banner
אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

הוכרע: התקבלה תביעת פינוי לשוכר המוגדר כדייר מוגן, במסגרת קידום תמ"א 38

הסכם השכירות נחתם בין הוריו של בעל הבניין לבין הוריו של השוכר בשנת 1974 אולם כעת נפסק כי עליו לפנות את הדירה תוך שלושה חודשים, בכפוף לקבלת פיצוי של כ -830,000 שקל

רונן דמארי 22.02.2022

בית משפט השלום בחיפה קיבל לאחרונה תביעת פינוי שהגיש בעליו של בניין שמבקש לקדם פרויקט תמ"א 38/2 נגד שוכר המוגדר כדייר מוגן. ההכרעה התקבלה לאחר עיון מעמיק בהסכם שכירות שנחתם אי שם בשנת 1974 כאשר בסופו של דבר נפסק כי על השוכר לפנות את הדירה תוך שלושה חודשים בכפוף לקבלת פיצוי של כ -830,000 ש"ח. 

המדובר בדייר שהתגורר במבנה בשכונת בת גלים בעיר במשך עשרות שנים יחד עם הוריו, שהחלו לשכור את הדירה בשנות ה -70 של המאה הקודמת. בנם של בעלי המבנה הגיש את התביעה לאחר שביקש לקדם במבנה פרויקט תמ"א 38.

ראשית הפרשה לפני למעלה מחמישים שנה כאשר הוריו של התובע, הבעלים של בית בן שתי קומות וחמש דירות הנמצא ברחוב העלייה השנייה בשכונת בת גלים בחיפה השכירו את אחת מהדירות בנכס להוריו של הנתבע. לאחר פטירתם של השוכרים, שהיו דיירים מוגנים, המשיך בנם להתגורר בדירה וכיום הוא מתגורר בה עם אשתו. השנים נקפו וגם בעלי הנכס הלכו לעולמם, בנם נכנס בנעליהם ונרשם כבעלים היחיד של הבניין. 

בסוף נובמבר 2017 הוא חתם עם חברה יזמית על "הסכם מותנה" לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 המתייחס לבניין. בסוף שנת 2018 הגיש היזם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה בקשה להיתר בנייה להריסת הבניין ולהקמת בניין חדש בן שבע קומות תחתיו ובאוגוסט 2020 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה בתנאים.

אלא שהשוכר של הדירה שהתנגד למהלך סירב לפנות אותה ולאפשר את קידום הפרויקט. לאחר דין ודברים בין הצדדים עברה הסוגיה לערכאות משפטיות.

בתביעת הפינוי שהגיש בעלי הבניין הוא טען כי כוונתו להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו עתידה להתממש בחודשים הקרובים, וכי מימוש האינטרס שלו להפיק את מלוא התועלת מקניינו מצדיק פינויים של הנתבעים מהדירה. הוא הוסיף כי מתקיימת עילת הפינוי הקבועה בחוק הגנת הדייר והדגיש כי הוא נכון לפצות את השוכר בסכום של 55 אחוזים משווי דמי מפתח הדירה. 

מנגד השוכר טען בכתב ההגנה כי עם פטירת הוריו הוא הפך לדייר מוגן ומלבד זאת באחזקתו הבלעדית גינה המהווה חלק מהמושכר. על כך השיב בעלי הבניין כי לנתבע אין כל זכות בגינה או בחצר הבניין, למעט זכות מעבר בחצר לדירה המושכרת, וכי בהסכם השכירות שנכרת בשנת 1974 עם הורי הנתבע הם אישרו שאין להם זכויות כלשהן בחצר.

השופט אורי גולדקורן דן בטענות הצדדים וקבע בפסק הדין כי עלה בידיו של התובע להוכיח עילת פינוי כחוק. לאחר שפסק זאת הוא עבר לדון בשאלת שוויה של הדירה המושכרת. השופט בחן לעומק את חוזה השכירות שנחתם בין הוריו של התובע ובין הורי הנתבע בשנת 1974 וקבע כי בהתאם לעמדת התובע, אין לנתבע כל חזקה בחצר: " לשון הסכם השכירות מחזקת את טענת התובע, לפיה החצר איננה חלק מהמושכר. האבחנה בין הדירה לבין החצר הקדמית מצויה כבר בלשון הסכם השכירות ובתנאיו המיוחדים. בהסכם הוגדר המושכר כ'דירה .. המכילה 2 חדרים', ובתנאיו המיוחדים הוטל על השוכר לנקות את 'החצר שבצד הדירה שלו'. לצד החובה לנקות 'חצר' שאינה חלק מ'הדירה' המהווה את המושכר, לא צוין בהסכם כי לשוכרים זכות כלשהי ב'חצר שבצד הדירה'.  לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר). החצר, איפוא, אינה חלק מהמושכר". 

באשר לשטח הדירה – השופט פסק כי שטחה ייחשב כשטח הממוצע בין שתי הערכות שהציגו שמאים מטעם הצדדים ויעמוד על 83.9 מ"ר. באשר למחיר מ"ר בדירה החליט השופט לאמץ את קביעת השמאי מטעם הנתבע שהעריך אותו ב -15,580 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, יעמוד על 16,540 ₪.
בהתאם לכך נפסק כי שוויה של הדירה המושכרת יעמוד על 1,387,706 ₪ וכי הפיצוי שישלם בעל הבניין לשוכר כ'סידור חלוף' יעמוד על 60 אחוז משוויה, דהיינו – 832,624 ₪.
סוף דבר בית המשפט פסק כי על השוכר הנתבע לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין, כאשר הפינוי מותנה בתשלום של התובע בסך 832,624 ₪ ובהצגת היתר בנייה תקף.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות