קידום פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך, ולא פעם דיירים שכבר החלו בקידום הפרויקט, מתייאשים ומוותרים לאחר שנה, שנתיים או שלוש שנים, ובכך לא רק שאיבדו השקעה של עשרות שעות עבודה, אלא אולי פספסו לתמיד הזדמנות שיכולה הייתה לשנות את חייהם. על מנת לסייע לדיירים המעוניינים לקדם עסקת התחדשות עירונית בבניין מגוריהם, אדיר קינן, בעלים ומנכ"ל כח נדל"ן התחדשות עירונית ריכז את 8 הסעיפים המרכזיים עליהם אסור לכם להתפשר, כבר בתחילת התהליך:
- ככל וקיימת מנהלת התחדשות עירונית – היעזרו בה
היום כמעט בכל עיר ישנה מנהלת להתחדשות עירונית – גוף ציבורי הפועל בחסות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומטרתו לקדם מתחמי התחדשות עירונית בעיקר מסוג פינוי בינוי בתחומי הרשות, תוך הגנה מקסימלית על האינטרסים של ה"לקוחות" שלו – התושבים. שירותי המנהלת להתחדשות עירונית ניתנים ללא עלות, ופגישה במנהלת העירונית בעיר מגוריכם צריכה להיות הצעד הראשון בדרככם במסע הזה.
- בחירת נציגות פעילה
כמו בכנסת, יש לבחור נציגות דיירים מוסכמת, שתקדם את התהליך ותקבל את המנדט של דיירי המתחם לכל החלטה, וזאת בשל העובדה ששיתוף כל פרט בתהליך של עשרות ומאות הדיירים במתחם המיועד להתחדשות עשוי להקשות על התהליך. חשוב להדגיש, שזוהי הזכות של כל דייר לקבל או לא לקבל את תוכנית ההתחדשות המוצעת, והוא אינו מחויב לדעת הנציגות.
בנוסף, חשוב לציין, שהנציגות אינה בהכרח 'ועד הבית' של הבניין או המתחם. הכישורים הנדרשים לתחזוקת השטח המשותף אינם משותפים לאלו הנדרשים לדחיפת פרויקט בסדר גודל כזה.
- שקיפות ושיתוף המידע
על מנת להימנע ממצב שבו הנציגות תתקדם בתהליך מבלי לשתף את הדיירים האחרים בו, ויווצרו פערים עד לכדי חוסר אמון בנציגות ואי הסכמה מצד הדיירים לחתום על התוכנית, חשוב שהנציגות תשמור על שקיפות ושיתוף הדיירים באבני דרך שנקבעות מראש ומוסכמות על שני הצדדים. חשוב לזכור שלא כל החכמה נמצאת במקום אחד, לעיתים מתוך שיתוף שאר הדיירים יעלו שאלות ומחשבות שחברי הנציגות לא הגיעו אליהן בעצמם וכל זה יוביל לתכנון מלא יותר ולהצלחת הפרויקט.
- בחרו עו"ד מלווה להתחדשות עירונית שיהיה בצד שלכם
כשאתם פונים לעו"ד מלווה בהתחדשות עירונית, בדקו האם הוא מייצג בעסקאות אחרות את אותו היזם איתו אתם מתכננים לקדם את התוכנית. ייצוג "כפול" זה עשוי להוביל להתנגשות בין אינטרסים, וחשוב שעורך הדין שלכם יפעל בצורה שתיטיב קודם כל איתכם, הדיירים. בנוסף, יש לוודא שעוה"ד יתוגמל רק על פי מה שסוכם בין נציגות הדיירים לבינו ולא יהיה זכאי לשכ"ט כזה או אחר מצד היזם (כן, גם "בונוס" מהיזם על ניהול מהיר של ההליך לכאורה כאינטרס של שני הצדדים יכול להיות בעוכריכם, כשעוה"ד יעדיף שלא להתעכב על סעיפים חשובים לדיירים ופשוט להריץ את ההסכם לחתימות).
בסופו של יום, עורך הדין או כל ספק אחר המועסק עבור הדיירים נועד לשרת את הדיירים. אומנם בפועל היזם הוא הממן ומשלם את שכרו, אך כל התקשורת, גם בנוגע לשכ"ט וכו', צריכה לעבור דרך נציגות הדיירים ולקבל את אישורם.
- אמון עם עוה"ד המלווה – המפתח להצלחת הפרויקט
עו"ד מלווה הוא חלק מהותי בקידום העסקה. הוא אחראי על המו"מ המשפטי, על ההגנות והערבויות. מאחר והוא מכיר וחי את עולם ההתחדשות העירונית הרבה יותר טוב מכם, הוא זה שאחראי למקסם את התמורות שתקבלו מהיזם. עו"ד מלווה בהתחדשות עירונית צריך להיות איש אמונכם ב-100% ואם אין לכם שפה משותפת אל תעבדו איתו, גם אם הוא ממשרד גדול ומפורסם או שעשה עליכם רושם שהוא הכי-הכי בעולם. לפני התקשרות עם עוה"ד מומלץ להתייעץ עם המנהלת העירונית (להלן סעיף 1) ולבדוק מה ההיכרות שלהם עם עוה"ד ולוודא איתם שהוא אינו מייצג את היזם.
- מכרזי ספקים – בשקיפות מלאה או בחשיכה מוחלטת. אבל ללא איפה ואיפה.
סעיף טכני קצת, אבל חשוב מאוד. כחלק מהליך בחירת הספקים לליווי התהליך (יזם, שמאים, אדריכלים וכו') אותו ינהל עורך הדין, יש להקפיד על מכרזים הוגנים בין כלל המציעים. אם הוחלט על שקיפות מלאה, יש להיות שקופים מול כל המועמדים, ולאפשר למתמודדים במכרז לגבש הצעות שכנגד עד שתגיעו להצעה הטובה ביותר. ניהול הליך מכרזי בצורה שאינה שוויונית עלול להביא להעדפת ספקים מוכשרים פחות אך מקורבים יותר, ובנוסף, דבר זה עלול להביא לתביעות והיגררויות לבתי משפט שעשויה כמעט בוודאות לארוך שנים ולתקוע את התקדמות התכנון.
- צוות מלווה: לא את הכי טוב, את הכי נכון
קידום התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה בין המון גורמים, כשלכל אחד מהם, לעיתים, אינטרס מעט אחר. לכן, בבואכם לבחור מלווים חברתיים – בין אם דרך המנהלת להתחדשות עירונית ובין אם גוף פרטי, שמאי, מפקח, עורכי דין וכו', בחרו באנשי מקצוע מומלצים ורצוי כאלו שכבר עבדו זה עם זה בעבר, ובהצלחה. אל תסתמכו רק על מה שהם אומרים, בדקו עם לקוחות קודמים שלהם מה דעתם, איך הייתה האינטראקציה ומה היה חלקו של הצוות בקידום הפרויקט.
- העיר אתכם או שצפויה לכם מלחמה?
חשוב להבין, האם הרשות המקומית רתומה לפרויקט לפחות כמוכם או שעשויה לתקוע מקלות בגלגלי התהליך ולהשאיר אתכם עם השקעה עצומה של זמן ואנרגיה, אבל בלי דירה חדשה? ישנן ערים שכמדיניות בוחרות שלא לקדם פרויקטים של בינוי פינוי, באופן גורף, יש אחרות שדווקא בעד – אבל רק במתחמים מסוימים ובשכונות ספציפיות. לפני יציאתכם לדרך, בררו עם בכירים בעירייה ובמחלקת התכנון, וגם עם תושבים אחרים בעיר, שכבר עברו את התהליך או שנמצאים בעיצומו, האם הבניין והמתחם שלכם הוא חלק מהתוכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית בראשות. אם לא – יש מקום לשקול שוב את היציאה לדרך.
*כותב המאמר, אדיר קינן, הינו בעלים ומנכ"ל כח נדל"ן התחדשות עירונית, המתמחה בייזום וקידום פרויקטים של פינוי בינוי, בדגש על איזור הפריפריה הגיאוגרפית והחברתית המאתגרים
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
