כיצד מוגדר בית קוטג'? מתברר כי התשובה איננה פשוטה

כיצד ניתן להגדיר קוטג'? מתברר כי התשובה איננה פשוטה, ולכן ועדת הערר במחוז תל אביב נזקקה לכ-20 עמודים כדי להשיב על סוגיה זו. הנושא עלה במסגרת ערר שהגישו תושבי רמת השרון נגד סירוב הוועדה המקומית רשת השרון לתת להם היתר לבניית מבנה דו משפחתי בן 2 קומות הכולל שתי יחידות דיור. הוועדה המקומית טענה כי על פי ייעוד הקרקע, ניתן לבנות במקום רק קוטג'ים, אך הבינוי המבוקש אינו עומד בתנאים. ועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה, אך הודתה כי באף תכנית אין הגדרה של קוטג'.

העוררים הגישו בקשה להיתר בנייה ברחוב בוסתנאי בעיר. הבקשה כללה הריסת בית מגורים קיים ובנית מבנה דו משפחתי בן 2 קומות עם גג רעפים, הכולל 2 יחידות דיור, מרתף וחניה תת קרקעית. לכל אחת משתי יחידות הדיור הכלולות בבקשה להיתר, מתוכננת כניסה נפרדת ממפלס קומת הקרקע, כאשר הכניסה ליחידת הדיור העליונה תעשה באמצעות גרם מדרגות חיצוני למבנה ומעלית המובילים אליה בלבד. מדובר בבית מסוג "דירת גג – דירת גן". 

רשות הרישוי של הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, וקבעה כי "הבקשה אינה תואמת את הגדרת אזור מגורים א' בהתאם לתוכניות רש/754/1 ורש/210/א המתירות באזור זה הקמת בית מגורים חד משפחתי או דו משפחתי צמודי קרקע בקומה אחת או בקוטג'".

על החלטה זו הוגש הערר. העוררים הגדירו את החלטת רשות הרישוי "התעמרות תכנונית", וטענו כי ההחלטה מעניקה פרשנות מוטעית, צרה ונוקשה להוראות התכנית החלה על הקרקע (רש210/א).  עוד טענו העוררים כי המחלוקת היא רק ביחס להעמדה של יחידות הדיור במקרקעין (זו לצד זו או זו מעל זו) ויתר מאפייני הבינוי (גובה, מס' יחידות דיור, גבולות מגרש וכיו"ב) נותרו ללא שינוי ותוכננו בהתאם להוראות התכניות התקפות. לטענת העוררים, בהעדרה של הוראה מגבילה או מנחה בתוכניות התקפות, ביחס לאופן העמדת יחידות הדיור במקרקעין (אם בצמידות, בצורה אופקית או אנכית) אין כל מניעה מלאשר את תצורת הבינוי המבוקשת בבקשה להיתר.

לעצם העניין, העוררים טענו כי המונח "קוטג'" המצוי בתכנית רש/210א, עליו מבססת הועדה המקומית את החלטתה, מתייחס אך למספר הקומות המותרות לבניה על המגרש ואין במונח זה לקבוע את טיפוס הבניה או אופן העמדת היחידות במגרש.

הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי קבלת הערר משמעה בהכרח שינוי צביונו של אזור מגורים א' בעיר, דבר שהוא בעל השלכות רוחק ורוחב. הוועדה טענה עוד כי משך שנים היא נהגה לפרש את המונח "קוטג'" באופן המקובל והרווח, כדבריה, של בתים טוריים צמודי קרקע או דו קומתיים הצמודים זה לזה בקיר משותף. לטענת הוועדה המקומית, תכנון הגישה ליחידה העליונה ממפלס הכניסה באמצעות גרם מדרגות ומעלית מוציא את יחידת הדיור מגדרה של צמוד קרקע. 

בפני ועדת הערר, שנאלצה לקבוע בסוגיה, ניצב אתגר משמעותי, והוא התכניות התקפות ובכללן תכנית /210א, אינן כוללות הגדרה של המונח "קוטג'". "משאלו פני הדברים ובהעדר הגדרה מפורשת כאמור, דעתנו היא, כי יש לתת למונח זה את המשמעות שהועדה המקומית נוהגת ליחס לו בבקשות להיתרים ובתכניות אחרות שבפניה", נכתב בהחלטה.

הוועדה בחנה את משמעותו ההיסטורית של המונח "קוטג'", והרחיקה עד ימיה הפיאודליים של אנגליה, אז הקוטג' היה "בית קטן עם מספיק גינה". ומכאן חזרה הוועדה לרמת השרון של ימינו, וקבעה כי "השימוש במילים 'קומה אחת או קוטג'" בטבלה הכלולה בתכנית רש/210/א, מצביע על כך שהמילה קוטג' מאפשרת אומנם בינוי בן 2 קומות כטענת העוררים – אך לצד זאת – מגבילה המילה קוטג' את תצורת הבינוי לכזו שבה יחידות הדיור ימוקמו האחת לצד השניה ויכללו חצר, כפי שנוהגת הועדה המקומית לפרש את המונח וכפי משמעותו הלשונית".

ועדת הערר החליטה לקבל את עמדתה של הוועדה המקומית כי כך נהגה הוועדה לאורך שנית רבות, למעט מקרה אחד בודד. ועדת הערר קבעה כי אותו מקרה אחד בודד שבו חרגה הוועדה המקומית מהאופן שבו הגדירה קוטג', "אין בכך לשלול את טענת הועדה המקומית בדבר קיומו של קו פרשני  שבו נוקטת הועדה המקומית בעניין משך שנים". הוועדה הוסיפה כי הקו הפרשני האמור של הועדה המקומית אינו זר לעוררים, שכן כבר לפני כשלוש שנים הכריעה בנושא זה ועדת הערר, בעניין אחר. "פרשנות הוועדה המקומית למונח קוטג" בתכנית רש/210א, פרשנות נכונה היא", קבעה הוועדה. ועדת הערר קבעה עוד כי "מהעובדות שהוצגו בפנינו, התרשמנו כי פרשנות זו היא הפרשנות בה אוחזת הועדה המקומית במתן היתרי בנייה מכח התכניות התקפות".

הוועדה הוסיפה כי "מקובלת עלינו תשובת הועדה המקומית בעניין זה, לפיה הגישה ליחידת הדיור העליונה בבקשה להיתר ממפלס הכניסה, באמצעות גרם מדרגות ומעלית, מוציא  יחידת דיור זו מגדרה של צמוד קרקע".

הערר, כאמור, נדחה. עם זאת, נוכח ייחודיות הנושא, לא נפסקו הוצאות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן