רו"ח אריק גולדיאן מנכ"ל ומייסד "בונוס" חברת המימון החוץ בנקאי מסביר כיצד חוסר הוודאות משפיע על הענף וכיצד החברה מעניקה ליזמים מינוף בדרך בטוחה
בימים בהם גלי ההדף של חוסר הוודאות מתנפצים על שוק הנדל"ן, בחברת המימון החוץ בנקאי "בונוס", מהחברות המובילות במתן אשראי ליזמים ולבעלי עסקים, מרגישים רגועים מתמיד בהחלטה להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית ובמיוחד בפינוי -בינוי. בריאיון לאתר "מגדילים" מנכ"ל ומייסד החברה רו"ח אריק גולדיאן, מסביר כיצד סביבה של חוסר הוודאות משפיעה על הענף וכיצד החברה מעניקה ליזמים מינוף בדרך בטוחה.
חברת בונוס פועלת בהתאם למוטו שלה – "אשראי מהיר כנגד בטוחה נדל"נית". היא מתאימה מסגרת מימונית במעטפת מדויקת לצרכי היזמים, בכל סדר גודל ובכל סוגי הפרויקטים של תחום ההתחדשות העירונית. נדבך חשוב במוניטין המצוין של החברה וביכולתה לספק מעטפת שלמה ליזמים נובע מכך שהיא הראשונה והיחידה שאושרה לספק ערבויות חוק מכר מבין חברות המימון החוץ בנקאי.
לדברי גולדיאן: "אנחנו מבינים שהעתיד של שוק הנדל"ן במדינת ישראל ובייחוד באזור המרכז הוא פינוי – בינוי, כי למעשה אין קרקעות ריקות בערים הגדולות. אנחנו ראינו כיעד אסטרטגי כניסה לתחום והענקת אשראי בשלבים מוקדמים יחסית באמצעות מכשיר פיננסי בהתאמה אישית של בונוס".
איך זה עובד הלכה למעשה?
"ניקח לדוגמא יזם שמקדם מתחם של פינוי -בינוי שנמצא בשלב התב"ע וכבר יש לו מעל 67 אחוז החתמות, אבל אין לו עדיין היתר. עד שהפרויקט יקבל את ההיתר עשויות לחלוף עוד שנתיים וחצי או שלוש שנים. אנחנו בבונוס יודעים להעמיד מימון כבר בשלב בו יש רק תב"ע. מדובר בסכומים משמעותיים ובצעד ראשון ומהותי להצלחת הפרויקט, כנגד שעבוד הזכויות של היזם. המימון שאנחנו מעמידים ליזם משמש לקידום הפרויקט לקבלת היתר, ויכול אף לשמש לפעילות השוטפת של החברה היזמית. למעשה, רק חלק מסכום המימון צבוע לטובת קידום ההיתר ויתרת הסכום משמשת לקידום החברה. אנחנו מעניקים מינוף בדרך בטוחה ומייצרים ליזם הון עצמי יש מאין".
מדוע לשיטתכם פרויקטי פינוי – בינוי הם העתיד של שוק הנדל"ן בישראל?
"אנחנו מלווים הרבה מאוד פרויקטים של בנייה ואנו עדים למגמה של עלייה במספר פרויקטים של פינוי – בינוי בשנים האחרונות הצוברים תאוצה. הסיבה הראשונה לכך היא שבמקום שהיזמים ייאלצו לקנות קרקעות במחירים מאוד גבוהים הם מקבלים בחינם את הקרקע עליה הם יבנו את הפרויקט. הרעיון הוא שכיזם אתה לא משקיע הרבה כסף בהתחלה, למשל מאה מיליון ₪ לטובת פרויקט של מאה דירות. לעומת, פרויקט פינוי – בינוי שם פתוחה האפשרות לבנות מאה דירות, כאשר ההשקעה ועלות המימון מההתחלה יותר נמוכה. זה יוצר יתרון מבחינה מימונית.
הסיבה השנייה היא שאתה נמצא למעשה במרכזי אוכלוסין. בפרויקטים של פינוי – בינוי קיימות תשתיות מוכנות באזור, פיתוח סביבתי החוסכים זמן וכסף. לרוב, כשבונים שכונה חדשה נדרש לא מעט זמן עד שסוללים את הכבישים ואת המדרכות כמו שצריך, בונים גני ילדים ומוסדות ציבור, דואגים למחלפים ולגשרים כדי לאפשר כניסה ויציאה נוחה מהשכונה. בפרויקט של פינוי -בינוי כל הבעיות האלו שעשויות לגרום לעיכובים באכלוס הדירות לא קיימות. שלישית, בחלק גדול מהרשויות המקומיות אין היום אפשרות לבנות מכוח תמ"א 38/1 וזה מחזק עוד יותר את ייזום פרויקטי הפינוי-בינוי שהפך לכלי מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית".
איך תקופת חוסר הוודאות משפיעה על הפעילות השוטפת שלכם?
"היא משפיעה בעיקר בהערכת שווי הפרויקטים שאנחנו לוקחים בחשבון. עלויות הבנייה כעת עלו משמעותית וקיים מחסור בפועלים מקצועיים. בעבר העמדנו מימון משמעותי מאוד לפרויקט, אך כעת סכום המימון יהיה קטן יותר והוא ייקח בחשבון את הנסיבות של המלחמה, תשומות הבנייה שעלו ובמיוחד והעיכובים האפשריים לאור עיכובים בביצוע לאור המחסור בפועלים".
מה השתנה בענף המימון בשנה האחרונה, איפה מרגישים את המשבר?
"בכך שבתחילת המלחמה הייתה עצירה כמעט מוחלטת בענף ובחודשים האחרונים אנו עדים להתאוששות והתעוררות. השוק אמנם מתחיל להתאושש, אבל עדיין לא נמצא בתפוסה מלאה. אני מעריך כי השוק עדיין עובד על עשרות אחוזים פחות מהרגיל".
אלו מגמות אתה מזהה כרגע בשוק הנדל"ן?
"כרגע ישנה אי ודאות גדולה לגבי אזור הצפון וזה המצב הכי גרוע שיכול להיות בכלכלה. אם היו אומרים לנו, למשל שבוודאות תיפתח מלחמה קשה בצפון שתיגמר בעוד חצי שנה, השוק היום היה מתנהג אחרת ורץ קדימה. מכיוון שאנחנו לא יודעים מתי תיגמר המלחמה, המצב גרוע פי כמה. אי הוודאות הזו קטלנית ופוגעת קשות בכל הרבדים של המשק ושל ענף הנדל"ן בעיקר – פרויקטים בהתחדשות עירונית נעצרים, היזמים חושבים פעמיים לפני כל צעד ונוצר קיפאון".
אלו דגשים אמורים לקחת בחשבון היזמים שפונים לקבלת ליווי ומימון חוץ בנקאי?
"היזמים הפונים לליווי כיום פחות איתנים כלכלית ודורשים בדר"כ סיוע גם בהון העצמי וגם בשלב שקודם להוצאת היתר בנייה. בניגוד לעבר, הבנקים היום הרבה יותר זהירים ומבקשים השלמת הון חיצונית ומשמעותית. הבנקים פחות נוטים לתת בעצמם השלמת הון וזה גורם לעליית מחירים מאסיבית, כי הגופים שמשלימים הון מבקשים ריבית מאוד גבוהה של 14 או 15 אחוז. הבנקים לא מוכנים להסתכן וכתוצאה מכך יש עליית מחירים מאסיבית מבחינת הריביות".
מהו הפתרון שלכם למצב הזה?
"הפתרון שבונוס מציעים הוא להסתכל על המימון ממבט מאקרו ולספק פתרון כולל ויעיל יותר- בבונוס אנחנו מציעים מימון מלא, הכולל העמדת השלמת הון בריבית נמוכה והנפקת ערבויות חוק מכר בעמלה נמוכה, לצד עסקה משתלמת ליזם. באופן הזה, עלויות המימון של הפרויקט נמוכות ומתחרות בשוק. אנחנו יודעים לספק את כל המעטפת אולם, נדרש קשר עסקי רציף על מנת שנעמיד את השלמת ההון ואת ערבויות חוק המכר. הפתרון הזה מצריך לחתום על הסכם ליווי הכולל את כל שלבי הפרויקט, כך שבונוס תהיה המממן הראשי בפרויקט.
הרעיון שלנו הוא שאם בונוס מלווה את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף יש לה בקרה על הפרויקט ובכך היא מסוגלת לספק את כל מעטפת המימון הנדרשת ליזם. מצב שבו מישהו מבקש רק השלמת הון, אינו מאפשר שליטה ובקרה על הפעילות ועל הפרויקט באופן מיטבי".
לסיום, מהם היתרונות שלכם על פני המתחרים ?
"אנחנו הגוף הפרטי היחידי בארץ שהוא לא בנק או חברת ביטוח ובעל רישיון להנפיק ערבויות חוק מכר. הליך קבלת הרישיון כולל בחינה מעמיקה ועמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון והממונה על חוק המכר הן מבחינת ההון עצמי, והן מבחינת הניסיון.
כחברה פרטית שלא נסחרת בבורסה, בעלת הון עצמי של מאות מיליוני שקלים וחוסן כלכלי ניכר – יש לנו היכולת להעמיד ליזמים אשראי בסכומים משמעותיים.
בנוסף, סטרקצ'ר המימון התקדימי והייחודי שבנינו עבור פרויקטי פינוי-בינוי, מאפשר לקבל אשראי יש מאין כבר בשלב תב"ע מאושרת, מרחק של שנתיים שלוש מקבלת ההיתר".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
