עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי הקורונה, לפיו כמעט כל מגדל יכיל בתוכו תמהיל של דירות, משרדים, מסחר, בתי מלון – ילך ברוב המקרים לעולם שכולו טוב" // דעה

מגדילים 22.07.2020

מאת: עמית דובקין

עירוב השימושים כקונספט תכנוני נולד במחצית השנייה של המאה הקודמת, אנטי תיזה לתפיסה שגרסה הפרדה ברורה בין מתחמי מגורים לבין מתחמי עסקים, משרדים, מסחר, קניות ובילוי, שבאה כתשובה למהפכה התעשייתית, בה חלק נכבד מתושבי הערים התגוררו ממש בצמוד לבתי החרושת בהם עבדו, מה שהפך את החיים בערים לסיוט מתמשך. על כן הציעו מתכנני הערים של ראשית ואמצע המאה ה-20, את תפיסת ה-garden cities, ערי גנים, שייצרו הבדלה ברורה בין מגורים לבין עסקים.

בולטות במיוחד בין ערים אלה ברזיליה, הבירה החדשה של ברזיל, שנחנכה ב-1960, ומתאפיינת במרחקים של עד קילומטרים בין המרכז האזרחי והשלטוני לבין שכונות המגורים וכן פרברי מגורים שנבנו מחוץ לניו יורק, בעיקר בלונג איילנד וניו ג'רסי, ושהתאפיינו בעיקר בבנייה נמוכה שתאפשר הפרדה מוחלטת מגורדי השחקים של התפוח הגדול.מי שהולידה את תפיסת עירוב השימושים המודרנית הייתה העיתונאית אמריקאית-קנדית ג'יין ג'ייקובס שתקפה קשות בשנות ה-50 של המאה הקודמת את תהליכי הדרדרות מרכזי הערים הגדולות בארצות הברית, שהאוכלוסייה החזקה שלהן נדדה לפרברים, שעה שהאוכלוסיות החלשות נותרו בלב הערים שהפכו לחסרות  חיים ומתאפיינות באלימות יומיומית.

ג'ייקובס טבעה בספרה "עלייתן ונפילתן של ערים", את המונח "עירוב שימושים" ועד מהרה החלו מתכנני הערים לאמץ את תפיסת עירוב השימושים מהסיבות הבאות: ראשית, החייאת מרכזי הערים השוממים. שנית, החזרתן של אוכלוסיות חזקות שברחו אל הפרברים במאה הקודמת. שלישית, חסכון משמעותי והקטנת התלות ביוממות, זמני הנסיעה המשמעותיים בפקקים בין המרכז לבין שכונות המגורים. רביעית, חסכון פונקציונאלי בתקורות וניצול מיטבי של זכויות בנייה.

בישראל הפך נושא עירוב השימושים במהלך שני העשורים האחרונים לפרה קדושה ובמיוחד עקב היותה מדינה קטנה ללא עתודות קרקע, שתהפוך תוך 20-30 שנה לצפופה ביותר בעולם כולו. לכן מעניקות כל רשויות התכנון תיעדוף ברור לעירוב שימושים, ובמיוחד במטרופולין גוש דן ובערים הגדולות האחרות.

כעת, בעידן הפוסט קורונה, דומה שהקערה מתהפכת שוב על פיה: ראשית, הישראלים מתחבקים הרבה פחות וחפצים בהפרדה ברורה בין מתחמי המגורים למתחמים ציבוריים. הם רוצים אולי את המשרד במרחק הליכה קרוב לבית, אבל לא בהכרח באותו בניין או מגדל. שנית, הביקושים למשרדים ירדו משמעותית, הרבה בשל העובדה שחלק נכבד מהעובדים כבר התרגל לעבוד מהבית וראה שהשד אינו נורא. שלישית, וזוהי אולי נקודה משמעותית ביותר, המחסור הכבד בהיצע דירות, יעניק להערכתי תיעדוף ברור לניסיונות יצירתיים של מקבלי ההחלטות להגדיל את ההיצע. וכמה שיותר מהר.

לכן אני צופה תרחיש של שינוי כיוון בקרב מקבלי ההחלטות נושא עירוב השימושים, כשיותר ויותר מגדלים ובניינים שתוכננו לעירוב שימושים, יהפכו להיות מגדלי דירות per se וכך גם מגדלים  קיימים שבהם יוסבו משרדים לטובת דירות. כך תצליח מדינת ישראל להגדיל משמעותית את היצע הדירות הקיים, ובמיוחד באיזור הביקוש וגם להתאים את עצמה למציאות החדשה של הפוסט קורונה. 

להערכתי יותירו המתכננים קומת מסחר/משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי הקורונה לפיו כמעט כל מגדל יכיל בתוכו תמהיל של דירות, משרדים, מסחר, בתי מלון וכו', יילך ברוב המקרים לעולם שכולו טוב. 

זהו איננו תרחיש אפוקליפטי. זו תהיה הלכה למעשה המציאות במדינת ישראל, וכך גם בעולם כולו, במהלך העשורים הקרובים. אולי עד ה"ג'יין ג'ייקובס" הבאה….

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור 

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות