הריבית עולה, השוק מתקרר – מה עושה משקיע נדל"ן?

בעולם האמיתי חווינו בשבועות האחרונים גורם טבע עוצמתי בסדרי גודל תנ"כיים – רעידת האדמה העוצמתית שהכתה בטורקיה וסוריה ורעשי המשנה שלה. מנגד בעולם הנדל"ן הולכים ומצטברים הנתונים להתקררות הענף, בד בבד עם עליית הריבית וחוסר הוודאות הכלכלית הנוצרת סביב התכנית הממשלתית לשינוי מערכת המשפט.

אז מה המצב לאשורו? מה המשמעויות של הנתונים? ולאן כל זה הולך מכאן?

ראשית הנתונים:

1. מחירי הדירות עולים, אבל מעט – מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2022 עלו בשיעור של 0.2% ביחס לאלו שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022. זו אמנם עלייה, אך זו העלייה הדו-חודשית הקטנה ביותר במחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור של 17.1%, וגם הם מראים שלאחר תקופה ארוכה של עליות חדות בשינוי המחירים השנתי, נרשמת מזה כחצי שנה התמתנות בקצב העלייה השנתי, שבשיאו עמד על כ-20% במחצית שנת 2022. יש לציין כי התמתנות משמעותית קודמת בקצב עליית המחירים החלה בשנת 2016 והגיעה לשיאה בירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2018.
2. מחירי הדירות החדשות בירידה – כאן כבר אולי מדובר בסנונית ראשונה, שיכולה לנבא את עתיד שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה. בתקופה הנסקרת (נובמבר-דצמבר 2022 לעומת אוקטובר-נובמבר 2022) נמצא כי מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור של 0.6%. כאשר ניכו מומחי הלמ"ס את שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית התברר כי מחירן של דירות חדשות בשוק החופשי צלל בשיעור ניכר עוד יותר של 1.9%. מסתבר שמחירי הדירות בתמיכה ממשלתית לא משקפים עדיין את מלוא ירידת המחיר שמתקיימת כרגע בשוק החופשי.
3. מחירי דירות במחוזות – בשנתיים האחרונות התרגלנו לכך שהעליות הן גורפות לכול אורכה ורוחבה של הארץ. ובכן, בתקופה הנסקרת יש לציין שהירוק הזוהר התעמעם קמעא – עם עליות מזעריות בשיעור 0.1% במחירי הדירות במחוזות הדרום והצפון, דריכה במקום של המחירים במחוז מרכז, ואף ירידה של 0.2% במחוז תל אביב. עליות משמעותיות נראו במחוז ירושלים (1.4%), ובמחוז חיפה (0.6%).
4. ריבית בעלייה – בעלייה מטאורית. פעם שמינית שבנק ישראל מעלה את הריבית בישראל, והשבוע בחצי אחוז. בעקבות העלאה זו תעמוד ריבית בנק ישראל על 4.25%, וריבית הפריים על 5.75%. הריבית הינה גורם מפתח בכול ההתנהלות של שוק הנדל"ן – בין אם על הציבור שם יש לריבית השפעה על החזרי המשכנתאות אותן נטל, ואם על היזמים שם לריבית יש השפעה על עלויות המימון של הפרויקטים. אין ספק שהעלאות הריבית מצננות את השוק, והריבית הופכת לשחקן פעיל ומשמעותי בהאטת תחום הנדל"ן.
5. ירידה בכמות העסקאות – מנתוני הלמ"ס עולה כי בשנת 2022 נמכרו כ-40,480 דירות חדשות, ירידה של 30% לעומת שנת 2021. ברבעון הרביעי של שנת 2022 נמכרו 7,770 דירות חדשות, ירידה של 8.7% לעומת הרבעון השלישי. בחודש דצמבר 2022 נמכרו 2,740 דירות חדשות, ירידה של 9.5% לעומת נובמבר 2022. על פי הערכות של גורמים בשוק סך העסקאות בשוק הנדל"ן, יד שנייה ודירות חדשות, עמד בשנת 2022 על 110 אלף עסקאות, זאת לעומת 150 אלף עסקאות בשנת 2021. במחצית השנייה של 2022 הקצב ירד לקצב שנתי של 90 אלף עסקאות.
6. פחות ביצועי משכנתאות – שנת 2022 הייתה שנת שיא בביצועי משכנתאות, בהיקף של כ-117 מיליארד שקלים. השיא היה במרץ שנה שעברה, ממש ערב תחילת העלאת הריבית הראשונה, כשהיקף המשכנתאות הגיע לכ-13.5 מיליארד שקלים. כיום הביקוש למשכנתאות כבר ירד להיקף של 6.5-7 מיליארד שקלים לחודש. הערכות בשוק מדברות על כך שהיקף המשכנתאות השנתי יתייצב השנה על קצב של כ-80 מיליארד שקלים. פחות עסקאות מוביל מן הסתם גם לפחות ביצועי משכנתאות.
7. שכר דירה בעלייה – מדד שכר הדירה, המפורט במדד המחירים לצרכן לחודש ינואר 2023, מראה כי שוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה להם עליה של כ-4% בשכר הדירה, ועבור שוכרים חדשים (תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של כ-7.9%. למעשה, שכר הדירה נמצא בעלייה רצופה מאז מאי שנה שעברה. מה יכולה להיות הסיבה לכך? הסבר אפשרי נוגע בירידה בהיקף העסקאות. פחות עסקאות לרכישת דירה משמעותן שיותר בתי אב מתגוררים בשכירות. מכיוון וההיצע של דירות לשכירות מוגבל, הרי שהלחץ על שוק השכירות מורגש, ויש להניח שאף ילך ויתעצם ככול שנראה האטה נוספת של השוק. לכאורה יש כאן מתאם הפוך, שוק השכירות הולך ומתחמם ככול ששוק הנדל"ן הכללי הולך ומתקרר.
8. מדינת ישראל גדלה 1 – יום המשפחה צוין השבוע ולרגל יום זה נוהג הלמ"ס לפרסם צרור של נתונים הנוגעים למשפחות בישראל. בשנת 2021 היו בישראל כ-2.20 מיליון משפחות, זאת לעומת 1.83 מיליון משפחות בשנת 2011, וכ-1.5 מיליון משפחות בשנת 2000. מדי עשור גדלה כמות המשפחות בישראל בכ-20%, מספר שהוא חסר תקדים בכול העולם המערבי, וחריג אפילו ביחס למדינות עולם שלישי. הצפי הוא שבשנת 2031 כמות המשפחות בישראל תגדל ב-440 אלף ותגיע ל-2.64 מיליון משפחות. כל משפחה כזו תזדקק לקורת גג, כול מצב אחר הוא מצב זמני ולא נורמלי. 
9. מדינת ישראל גדלה 2 – המשמעות היא שכול שנה עד שנת 2031, בסך הכול 8 שנים מהיום, צריכה מדינת ישראל לסיים בנייתן של 55,000 דירות. רק כדי לקבל את ההקשר המספרי, ב-12 החודשים שתמו בספטמבר 2022 הסתיימה בנייתן של כ-50 אלף דירות בלבד. המשמעות היא שרק בשמונה השנים הקרובות מדינת ישראל אולי בקושי רב תצליח להתמודד עם המחסור בדירות שייווצר כתוצאה מגידול האוכלוסין העתידי, אלא שלכך יש להוסיף את המחסור הכרוני שכבר קיים היום בשוק הדיור. תוסיפו לכך שהאטה בכמות העסקאות תוביל להפחתה של יזמים בכמות התחלות הבנייה, ואנחנו מקבלים משוואה פשוטה – מחסור כרוני וחריף בדירות בשוק הישראלי.
10. חוסר היציבות הפוליטי/חברתי/משפטי/כלכלי/אזורי – אנחנו בעיצומם של מה שנראה כשינויים טקטוניים בחברה הישראלית. להבדיל מרעידת אדמה הנמשכת כשתי דקות ועם השלכותיה מתמודדים במשך שנים, הרי שרעידת האדמה אותה חווה החברה הישראלית היא בסדרי גודל עצומים, אך היא מתמשכת ולא ידוע מה יהיה באחריתה של אותה רעידת אדמה. זה יותר דומה לפרויקט בנייה מתמשך, אלא שאין כאן תכניות אדריכליות, ואין הדמיות, ואין יכולת לדמיין כיצד תראה החברה הישראלית בסופו של התהליך. לתהליכים הללו יש גם השלכות על הענף שלנו, ולמה? כי ענף הנדל"ן סולד מסיכונים, ויש לו חיבה יתירה ליציבות. מה שקורה כעת בישראל רחוק מלספק את היציבות הנדרשת לפעילות נדל"נית בריאה, ויש לקוות שתהיה חזרה מהירה למסלול כזה.

אז מה עושים?
ראשית, חשוב לא לעשות פעולות מתוך לחץ או פזיזות. זה כלל נכון לכול עת, ובייחוד לזמנים כאלה.

וכעת אחרי שנרגענו, ובחנו את הנתונים בצורה שקולה ומסודרת הרי שעושה הרושם שכלכלת ישראל נמצאת על סיפה של סערה. הסערה הזו כוללת צירוף מקרים בו הריבית בעלייה, שער הדולר בעלייה, לחצים אינפלציוניים גוברים, חוסר יציבות פוליטית, וכול אלה מובילים לירידה בפעילות ענף הנדל"ן.

אין לדעת האם הסביבה הכאוטית הזו עומדת להתפוגג בתוך חודש, חצי שנה, שנה או שנתיים. הדבר שכן ברור הוא שגם בזמן שישראל תהיה עסוקה בענייניה הפנימיים, הרי שמספר תושביה יגדל, כמות המשפחות בה תגדל, הדרישה לדירות תגבר, ומנגד יהיה מחסור והיצע מוגבל של דירות.

את התשובה לשאלה מה עושים אני חושב שאחלק לשני קהלים מרכזיים:

הזוגות הצעירים – אותם זוגות שעומדים לרכוש את דירתם הראשונה. להם העצה שלי היא להמתין להתפתחויות. לא בגלל שניתן לדעת היום איך תהיה מגמת המחירים בשוק בעוד חצי שנה, אלא בגלל ששר הבינוי והשיכון החדש צפוי להשיק תכנית חדשה של דיור מסובסד על ידי תמיכה ממשלתית, וכדאי יהיה לזוגות הזכאים להמתין וליהנות מתכנית כזו.

המשקיעים – אותו פלח של אנשים הרוכשים דירה להשקעה, ואשר מהווים את עמוד השדרה של שוק השכירות הישראלי. למשקיעים ההמלצה שלי היא כזו – הניסיון לתזמן את רכישת הדירה הבאה שלכם למצב בו השוק יהיה במשבר נדון לכישלון, זו שאיפה כמעט בלתי אפשרית. שוק הנדל"ן יש לו מורכבות כול כך גדולה, שכנראה לא תצליחו לתזמן את רכישת הדירה לזמן הימצאותה במחיר הכי נמוך. מאפיין נוסף של רכישת דירה להשקעה הוא שזו רכישה לטווח ארוך – 20 שנה קדימה לכול הפחות. בקבועי זמן כאלו כמה אחוזים למעלה או למטה במחיר הדירה לא הם שיעשו את ההבדל לגבי הצלחת ההשקעה. בנוסף, גם הניתוח של הנתונים מראה כי שוק השכירות יישאר חם, והמחסור בדירות ילווה את ישראל עשורים קדימה. ניתוח זה רק מגביר את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה, גם בזמנים של חוסר וודאות והתקררות בשוק הנדל"ן.

לכן – אם אתם מתעניינים בהשקעת נדל"ן, ואתם נזילים ורציניים – אז נצלו את התמתנות עליות המחירים והירידה במספר העסקאות בשוק כדי להשיג עסקה טובה יותר. העסקה הטובה תתאפשר ככול שתגיעו ענייניים ונחושים יותר, ומנהל המכירות שמולכם ירגיש את הרצינות שלכם. כמי שאמון על אלפי פגישות כאלו בדיוק לאורך השנים – זהו מתכון לקבלת הטבה ועסקה טובה יותר.

לסיכום, שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים גדולים בימים אלה. יחד עם זאת, למשקיע נדל"ן נזיל ובעל ראייה ארוכת טווח – העת הזו יכולה להיות דווקא הזדמנות. 

*כותב המאמר, אסף כהנר, הינו מנכ"ל Ewave Nadlan

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: אסף כהנר שוק הנדל"ן עליית מחירים