banner
האם ניתן לבצע תמ"א 38 בכניסה אחת מתוך שלוש לבניין טורי // depositpotos
האם ניתן לבצע תמ"א 38 בכניסה אחת מתוך שלוש לבניין טורי // depositpotos

האם ניתן לבצע תמ"א 38 בכניסה אחת מתוך שלוש לבניין טורי

ועדת ערר מתחה ביקורת על אישור הוועדה המקומית תל אביב, בגין אישור שניתן לחיזוק כניסה אחת מתוך שלוש בבניין טורי, וקבעה כי מדובר בהפרת זכויות של בעלי דירות אחרים בבניין

רונן דמארי 22.04.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב קבעה כי על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38 באחת הכניסות של בניין טורי, יש צורך בהסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. הוועדה קיבלה ערר שהגישו בעלי דירות המתגוררים בשתי כניסות בבניין טורי בתל אביב, בעניין פרויקט תמ"א 38 המתוכנן בכניסה השלישית שלו.

שלוש כניסות עם כתובת שונה
המדובר בבניין בן ארבע קומות ושלוש כניסות, שלכל אחת מהן כתובת שונה. הכניסה נשוא הבקשה הינה כניסה בת 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ובה 6 יח"ד (2 יח"ד בכל קומה) הממוקמת ברחוב רב צעיר.

לאחר שהוועדה המקומית אישרה את הפרויקט בתנאים, הוגשו עררים על ידי בעלי הדירות בכניסות האחרות ובהם נאמר, בין היתר, כי מדובר במבנה אחד לכל דבר ועניין, כאשר בהתאם לצו רישום הבית המשותף ישנן 22 יחידות. לאור אורכו של המבנה, הוא מכיל 3 כניסות שזכו לשלוש כתובות שונות, אך מדובר כאמור במבנה אחד ובבית משותף אחד. הבית אינו נרשם כבית מורכב ואין הצמדה של שטחים מסוימים מהרכוש המשותף לבעלי דירות מסוימים בכניסה מסוימת של המבנה.

העוררים: לא ניתן לחזק רק חלק מהמבנה
לטענת העוררים, הבקשה להיתר מתיימרת לבצע חיזוק החלק דרומי בלבד תוך הרחבת 6 דירות בלבד מתוך 22 הדירות שבמבנה. העוררים אינם מתנגדים לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, אך טוענים כי לא ניתן לחזק רק חלק קטן ממנו. עוד הם טוענים כי אישור הבקשה להיתר מנוגד לדין, יגרום לפגיעה בלתי הפיכה בעוררים ובבעלי דירות נוספים וימנע חיזוקו של המבנה בכללותו בניגוד מוחלט לתכלית התמ"א.
מנגד החברה היזמית וועד הבית של הכניסה טענו כי הבניין הוא "בית מורכב" כהגדרתו בחוק המקרקעין ולכן אין מניעה לראות באגף ברחוב רב צעיר כבית משותף. אגפי הבניין השונים נבנו בבינוי ועיצוב שונים ומשכך, אין בביצוע הפרויקט ברב צעיר בכדי לפגוע בחזית הבניין, מה עוד שבאיזון בין החיזוק לבין פגיעה בחזית הבניין, יש להעדיף את חיזוק הבניין. עוד טענה החברה כי האגפים השונים מתנהלים באופן נפרד ועצמאי, כאשר לכל אגף כניסה וחדרי מדרגות נפרדים ומתקנים נפרדים, לרבות דודי שמש, תיבות דואר וכן התנהלו בנפרד לגבי תוספות בנייה והוספת מעליות במהלך השנים.

ועדת ערר: רק אם הוכח כי העבודות לא פוגעות בזכויות בעל דירה אחר
לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר פה אחד לקבל את הערר ולדחות את הבקשה במתכונתה הנוכחית. את החלטתה היא נימקה: "בהתאם לסעיף 11 לחוק החיזוק ניתן לראות אגף/חלק ממבנה כבית משותף נפרד בכל הנוגע להסכמות הדרושות בהתאם לחוק המקרקעין, ולהתיר בו ביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38 בנפרד, רק אם הוכח כי אין בביצוע העבודה כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה אחר וכי ניתן לבצע העבודה רק באותו אגף.

כאמור, במסגרת הבקשה מבוקש מילוי קומת העמודים המפולשת. קומת העמודים המפולשת מהווה חלק מהרכוש המשותף השייך לכלל הבניין (לשלושת האגפים) והזכות לנצל את הקומה המפולשת שייכת לכלל הבניין ולכלל בעלי הזכויות וניכוס הקומה המפולשת לטובת האגף נשוא הבקשה יש בו משום פגיעה בזכויות יתר הדיירים שני האגפים הנוספים".

עוד קבעה הועדה: "אנו סבורים כי מתן היתר כמבוקש, במסגרתו מנצל אגף אחד את החלל בקומה המפולשת לטובתו בלבד, ללא שנשמרת האפשרות כי יתר האגפים יוכלו לנצל הקומה המפולשת או את תת הקרקע באופן דומה, מהווה פגיעה בזכותם, פוגעת בזכויות בעלי הדירות באגפים האחרים ופוגעת באפשרות חיזוק הבניין בכללותו. לפיכך, אנו סבורים כי במקרה דנן אין מקום להתיר פרויקט חיזוק מכוחה של תמ"א 38 באגף המבוקש, ואין מקום להסתפק בהסכמתם של 100% מדיירי האגף נשוא הבקשה, שכן בביצוע העבודה כמבוקש יש כדי לפגוע ביתר בעלי הזכויות בחלקים האחרים של הבית המשותף שאינם חלק מהפרויקט. אנו סבורים כי אין לראות באגף נשוא הבקשה "בית משותף" עצמאי, ועל כן היה מקום לדחות את הבקשה מחמת העדר היתכנות קניינית.

ביקורת על החלטת הוועדה המקומית
עוד נוסיף כי לטעמנו היה על הוועדה המקומית לברר קיומו של התנאי השני הקבוע בסעיף 11 לחוק החיזוק בטרם מתן החלטה.

לטעמנו התנאים הקבועים בסעיף 11 לחוק החיזוק, כי אין פגיעה בזכויותיו של בעל דירה באגף אחר וכי קיימת היתכנות לביצוע חיזוק האגף מבלי לבצע חיזוק יתר האגפים בבניין, הינם תנאים שעל הוועדה המקומית ועלינו בנעליה לבחון בטרם מתן החלטה בבקשה, שכן עלינו לקבוע כי עסקינן באגף שניתן לראות בו מבנה/בית משותף נפרד בכדי לקבוע כי ניתן להתיר חיזוקו במנותק משאר הבית, בהתאם להוראות תמ"א 38. מובן כי אין בהכרעתנו התכנונית לצורך בחינת תחולתה של תמ"א 38 כדי ליתר את הדיון בפני המפקחת על המקרקעין בכל הנוגע לנושאים הקשורים בחוק החיזוק".

ועדת ערר: תתקנו את הבקשה
בהחלטה מצוין כי בכדי שניתן יהיה להתיר חיזוק האגף, נושא הערר, יש לתקן הבקשה ולבחון אותה לאור סעיף 11 בתמ"א 38 כך שבמסגרתה יובהר, כי אין  בביצוע העבודה במבנה או באגף נושא הבקשה כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבניין (הן מבחינת מספר יחידות הדיור הנוספות והן מבחינת ניצול קומת העמודים המפולשת). כן יובהר, כי ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של האגף בנפרד מיתר חלקי הבניין במידה ותוצג האפשרות התכנונית לחיזוק הבית כולו על שלושת אגפיו.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות