האם העלייה במחירי הקרקעות במכרזי רמ"י תשפיע על מחירי הדירות?

סקירה שערך שמאי המקרקעין שמוליק כהן חותרת לספק תחזית עתידית על מחירי הדירות בפריסה ארצית, בהתבסס על המחירים הנגזרים ממכרזי הקרקעות של המדינה: "המרוויחה הגדולה היא המדינה" // דעה

מחירי הדירות בישראל צפויים לזנק במאות אלפי שקלים לדירה בשנים הקרובות, בין היתר בעקבות קפיצה חדה במחירי הקרקעות כפי שמשתקף בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שנסגרים בתקופה האחרונה בסכומים שוברי שיאים – כך לפי ניתוח מקיף שביצענו.

המחקר מנתח את המכרזים האחרונים של רמ"י ומספק תחזית עתידית של מחירי הדירות בפריסה ארצית. המחקר נערך מחד, על בסיס סקר שוק מקיף ומקצועי של יח"ד חדשות ודומות במאפייניהן והמשווקות כיום והדומות לאלה שבמכרז, ומאידך לבין שווי ממוצע של קרקע ליח"ד על בסיס נתוני המכרז הכולל הוצאות פיתוח. המחקר הביא בחשבון, בנוסף לעלויות הקרקע הכוללות הוצ' פיתוח, אומדן עלויות הקמה המשתנות בהתאם למיקום הנכס וגודל הדירה + רווח יזמי של 15% פלוס מע"מ.

התוצאה המתקבלת היא השווי העתידי החזוי של יח"ד המבוסס על שווי קרקע ליח"ד בהתאם לתוצאות המכרז. ממצאי המחקר הראו, כי מחירי הדירות בממוצע ליח"ד צפויות לזנק בכ-500,000 שקל בממוצע לדירה, המהווה גידול ממוצע של 27%. אם נביא בחשבון זמן המתנה ממוצע של 3 שנים לטופס 4, אזי בפריסה ארצית של המחירים צפוי גידול 9% לשנה במחירי הדיור לעומת כ-7% כיום.

כמו כן, ניתן לראות את פער המחירים האדיר (עד 100%) כפי שבא לידי ביטוי בשומת רמ"י לבין מחירי הקרקעות אשר זכו בפועל. כך למשל, מניתוח מכרז רמ"י בבית שמש שתוצאותיו פורסמו ב-23.5.21 השווי הממוצע לקרקע ליח"ד עפ"י שומת שמאי רמ"י הכוללת הוצאות פיתוח עמד על 525 אלף שקל, בעוד שהשווי לקרקע ליח"ד לאחר תוצאות המכרז טיפס ל-770 אלף שקל – זינוק של 47%. שווי יחידת דיור בבית שמש נכון להיום עומד על 1.730 מיליון שקל, בעוד שהשווי הנגזר מתוצאות המכרז מזנק ל-2.3 מיליון שקל – פער של 570 אלף שקל לדירה שהם 33%.

במכרז באור יהודה מ-23.5.21 נרשם פער של 770 אלף שקל במחירי הדירות שהם 30%; במכרז בעיר לוד נרשם פער של 520 אלף שקל במחירים שהם 27%; במכרז בכרמי גת בקריית גת הפער עמד על 380 אלף שקל שהם 23%. פערים של 14%-20% במחירי הדירות שהסתכמו ב-240-540 אלף שקל נרשמו במכרזים בערים רמת השרון, באר שבע ואשקלון.

המחקר מראה כי השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ"י מזה מס' רב של שנים, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ"י עצמה – מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים גבוהים בכ-165% בממוצע יותר מההערכות של הרשות. הביקוש ההולך וגדל לדירות לצד ההיצע הנמוך, מביא לתחרות בין היזמים על כל פיסת קרקע ובהתאם לעלייה במחירים שהם מוכנים לשלם ממכרז למכרז. הפער הזה עלול להוביל לזינוק חד במחירי הדירות בכל הארץ ומי שישלם את המחיר אלה הם רוכשי הדירות, בעוד שהמרוויחה הגדולה עם כל האבסורד היא לא אחרת מהמדינה שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור.