היזמים פותחים את הסכמים מול דיירים, כדי להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות: "הימים של רווחיות נגמרו, מדובר בוויתור של 20 אחוז מההשבחה בפרויקט"
תופעה ברובע 4 בתל אביב: יזמים הבונים פרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב פותחים את ההסכמים שנחתמו מול בעלי הזכויות ומפחיתים בתמורה, וזאת עקב הירידה ברווחיות פרויקטים שכאלה. עורכי דין העוסקים בייצוג יזמים ודיירים, וכן יזמים מסבירים כי עליית הריביות, עלויות המימון מחד גיסא, וירידת מחירי הדירות מצד שני, גרמו לירידה משמעותית ברווחיות של פרויקטים באזור שעד לפני שנים ספורים נחשב לרווחי ביותר.
עיקר הקיצוצים בתמורות נעשות באמצעות ביטול שכר דירה שמשולם לבעלי הדירות לתקופה שבה מבוצעת העבודה בפרויקט. מדובר בסכומים משמעותיים שמגיעים עד לכ-400,000 שקל ליחידת דיור. "מדובר בוויתור של 20 אחוז מההשבחה בפרויקט", אומר יזם שמקדם מספר פרויקטים ברובע. "ההשבחה היא מיליון וחצי שקל, והשכירות היא 300,000 שקל בממוצע, אז עדיף היום לקבל את ההשבחה ולתת לפרויקט לצאת לדרך ולא לתקוע אותו. בעבר יזמים התרגלו להרוויח 18 ו-20 אחוז ברובע 4. הימים האלה נגמרו".
רובע 4 בתל אביב נחשב לאחד האזורים המבוקשים ביותר ליזמי התחדשות עירונית. ערכי הקרקע הגבוהים, המדיניות העירונית שמעודדת תכניות הריסה ובנייה מחדש, וריבוי בניינים ישנים שאינם עומדים בתקני רעידת אדמה וללא ממ"דים, משכו יזמים רבים לאזור, והם נהנו מרווחיות בפרויקטים שנבנו. החל משנת 2012 לערך החלו לקדם בתל אביב פרויקטים במסלול של הריסה ובניה מחדש. באותה עת תכנית הרובעים אשר קידמה העיריה היתה כבר בשלבי הפקדה אך טרם אושרה בפועל. התכנית יצרה את המתווה לביצוע פרויקטי הריסה ובניה מחדש במתחם הרחובות שבין דרך נמיר במזרח ועד הירקון במערב, כאשר רח' אבן גבירול חילק את המתחם לרובע 3 (ממערב) ולרובע 4 (ממזרח). לפי מדיניות העיר, ברובע 4 ניתנו זכויות בניה לבניית בניין חדש בן 7.5 קומות. ברובע 3 הוקנו זכויות בניה לבניית 6.5 קומות בלבד.
הדבר נעשה מתוך מגמה אשר תכליתה לאפשר ולעודד פרויקטי הריסה ובניה מחדש ברובע 4, אשר מאופיין בבניה מעט חדשה יותר (משנות ה-60 ואילך) ובמגרשים גדולים באופן יחסי. מאידך, ברובע 3, ביקשה העיריה לשמור על אופי הבינוי הנוכחי המתכתב עם עקרונות העיר הלבנה ולפיכך מדיניות העיריה נועדה בפועל למנוע כדאיות כלכלית לפרויקטי הריסה ובניה מחדש ולכן רק מעטים כאלו בוצעו ברובע זה.
חברות יזמיות הסתערו על אזור רובע 4 והחלו מקדמות באופן נמרץ פרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התחרות העזה בשילוב עם ימי השיא והפריחה של ענף הנדל"ן וסביבת הריבית הנמוכה הובילו לכך כי בעלי הדירות אשר חתמו על הסכמי הריסה ובניה מחדש נהנו מתמורות מפליגות, הגדלה משמעותית של דירותיהם, מפרטי פרימיום, מענקים כספיים, תקציבי שדרוגים ועוד.
תכנית הרובעים אושרה בפועל רק במהלך שנת 2018. ולכן עד לאישורה, ועל אף שנחתמו מאות הסכמי תמ"א, בפועל לא ניתן היה לקבל היתרי בניה עד לאישורה בפועל. בד בבד, באותה עת, החלה עיריית תל אביב להטמיע את מערכת הרישוי המקוונת. השילוב של מאות פרויקטי תמ"א הממתינים לאישור, ביחד עם הטמעת תכנית חדשה ומערכת חדשה, יצרו צוואר בקבוק. החל משנת 2021 החלו להתקבל היתרי בניה בהיקפים משמעותיים. כל המטייל באזור רובע 4 יכול להיווכח בכמות הפרויקטים הרבים שכבר הושלמו וכן בכמות האדירה של המנופים המעידים על פרויקטים הנמצאים בביצוע.
במהלך שנים אלו נותרו במערכת הרישוי פרויקטים שטרם צלחו את שלב הרישוי. אליהם הצטרפו פרויקטים נוספים שהמשיכו להיחתם. אך תוך תקופה קצרה השתנתה מקצה לקצה המגמה בשוק הנדל"ן, עד למשבר שהגיע לשיא לאחר 7.10. הריבית הבנקאית עלתה בשיעור דרמטי, המלחמה שפרצה הובילה למחסור חמור בכח אדם, לאלו הצטרפה התייקרות משמעותית של עלויות הבניה, ובתוך אזור רובע 4 נוצרה הצפה של דירות העומדות למכירה במשך חודשים ארוכים, בהיקף היצע משוער של אלפי דירות, כאשר בפועל קצב המכירות נעצר כמעט לחלוטין, למעט טפטוף קל וישנם יזמים המדווחים כי במשך תקופה של שנתיים אינם מצליחים למכור אף דירה.
"תראה מה קורה לשוק המימון, המשכנתאות התייקרו בגלל הריבית פריים. ליזמים עצמם המימון עלה בצורה משמעותית. עלויות הביצוע עלו בעשרות אחוזים, ומחירי המכירה שהתבססו אליהם ברובע ארבע, 70-75 אלף שקל למ"ר, לא עומדים במבחן המציאות היום. לא מצליחים למכור גם לא ב-65,000 שקל למטר", מסביר עו"ד זיו גרומן, מייסד ומנהל פירמת עורכי הדין גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית, המלווה פרויקטים ברובע 4. "עליית הריבית מחד, והירידה המשמעותית דרסטית במחירי מכירה, וביכולת בכלל לשווק ולמכור, ועלייה משמעותית בעלויות הביצוע, הובילה למצב שפרויקט שהניב 15% רווחיות לפני שלוש-ארבע שנים, היום הפרויקט הזה יכול להראות גם בשני אחוז, בשלושה אחוז. ואני גם יכול להגיד לך שגם ראיתי מינוס 0.7 ומינוס 1.1".
"יזמים עבדו 3, 4, 5 ו-10 שנים להוציא היתרים, והקיזו דם במיליוני שקלים. ועכשיו הם לא מגיעים לקחת את ההיתרים, כי הם לא יכולים להוציא את הפרויקטים לפועל, בגלל ריביות ומחירי השוק", אומר עו"ד יואב זהבי, שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין, רוזנבלום, מעוז. "הם מתקשים למכור בתל אביב. במקרה של הסכמי התחדשות בתל אביב, באים לדיירים בהצעה לרדד את התמורות. קצת קשה כבר לוותר על מטרים, כי התכנון כבר קיים. אז מורידים את השכירויות ואת ההטבות הכספיות, כמו זיכוי למוצרים".
זהבי מסביר עוד כי בקיצוץ דמי השכירות, היזם חוסך גם את המע"מ, וזאת כי על השכירות לא מוטל מע"מ: "דמי השכירות זה סכום נטו. לכן, אם מורידים את דמי השכירות או את חלקם, היזם חוסך מע״מ. אם היו מבקשים מהדיירים להוסיף עוד 100,000 שקל לפרויקט, היו צריכים להוסיף לכך גם את המע"מ, שעומד על 18 אחוז, ואז היזם היה צריך למעשה לקחת מהדיירים 118,000 שקל. ואם אני מוריד את השכירות, אז חוסכים את ה-18 אחוז האלה. ככה אם יש סכום מסוים שצריך להציל כדי שהעסק יצא, עדיף שזה יהיה משם, והדיירים ימצאו דרך אחרת לממן לעצמם את השכירות.
"החלופה השנייה זה להיפרד מהיזם בנסיבות שהיזם יכול להיפרד ממך. ברוב ההסכמים מהסוג הזה, אם אתה נפרד מהיזם אתה לא מקבל את התוכניות אלא אם כן אתה מחזיר לו את ההוצאות שהוא הוציא. ואז לדיירים יש שתי חלופות, לחזור שלוש שנים אחורה, וזה לא משתלם. והחלופה השנייה מבחינתם זה לשלם את ההיתר ואת מה שהוציא היזם עד היום. אבל ברגע שעשית את זה והכלכלה היא אותה כלכלה, אז אין איך להוציא את הפרויקט הזה לפועל. ואז הדיירים מבינים שאו שהם יסכימו לקיצוץ או שיישארו עם בתים נטולי ממ״דים ובמצב הקיים שלהם".
עו"ד גרומן: "יזמים מציגים רווח של 5 אחוז, והם צריכים להגיע לרווח מינימלי של 15 אחוזים. אפשר לעשות את זה אחד משניים. או שאתה מגדיל את ההכנסות או שאתה מצמצם את ההוצאות. את ההכנסות אי אפשר להגדיל, אז מצמצמים את ההוצאות. אם הדיירים יוותרו על תשלום דמי השכירות בתקופת הפינוי, אפשר יהיה לשפר את הדוח ולהביא אותו קרוב ל-15 אחוזי רווח".
גרומן מציין כי מדובר בסכומים משמעותיים: "ברחוב מבוקש בתל אביב, דירת שלושה חדרים מושכרת ב-10,000 שקל בחודש. זה 120,000 שקל בשנה. שלוש שנים זה מעל 300,000 שקל. אבל הרווח שנוצר כתוצאה מקבלת דירה חדשה, הוא הרבה יותר מאשר מהוויתור בדמי השכירות שהם ויתרו". עוד מוסיף גרומן כי באחד מהפרויקטים שבהם קוצצו השכירויות נוסף סעיף שמבהיר כי אם היזם יצליח להשיב את הרווחיות, הדיירים יקבלו את דמי השכירות. "לא מדובר באירוע נקודתי, הוא קורה הרבה", הוא מבהיר.
עו"ד רן ברא"ז, שותף במשרד לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות', אומר כי: "בתקופה האחרונה אנחנו עדים למקרים שבהם יזמים אשר הגיעו למועד היתר הבניה וקבלת הליווי הבנקאי אינם מצליחים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הבעלים. כעורכי דין של בעלי דירות אחד מתפקידנו המרכזיים הינו להקנות לבעלי הדירות את האפשרות לקבל החלטות מושכלות, מבלי שיהיו כבולים בהוראות הסכם המונעות מהם לכלכל את צעדיהם בהתאם. כך, למשל, הסכם התקשרות ערוך היטב, צריך לאפשר לבעלי הדירות את היכולת למנוע מיזם לנסות ולבצע מקצה שיפורים לאחר חתימת ההסכם. ההסכם צריך לאפשר לבעלי הדירות את היכולת לפקח מקרוב אחר שלבי קידום הפרויקט, לפי אבני דרך, הוא אמור לאפשר לבעלי הדירות את היכולת לבחון את התנהלות היזם, לרבות באמצעות המפקח מטעם הבעלים, וכן אמור לאפשר לבעלי הדירות לקבל החלטה על ביטול ההסכם עם היזם ובתוך כך לשמור בידיהם את תוצרי התכנון שנערכו עד אותה עת ולהעבירם לבעלות בעלי הדירות על מנת שיוכלו לקדם את הפרויקט מן השלב שאליו הגיע".
תמיר חפץ, שותף בחברת קן התור התחדשות עירונית, התייחס לדברים, ואמר כי: "אני יכול לומר כי פנו אלינו לא מעט יזמים עם היתר בנייה ביד ברובע 4, וביקשו לצאת מהעסקה – כלומר, להעביר לנו את הפרויקט ולדרוש אך ורק את העלויות שהוציאו עד כה. מדובר במצב אבסורדי: אחרי שנים של עבודה קשה בהחתמות דיירים ובקידום היתר – הם מוכנים לוותר על הכול, פשוט כי אם יצטרכו להתקשר עם קבלן מבצע – לא יישאר להם רווח בכלל". למרות שאנחנו קבלן מבצע ברוב המקרים הפערים בין התמרות שהובטחו לבעלים לבין הרווחיות בפועל היו גדולים מדי, ולכן גם לנו העסקאות לא עבדו כלכלית וסרבנו בנימוס".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
