banner
תמ"א 38 בבני ברק // shutterstock
תמ"א 38 בבני ברק // shutterstock

שלושת היורשים התקשרו בהסכם תמ"א 38 אולם האפוטרופוס הכללי התנגד והעסקה בוטלה

פרויקט תמ"א 38 לא ייצא לפועל מאחר ואחת מתוך ארבע דירות הירושה הועברה לאפוטרופוס הכללי, שהתנגד. זהו סיפורו של בניין מגורים ישן בבני ברק והסתבכותו של פרויקט התחדשות עירונית.

רונן דמארי 22.05.2022

בעליו של בניין מגורים בן ארבע דירות ברחוב אמרי חיים בעיר הלך לעולמו לפני כ -15 שנה ובצוואתו חילק את הדירות לאלמנתו וילדיו, כאשר אחת מהן הוא הוריש לטובת הקדש ציבורי. יזם שהתקשר עם שלושת היורשים לביצוע הסכם תמ"א 38/2 עתר לקיומו למרות התנגדות האפוטרופוס הכללי (המייצג את המדינה בנוגע לדירת ההקדש) אולם לאחרונה עתירתו נדחתה והוא חויב בהוצאות משפט בסך 70,000 .

המנוח היה הבעלים של מחצית הזכויות בחלקה של 592 מ"ר עליה בנויים שני בניינים. בניין אחד בבעלות עיזבון המנוח, ובניין שני בבעלות קרוב משפחתו.
בבניין שבבעלות עיזבון המנוח 3 קומות וקומת גג, והוא בנוי בקיר משותף עם הבניין השני. בבניין הבנוי על המקרקעין נשוא הדיון 4 דירות.
באוקטובר 2006 הלך המנוח לבית עולמו אולם רק 11 שנים לאחר מכן בית המשפט קיים את צוואתו והורה בפסק הדין על הקמת הקדש ציבורי, על קיום הצוואה בשינוי. נפסק כי המקרקעין יימכרו בהתמחרות חיצונית, לאחר פרסום, למרבה במחיר, וההקדש הציבורי יקבל 10% מפדיון המכירה. 

בצוואה שקוימה הורה המנוח כי שלוש מארבע הדירות שלו יועברו לקרובי משפחתו וכי הדירה הרביעית תועבר לבעלות ההקדש הציבורי. האפוטרופוס הכללי, שייצג את זכויות ההקדש הציבורי שיוקם, הסכים למכירת דירת ההקדש, בכפוף לכך שחלוקת העיזבון, שעיקרו המקרקעין נשוא הדיון, תבוצע על דרך מכירה חיצונית, לאחר פרסום, למרבה במחיר, ושההקדש הציבורי יקבל 10% מפדיון המכירה. ההסדר של חלוקת העיזבון, שעליו הורה בית המשפט של עיזבונות, היה מוסכם על כל היורשים. בית המשפט של עיזבונות מינה מנהלי עיזבון לצורך ביצוע חלוקת העיזבון עליה הורה, אולם עיכב את ביצוע המכירה עד להכרעה בתובענה זו.

את התביעה הגיש יזם מקרקעין שחתם בשנת 2014 על הסכמי אופציה ללא תמורה עם קרובי המשפחה שירשו שלוש מהדירות בבניין, מתוך רצון לסחר את הסכמי האופציה לחברי קבוצת רכישה. כוונתו של היזם הייתה לקדם פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו ייהרס הבניין על ארבע דירותיו וייבנה במקומו בניין חדש בן שמונה דירות.
בהסכמי האופציה ניתנו ליזם עד לחתימת הסכם המכר – 300 יום לצורך ארגון קבוצת רכישה, ונקבע שהמועד ימנה מיום רישום הזכויות ע"ש היורשים במרשם המקרקעין. עוד נקבע בהסכמי האופציה, שהסכמי המכר ייחתמו ישירות בין היורשים – המוכרים לבין חברי קבוצת הרכישה.  סכום התמורה בעסקת המכר  נקבע במרץ על סך 4.7 מיליון ₪, למרות שטרם הוכרע בהליכים משפטיים מי היורשים, למרות שהסכמי המכר אמורים להיחתם רק בחלוף 300 יום ממועד רישום הזכויות ע"ש היורשים במרשם המקרקעין ולמרות שטרם נקבעו מועדי תשלום בעסקת המכר.
כן נקבע בהסכם האופציה, שלמרות שבבניין בנויות 4 דירות, היטל ההשבחה בגין 4 הדירות הנוספות שניתן לבנות, ישולם ע"י היורשים – המוכרים, ולא ע"י קבוצת הרכישה. בד בבד עם חתימת הסכמי האופציה, נחתמו הסכמי הלוואה עם היורדים כאשר על פי הסיכום במועד חתימת הסכמי המכר הן יוחזרו על ידי קיזוז מהתמורה בעסקת המכר. 

אלא שהאפוטרופוס הכללי המייצג את זכויות ההקדש הציבורי, לא נתן את הסכמתו למהלך ולא חתם על הסכם האופציה. לאחר שלא הצליח להגיע עמו להסכמה, היזם עתר לבית המשפט בדרישה לאכוף את הסכמי האופציה ולחייב את האפוטרופוס הכללי לחתום על ההסכם.

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, יהושוע גייפמן, החליט לדחות את התביעה כשהוא מנמק בפסק הדין: "הסכמי האופציה נחתמו עם חלק מהיורשים, בטרם ניתן צו קיום צוואה בעניין עיזבון המנוח, וטרם היה ברור מי יהיו היורשים של העיזבון. האפוטרופוס הכללי, כמייצג זכויות ההקדש הציבורי, שירש דירה בבניין וזכאי לקבל 10% מפדיון מכירת המקרקעין, לא היה צד להסכמי האופציה שנחתמו במרץ 2014, ולא הסכים לעסקה ולתנאי העסקה. לא ניתן להרוס את הבניין הבנוי על המקרקעין, ולבנות 8 דירות חדשות לחברי קבוצת רכישה, תוך התעלמות מזכויות ההקדש הציבורי, ובהעדר הסכמה מצד האפוטרופוס הכללי".

עוד נאמר בפסק הדין: "במועד עריכת הסכמי האופציה, היזם היה מודע לזכויות ההקדש הציבורי, שמיוצג ע"י האפוטרופוס הכללי וחרף כך בחר להתעלם מכך, ונמנע מלקבל את הסכמת האפוטרופוס הכללי, קודם החתימה על הסכמי האופציה עם היורשים. האשם לכך, שלא ניתן לממש את עסקת האופציה, רובץ לפתחו של היזם, שהתעלם מזכויות ההקדש הציבורי, שמיוצג ע"י האפוטרופוס הכללי, וחתם על הסכמי האופציה עם חלק מהיורשים, מבלי שניתנה הסכמת האפוטרופוס הכללי לעסקה".

כמו כן הודגש בפסק הדין כי לא ניתנה הסכמת האפוטרופוס הכללי, לכך שהיטל ההשבחה בגין 4 הדירות שניתן להוסיף על 4 הדירות הקיימות, ישולם על ידו כבעלים של חלק מהזכויות ולכך שתשלום חלקו בתמורה ישולם ע"י היורשים האחרים, ולא ישירות על ידי הקונה. 

סוף דבר: התביעה לאכיפת הסכמי האופציה נדחתה וניתן היתר לפיצול סעדים בעניין התביעות הכספיות.
עם דחיית התביעה נפסק כי היזם ישלם לב"כ האפוטרופוס הכללי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪ ולמנהלי העיזבון הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות