מאיזה שלב צריך לחשב את גובה היטל ההשבחה על מחסן שנוסף לדירה במסגרת עבודות תמ"א 38? בית המשפט הכריע בסוגיה
ממתי צריך לחשב את גובה היטל ההשבחה על מחסן שנוסף לדירה במסגרת עבודות תמ"א 38 – האם מרגע אישור תכנית שמתירה הקמת מחסנים או מרגע מתן היתר הבנייה לפרויקט ההתחדשות? השאלה הטכנית, והלכאורה לא מעניינת, העסיקה באחרונה את הוועדה המקומית רמת גן, את ועדת הערר של מחוז תל אביב, את בית המשפט המחוזי בתל אביב ואת בית המשפט העליון, בהליך שניהלה חברת אל טרנס מגורים נגד הוועדה המקומית רמת גן. בשורה התחתונה, בתי המשפט, הן המחוזי והן העליון, דחו את עתירת החברה, ואימצו את עמדת השמאי המכריע של הוועדה המחוזית, שפיצל את מועדי חישוב ההיטל בין הדירות הקיימות לדירות החדשות. בנוסף, נדחתה עתירה של החברה נגד חיוב בהשבחה על תוספת של שתי קומות לבניין.
חברת אל טרנס הגישה בקשה להיתר להריסה ובניה מחדש של בניין מגורים ברחוב עטרות ברמת גן בהתאם לתמ"א 38. מדובר במבנה בן 3 קומות הכולל 6 דירות. כדי להבין את המחלוקת שתתעורר בין היזם לעירייה, יש להבהיר כי על הקרקע שעליה נבנה הבניין חלות כמה תכניות עירונית: תכנית המתאר העירונית רג/340, אשר קובעת את מספר הקומות המותר בבניינים בתחומי העיר; תכנית מתאר מקומית ג/11, שמכוחה ניתן להוסיף שתי קומות נוספות לבניינים הנמצאים ברחובות שבהם רוחבה של זכות הדרך הוא 12 מטר או יותר. התכנית קובעת כי תוספת הקומות מתאפשרת גם ברחובות שבהם רוחבה של זכות הדרך קטן מ-12 מטר, אך זאת רק בכפוף לקבלת הקלה. כמו כן, חלה על המקרקעין אף תכנית מתאר מקומית ג/15 (תכנית המחסנים) שאושרה בשנת 2006. בעיקרו של דבר, בהתאם לתכנית זו, ניתן להוסיף לכל יחידת דיור שטח לצורך הקמת מחסן.
הוועדה המקומית רמת גן, אישרה לחברה להרוס את הבניין ולבנות תחתיו בניין חדש בן שבע קומות וכן קומת קרקע וקומת גג חלקית. בבניין החדש אושרו 19 יחידות דיור. כמו כן אושרה בניית מחסן לכל יחידת דיור, ובסך הכל 19 מחסנים. במסגרת הבקשה להיתר אושרה, בהליך של הקלה, תוספת של שתי קומות לבניין מכוח תכנית המתאר העירונית ג/11. בהמשך לכך, הוועדה המקומית הוציאה למבקשת דרישה לתשלום היטל השבחה, והמבקשת פנתה בבקשה למנות שמאי מכריע לעניין גובה החיוב.
לאחר שקיים דיון בנוכחות הצדדים וכן ערך ביקור בנכס, הגיש השמאי המכריע את חוות דעתו, ובה קבע, בין היתר, כי יש לחייב את המבקשת בהיטל השבחה בגין שתי הקומות הנוספות. השמאי המכריע התייחס אף לתוספת המחסנים, השמאי המכריע קבע שהמועד הקובע בעניינם של המחסנים שנוספו לשש יחידות הדיור הקיימות הוא מועד אישור תוכנית המחסנים (שנת 2006), ואילו לגבי תוספת המחסנים ליחידות הדיור החדשות שאושרו בהיתר הבניה במסגרת תמ"א 38 (יתר 13 המחסנים), המועד הקובע הוא היתר הבניה (2017). השמאי הבהיר כי קביעותיו נשענות על פסיקות בית המשפט העליון.
החברה הגישה ערר לוועדה המחוזית, וטענה כי נפלו פגמים בהחלטת השמאי. בין השאר נטען כי לא היה מקום לחייב אותה בגין שתי הקומות שנוספו. לדבריה, רוחב הדרך בקטע שמול הבניין הוא 14 מטר. שנית, המבקשת טענה כי ההשבחה בגין המחסנים שאושרו עבור 13 יחידות הדיור החדשות צריכה להיקבע בהתאם למועד אישורה של תכנית המחסנים, ולא לפי מועד מתן ההיתר.
ועדת הערר דחתה את טענות היזם, וקבעה כי על פי תשריט הרחוב, רוחב הדרך הוא 8 מטרים בלבד ולכן לא היה מקום לאשר קומות נוספות ללא הליך של הקלה. החברה טענה כי בפועל מול הבניין הכביש מתרחב ורוחב הדרך הוא 14 מטרים, ולכן לא היה צורך בהקלה. ועדת הערר דחתה עמדה זו וקבעה כי "התרחבות זו, המשמשת לחניה ולצרכי הסתובבות, על מנת לצאת מן הרחוב אינה מלמדת על רוחב זכות הדרך".
בהתייחסה לטענות החברה היזמית בנוגע לחיוב ההשבחה על המחסנים, קבעה הוועדה: "הטענה שלפיה יש לשום (לחייב בשומה) את המחסנים בגין תוספת יחידות הדיור, למועד אישור תכנית המחסנים אינה סבירה בעיננו. שהרי במועד אישור תכנית המחסנים בשנת 2006 כלל לא ניתן היה לדעת האם ובאלו תנאים יאושר פרויקט כזה, אם בכלל. עריכת שומות בגין תכנית המחסנים בהתבסס על פוטנציאל לא מוגדר של יחידות דיור עתידיות, אשר אין לדעת אם יאושרו, אינו עולה בקנה אחד עם עקרון וודאות וגביית מס אמת".
החברה עתרה נגד ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. השופט הרי קירש דחה את העתירה, וקבע כי עמדת ועדת הערר בנוגע לחיוב ההשבחה על המחסנים הייתה מוצדקת: "ההנמקה של ועדת הערר מתיישבת עם הרציונלים של גביית היטל השבחה. תוכנית המחסנים יכולה להוליד השבחה וודאית ומלאה במועד אישורה רק לגבי זכויות בניה תקפות, ולכן יכולתה להשביח את שלוש עשרה יחידות הדיור הנוספות, באה לידי ביטוי רק עם הוספתן, שנים לאחר אישורה". השופט קבע כי הוועדה צדקה גם בנוגע לחיוב ההשבחה על תוספת הקומות.
חברת אל טרנס הגישה בקשת רשות ערעור על הפסיקה בבית המשפט העליון. השופטת דפנה ברק ארז דחתה את הבקשה: "לא מצאתי כי הבקשה מעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים. כמו כן, לא השתכנעתי שדחייתה תגרום למבקשת עיוות דין".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
