישור, שהוא הליך ראוי ומבורך כשלעצמו, אינו מנותק מתוצאתו התכנונית, ומשעה שנמצא על ידי גוף התכנון העליון כי אין מדובר בתוצר תכנוני הולם, לא היה מקום לאשרו. נוכח כל האמור נקבע כי אין עילה להתערבות בית המשפט בהחלטת ועדת הערר לביטול החלטת הוועדה המקומית, והמערערת חויבה לשאת בהוצאות המשיבים (בעלי הדירות) בסך כולל של 30,000 ₪.
אלא שאף לאחר פסיקתו הנחרצת של בית משפט המחוזי החברה היזמית שוב לא אמרה נואש והחליטה הפעם לעתור לבית המשפט העליון בבקשה לבטל את הכרעת בית המשפט קמא. בערעור מיקדה החברה את טענותיה אך ורק לעניין תכנון מקומות החניה בפרויקט. היא עמדה על כך שבהתאם לסעיף 17 להוראות תמ"א 38, מספר החניות המתווספות לבניין על פי בקשת ההיתר צריך להיות לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית.
לטענתה, החלטת ועדת הערר, אשר אושררה על ידי בית המשפט המחוזי, המורה כי יש להסדיר מקומות חניה מכוח תמ"א 38 עבור כלי הרכב החונים בפועל במגרש בניגוד להוראות ההיתר, אינה סבירה ונוגדת את עקרונות דיני התכנון והבניה.
המערערת הוסיפה כי גם הבסיס העובדתי להחלטת ועדת הערר, אשר קבעה כי בתקופה שבה ניתן ההיתר לבניין לא היה נהוג לסמן מקומות חניה בתחום המגרש, הוא שגוי, זאת שכן מבדיקה שנערכה בתיקי בניין באתר הוועדה המקומית התגלה כי למספר בניינים באזור, אשר נבנו באותה תקופה שבה נבנה הבניין, ניתנו היתרים הכוללים סימון מקומות חניה וחישוב תקן חניה. לטענתה: "אם כן, היעדר הסימון בהיתר המקורי מוכיח שהחניות הקיימות בפועל הן בלתי חוקיות, ומכאן שסעיף 17 להוראות תמ"א 38 אינו חל עליהן ואינו מחייב החזרה של מקומות חניה בעקבות ביטולם".
המערערת הדגישה כי במסגרת בקשת ההיתר סופקו על ידה 32 מקומות חניה עבור הדירות החדשות, כנדרש על פי תקן החניה, ומעבר לכך סופקו עוד 9 מקומות חניה עבור הדירות הקיימות – כולן בתחום המגרש. משכך, ובשים לב לעובדה שלחניות הקיימות אין כל היתר, החלטת ועדת הערר לפיה היה על המערערת להחזיר כ-30 מקומות חניה נוספים מנוגדת להוראות תמ"א 38 ולפסיקה בעניין.
על אף הביקורת שספגה מבית המשפט המחוזי כאמור, הועדה המקומית תמכה בערעור זה, בעוד שוועדת הערר החזיקה החלטתה וסברה כי דינו להידחות. בעלי הדירות שאף בהליך זה יוצגו על ידי עו"ד חן רואימי, תמכו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובטיעוני ועדת הערר ותקפו משפטית את עצם הגשת הערעור לבית משפט העליון בנסיבות העניין.
לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט בית המשפט העליון לדחות את הערעור
ובפסק הדין קבע בין היתר: "אמת המידה להתערבות ביהמ"ש בהחלטות של מוסדות התכנון מצמצמת ביותר. ביהמ"ש אינו מחליף את שיקול דעת מוסדות התכנון בשיקול דעתו שלו, והתערבותו תיעשה במקרים מצומצמים בלבד בהם מתקיימות עילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המנהלי כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. מקרה זה אינו נמנה על המקרים המצדיקים התערבות שיפוטית.
"בענייננו, לאחר שבחנה את בקשת ההיתר שהגישה המערערת, מצאה ועדת הערר כי לא היה מקום להיעתר לה. ביסוד החלטה זו עמדו שיקולים תכנוניים ומקצועיים מובהקים הנוגעים להסדרי החניה שהוצעו ע"י המערערת, ובכלל זה לפער בינם לבין מקומות החניה המשמשים כיום את דיירי הבניין ולהשלכותיהם על חזות הבניין והרחוב; לחריגתו של התכנון המוצע מעקרונות התכנון הקבועים בתכנית ח/619; ולהשלכות המשמעותיות שיש לתכנית המוצעת על איכות המגורים בחלק מהדירות בבניין בעקבות השינויים בחלל הפנימי. ועדת הערר הפעילה אפוא את שיקול הדעת המסור לה לאחר שנתנה דעתה לכלל השיקולים הרלוונטיים לעניין, ובצדק קבע ביהמ"ש כי היא אינה מגלה כל עילה להתערבות שיפוטית".
עוד נאמר בפסק הדין: "הסמכות הנתונה לוועדות לבחינת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38 צריכה להביא בחשבון את מכלול ההשלכות התכנוניות על המגרש וסביבתו, לרבות לעניין הסדרי מקומות החניה. ועדת הערר מצאה כי פתרון החניה המוצע – המציב 44 חניות לבניין בן 80 דירות – אינו מהווה פתרון הולם למצוקת החניה וכי בעקבותיו ייווצר עומס בלתי מוצדק מצד דורשי חניה על הרחובות הסמוכים. מדובר בשיקול תכנוני שוועדת הערר הייתה רשאית להביא בחשבון, ואין כל פסול בכך שסירבה ליתן את ההיתר המבוקש (גם) מטעם זה. על כן, אף אם היה ממש בטענה שאין מקום להתחשב במספר מקומות החניה הקיימים בבניין נוכח העובדה שהם לא הוסדרו באופן פורמלי בהיתר הבניה משנות ה-60 – טענה שנדחתה – הרי שפתרון החניה המוצע ע"י המערערת לא אושר ע"י ועדת הערר מטעמים תכנוניים מובהקים מכוח סמכותה לפי סעיפים 17 ו-22 לתמ"א 38, טעמים שבימ"ש לא יתערב בהם".
בשולי הדברים ציינו שופטי העליון: "יצוין כי טענת המערערת לפיה יש לכלול את מקומות החניה בהם משתמשים הדיירים כיום בכלל מקומות החניה שהיא חייבת להקצות לדיירי הבניין ע"פ התכנית – תוך "הכשרת" אותם מקומות חניה – מעוררת מידה בלתי מבוטלת של חוסר נוחות, ואף מהווה אחיזת החבל משני קצותיו".
עם דחיית הערעור חויבה החברה היזמית לשאת בהוצאות ועדת הערר בסך של 20,000 ₪ ובהוצאות בעלי הדירות המתנגדים לתכנית בסכום זהה.
עו"ד חן רואימי מסר ל"מגדילים": "אנו שמחים על החלטתה המקצועית של וועדת הערר ועל התמיכה המובהקת שקבלה בעתירה המנהלית מבית משפט המחוזי ובבית משפט העליון. כולנו תקווה שמקרה זה ילמד אחרים כי כל תכנון לפרויקט התחדשות עירונית חייב להיעשות במחשבה תחילה ושומה על יזמים שיקשיבו להערות הדיירים בקשר עם התכנון המוצע בקניינם הפרטי, על אחת כמה וכמה שהערותיהם מקבלות משנה תוקף שאינו משתמע לשתי פנים מוועדת הערר שהיא וועדת התכנון העליונה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
