banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

לראשונה: הממשלה מתערבת במלחמות היזמים על מתחמי פינוי בינוי

חוק ההסדרים מציע כי הרשות הממשלתית תוכל להורות על עסקאות פינוי בינוי כניתנות לביטול. משרד המשפטים: ברגע שתתבצע פנייה, תתלה מודעה במתחם על כוונה לעסקאות ניתנות לביטול

אם לא יחול שינוי יוצא דופן, מחר (חמישי) צפוי לעלות חוק ההסדרים להצבעה בקריאה ראשונה בכנסת. לקראת האירוע המשמעותי קיים אתר "מגדילים" שולחן עגול בו עלו לדיון שאלות משמעותיות הנוגעות להשפעתו של החוק על תחום ההתחדשות העירונית. בדיון הער השתתפו בכירי עורכי הדין בתחום שהביעו את דעתם בנוגע לשינויים הנדרשים בחוק על מנת שפרויקטים יוכלו לצאת מהכוח אל הפועל בפרקי זמן סבירים.

את התמורות המסתמנות בחוק הציגו בכירי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים – ראש אשכול נדל"ן עו"ד ניב יערי ורפרנט התחדשות עירונית, תכנון ובניה, עו"ד תום פישר

אחת הסוגיות שעלו לדיון עסקה בביטול עסקאות פינוי בינוי ובמצבים בהם ישנם שני יזמים הפועלים באותו מתחם. 

עו"ד תום פישר התייחס לכך ואמר: "מדובר בנושא שהרשות להתחדשות עירונית מנסה לקדם תקופה ארוכה. הרעיון הוא להתמודד עם סיטואציה בה שני יזמים או יותר מתחרים ביניהם על אותו מתחם. כשזה קורה נוצר מצב בו כל אחד מהיזמים מחזיק בנתח של בעלי דירות והפרויקט תקוע אם הם לא מסתדרים ביניהם. נכון להיום בעלי הדירות נאלצים לחכות שנתיים ורק אז יכולים לקבל החלטה של הרוב".

עו"ד פישר הסביר כיצד חוק ההסדרים צפוי לפתור את התסבוכת: "הצעת החוק אומרת ששני צדדים מעוניינים פונים לממונה על התחדשות עירונית ברשות הממשלתית בבקשה להורות על העסקאות כעסקאות ניתנות לביטול. מדובר בשני יזמים שחתמו כל אחד עם לפחות עם 20 אחוז מבעלי הדירות אבל לא בהכרח, כלומר זה יכול להיות שתי קבוצות דיירים שהם לפחות 20 אחוז מהפרויקט ויחד מהוות 50 אחוז מהמתחם. בנוסף צריכה להיות הכרזה לפי מסלול רשויות או אישור ראשוני למתחם וצריכה לחלוף שנה וחצי ממועד עסקה ראשונה של אחד היזמים. 

ברגע שנעשית פנייה כזו, המנהל יתלה מודעה על המתחם על כוונה לעסקאות ניתנות לביטול ואם בתום חצי שנה לא הודיעו על הסכמות יינתן אישור שכל בעל דירה יוכל לבטל את ההסכם".

עו"ד יאיר שלו // צילום: מיכאל שטיין
עו"ד יאיר שלו // צילום: מיכאל שטיין

עו"ד יאיר שלו התייחס לנושא ואמר: "מה קורה עם מצב ששני יזמים מובילים ואף אחד לא רוצה את השני? מה שאתה מציע לא יקרה כי ייקח המון זמן עד שיגיעו להסכמות. יכול להיות שהחוזים סותרים ולך תעשה מו"מ עם 200 בעלי דירות מחדש. אם הדיירים רוצים לבטל הם ישלמו פיצוי אבל אז יבואו אלינו בטענות שאנחנו צריכים לשלם את הפיצוי הזה. אתה אומר לי 'לא רק שאנחנו צריכים לשלם פיצוי אלא אנחנו צריכים לבטל הערות אזהרה בטאבו'. אז היזמים יבואו בטענות אלינו. אני מציע הצעת ייעול – במקום שאנחנו נקח את האחריות, אם היזם לא קידם את התכנית דינה של התכנית להתבטל. אנחנו רוצים להגיע למצב שזה מה שאומר החוק, שהאחריות לא עלינו".

עו"ד מיכל ליבן: "התקנות האלו ממש יושבות על פרויקט שאני מטפלת בו בבאר יעקב ששם יש שני יזמים – שליש מבעלי הדירות חתם ליזם אחד, שליש חתם לאחר ושליש יושב על הגדר. לקח ליזמים שנה ומשהו להגיע להסדר ביניהם, אבל עבר זמן בינתיים, אנחנו חתמנו על החוזים כבר לפני עשר שנים. עכשיו כבר חלק מבעלי הדירות עונים להגדרה של קשישים והיזם אומר 'המיסוי לא חל עליי כי זה חוזה ישן'. אם אתם חושבים שבחצי שנה אפשר לייצר חוק שיגן על הדיירים זה לא יקרה. צריך לחלק לשניים כדי שתהיה ודאות, הדיירים לא יחתמו עד שלא יידעו שהיזמים הסדירו את המחלוקת ביניהם".  

עו"ד שלום סימון: "מנגנון מחיקת הערות האזהרה והסדרת היריביות בין יזמים אלו נושאים מאוד חשובים. אנחנו נתקלים בכך ביומיום ואני חושב שהשינוי בחוק ההסדרים זה מצוין ויעזור להוציא פרויקטים לפועל. מה שמעיב זה לוחות הזמנים של קבלת תשובות מהרשות להתחדשות עירונית. אנחנו מחכים חודשים רבים כדי לקבל תשובות על בקשות להכרזה לבטלות. אנחנו עושים הסדרים מאוד טובים אבל בפועל הם לא יקרו אם יש לנו חסם והיעדר כוח אדם אצל הממונה. צריך להכניס את זה לסד זמנים מבחינת הממונה". 

עו"ד ארנון יהב // צילום אורטל בן יוסף
עו"ד ארנון יהב // צילום אורטל בן יוסף

עו"ד ארנון יהב: "העניין של האכיפה ברשויות – אני לא מקנא בשוק הציבורי אבל חייב להעלות נושא במקום שיש לנו עסקאות חוסמות אחד הגורמים הכי מעורבים אלו המנהלות. השוק הציבורי לא מגיב בזמן, אין שום אכיפה עליהן והכי קל להן להגיד 'אין כוח אדם', למה לי יש? הם פשוט לא עונים. רוב הבעיות שלי הן מנהלות שבהן אוכפים מאוד סלקטיבית ולא מגיבים ואם הייתי מתנהל כך הייתי פושט רגל. השאלה שלי היא באיזה חוק הסדרים יתחילו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא לזרוק הכל על השוק הפרטי, אלא מתי תהיה אכיפה ולא רק גזרים. יש חוק תכנון ובנייה ויש לוחות זמנים כשהם לא עומדים בהם צריכות להיות סנקציות".

עו"ד יאיר שליו הוסיף בהקשר זה: "אמרתי למנהלות – 'אין בעיה, אתם אומרים שיש לכם מצוקת כוח אדם? תשתמשו בעורכי דין חיצוניים שיעזרו בתהליך הבדיקות, נחתום על הסדר ניגוד עניינים', כרגע המנהלות נעזרות בסטודנטים, באזרחים עובדי צה"ל באנשים שאני לא יודע מאיפה הם מביאים אותם, אנחנו יכולים לחתום על הסדר ניגוד עניינים. אני יכול לא לעבוד בעיר הזו אלא בעיר אחרת ולחתום על איזה שהוא הסדר". 

עו"ד רונית אלפר: "צריכה להיות סנקציה על הועדה המקומית שאם היא לא עומדת בלוח  זמנים יש סנקציה והדיון עובר הלאה. אף יזם לא ירצה ללכת נגד הועדה המקומית כי הוא צריך אותה. אבל אם זה יקרה אוטומטית, אז זה לא נעשה בגללו".

עו"ד אורי פוגל: "יש כאן עניין עקרוני של איך המחוקק רואה את הדברים ואיך הם מתבצעים בשטח. הרבה חסמים ייפתרו אם המחוקק יישב עם היזמים ובעלי הדירות והגורמים בשטח. יש נתק בין מה שהמחוקק רואה ובין מה שקורה בשטח". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות