כל פקיד מתחיל שבוי בתוך התפיסה שהתחדשות עירונית כדאית באזור הביקוש במרכז הארץ, כדאית פחות בשולי אזור הביקוש וממש אינה כדאית בפריפריה – וזה ממש לא נכון. למה לא ליצור פילוח לפי אזורים ולפי ערים? // דעה
מאת: עו"ד אלדן דנינו*
הרעיון לפלח את ערי ישראל ל"אדומות", "כתומות" וירוקות", על פי מספר חולי הקורונה, הינו לטעמי בהחלט רעיון נכון ואפקטיבי, זאת במקום הגישה שתכללה את כל אוכלוסיית הערים כמיקשה אחת. אמנם ישראל, בשונה מארצות הברית ומדינות אירופה, הינה מדינה מאוד קומפקטית בגודלה, אולם צפופה מאוד, עתירת ערים ומועצות מקומיות ואזוריות, בסך הכל 78 ערים ו-270 רשויות בכלל, ומגוונת מאוד מבחינת החתך הדמוגרפי שלה.
נשאלת השאלה מדוע אם כן עד כה מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, שהינו אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים במשק הישראלי, נהגו לתכלל את צרכי השוק באופן ארצי וגורף, כלומר "כך וכך יחידות דיור לשנה", ולא יצרו פילוח לפי אזורים ולפי ערים? הלא קיים הבדל תהומי בין הביקושים ב"מדינת תל אביב" לבין אלה של הגליל או הנגב. והאל קיימים הבדלים משמעותיים ביותר גם בתוך איזור הביקוש וגם בתוך הערים, בינן לבין עצמן.
פילוח שכזה, לדוגמא, יכול היה למנוע בחמש השנים האחרונות את הפיאסקו הכפול ומכפול של תכנית מחיר למשתכן. אחת, הוא יכול היה לנתח מראש כמה יחידות דיור בדיוק היו מבוקשות בפריפריה של הגליל או הנגב. שתיים, מתוך זה, כמה דירות גדולות(אם בכלל) צריך לבנות וכמה דירות קומפקטיות. שלוש, הוא יכול היה לייצר פילוח גם בתוך הפריפריה, ולזהות מיקומים שהינם בכל זאת מבוקשים, דוגמת העיר נתיבות שבנגב המערבי, לעומת כאלה שההשקעה של מיליארדים בהם הינה ברכה לבטלה.
לצערי ממשלת ישראל הנוכחית, כולל המשרדים הרלוונטיים, חוזרים על אותה טעות ומתייחסים אל השוק כולו באופן דיכוטומי של "מרכז" מול "פריפריה, כך גם שמירב ההחלטות נגזרות מגישה זו, דוגמת ההחלטה לסבסד דירות יד שנייה באופן גורף בכל רחבי הפריפריה ולא על בסיס נקודתי של עיר זו או אחרת.
כך גם, למרבה הצער, הגישה בהתחדשות עירונית. כל פקיד מתחיל שבוי בתוך התפיסה שהתחדשות עירונית כדאית באיזור הביקוש במרכז הארץ, כדאית פחות בשולי איזור הביקוש וממש אינה כדאית בפריפריה, זאת בשל ערכי הקרקע הנמוכים עד אפסיים. וזה ממש לא נכון. אפשר גם אפשר לאתר ברחבי הפריפריה לא מעט ערים או יישובים שבהם כן קיימת עלות תועלת, אלא שהיא מותנית בפעולות משלימות שאותן הממשלה אמורה לבצע, דוגמת חיזוק נושא התעסוקה, התשתיות וכו' באותה עיר.
עובדה זו באה לידי ביטוי גם בתמ"א 38, כמדיניות כל עיר ועיר מהווה בפועל מעין "קריית הוותיקן" או אם תרצו "מדינה בתוך מדינה". דוגמא מובהקת לכך הייתה במשך שנים רבות כשמדיניות התמ"א של עירית רמת גן הייתה הפוכה לחלוטין מזו של גבעתיים השכנה, זאת למרות ששתי הערים מהוות בפועל גוש אורבני אחיד לחלוטין כשרחובות רבים משיקים לשתי הערים או חולקים ביניהן. ובכלל, מרכז השלטון המקומי נוהג לעיתים קרובות במדיניות המקשה מאוד על הממשלה ועל מקבלי ההחלטות ליישם את מדיניות הדיור הלכה למעשה.
על כן, המלצתי למקבלי ההחלטות: אמצו את מודל ה"רמזור", כלומר ערים צבועות ב"אדום", "כתום" ו"ירוק", ולפיו תבנו אסטרטגיה לטווח הארוך של היכן לשים את הדגש על קידום שכונות ומתחמים חדשים, כן התחדשות עירונית או לא התחדשות עירונית, ואילו קהלים בדיוק.
ועוד נקודה: ערים שייצבעו ב"אדום" לא צריכות לראות את עצמם כמקופחות לעומת האחרות. אדרבה. אולי דווקא סגמנטציה זו לפי צבעים, תתניע סוף סוף את מקבלי ההחלטות לשריין תקציבים מוגברים לאותן ערים עבור התושבים הקיימים(!), שדרוג איכות המגורים, התעסוקה והתשתיות שלהם ובכלל ה-well being ודווקא הכרה במציאות העגומה דהיום, תביא ל"מחר" הרבה יותר טוב לאותן ערים ויישובים?
*כותב המאמר, עו"ד אלדן דנינו, הינו מומחה בנדל"ן, תאונות עבודות ואחריות תאגידית
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
