מה תפקידו של הממ"ד בהתחדשות העירונית?

בית המשפט העליון נתן בפברואר 2022 פסק דין מעניין בנוגע לקשר שבין ממ"דים (מרחב מוגן דירתי), מיסוי והתחדשות עירונית. עיון מעמיק בתוכן ובדברי השופטים, מהווה נקודת פתיחה חשובה עבורנו לדיון על התחדשות עירונית כמנוע להגנה ביטחונית ולהגברת החוסן לאומי.

"ממ"ד קרוב ותקני משפר את ההגנה על השוהים בו עד יעבור זעם", כתבה כב' השופטת בפסק הדין והוסיפה, "תכלית חשובה זו מוגשמת באמצעות עידוד בעלי דירות להוסיף לדירתם ממ"ד בשטח מינימלי, באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי" (בר"ם 21/6874). פסק הדין עסק במקרים נפוצים שבהם יזמים רוצים לקבל פטור מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 למרות שהממ"ד תוכנן מחוץ לקווי הבניין. בית המשפט העליון עמד בפסיקתו על הערך הביטחוני של הממ"ד, לצד התכלית של תמ"א 38 כנגד רעידות אדמה, וקבע כי יש ללכת עם פרשנות מרחיבה בכדי לעודד התחדשות עירונית.

על חשיבות הממ"דים – לא פסק הדין הראשון
לא מדובר בפעם הראשונה שבה בית משפט בישראל מדגיש את הסוגיות האלה בפסיקתו. בסוף שנת 2021 הגיע לסיומו מאבק בין התאחדות הקבלנים לעיריית רמת גן כנגד מדיניות שעצרה כמעט לחלוטין פרויקטים של תמ"א 38 בשטחי העיר. בית המשפט המחוזי קבע כי העירייה צריכה לשנות את מדיניותה וערעורה נדחה בבית המשפט העליון. בפסק הדין במחוזי הוסבר שתמ"א 38 ממלאת תפקיד חשוב גם בהגנה מפני אירועים ביטחוניים.

כפי שנכתב: "תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה להגן על חיי אדם בשעת רעידת אדמה, שהסבירות להתרחשותה אליבא דמבקר המדינה קרוב לוודאות מוחלטת, כמו גם בשעת לחימה, שהסיכוי להתקיימותה גבוה אף הוא". הפסיקות הללו מתכתבות עם הצורך האקוטי בקידום התחדשות עירונית בישראל, בין השאר לטובת הגדלה משמעותית של מספר הדירות שיש להן ממ"דים תקניים.

לפי נתונים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כ-63% מהדירות במדינה הן עדיין ללא מרחב-מוגן-דירתי. כשלושה מיליון ישראלים. ברמה העירונית אנחנו מדברים על כ-180,000 דירות לא ממוגנות בירושלים, כ-160,000 דירות ללא ממוגנות בת"א, כ-50,000 בפתח תקווה וכ-45,000 דירות לא ממוגנות וללא ממ"דים בראשון לציון.

אגב, ממ"דים עוזרים גם כנגד רעידות אדמה בזכות היותם "קופסות סגורות וקשיחות" שבנויות כמגדל זו מעל זו. שיטת הבנייה הזו יוצרת מגדל יציב שיורד עד ליסודות הקרקע ומעניק עמידות גבוהה כנגד רעידות אדמה. בנוסף ממ"דים מהווים קירות הקשחה כנגד עומס אופקי.

"גם עוד חדר בבית"
"ממ"דים הם בעלי תפקיד כפול", מסביר ד"ר בני ברוש, מנהל אגף הבניין במכון התקנים, מרצה להנדסת מבנים במחלקה להנדסה אזרחית באוניברסיטת אריאל, "הממ"דים עוזרים מאד בחיזוק המבנה. הם מקטינים את הנזק השיורי ואת סכנת ההתמוטטות. לא פחות חשוב מכך, ממ"דים מעניקים מחסה בטוח לאזרחים ששוהים במבנים שלא ניתן לצאת מהם במהירות הדרושה בעת רעידת אדמה".

"זה נכון גם בהיבט של אירוע ביטחוני ואיומים תלולי מסלול", ממשיך ד"ר ברוש, "שיעור השרידות של הנמצאים במבנה גדל משמעותית במקרה של ממ"ד זמין, הן כנגד רסיסים והן כנגד הדף. ממ"ד עשוי להפחית את הנזק הישיר בפגיעת ראש-קרב כאשר הפיצוץ ככל הנראה יהיה מחוץ למבנה".

ברמה הכלכלית, נשאלת השאלה, האם דרישה להכללת ממ"דים בבנייה להתחדשות עירונית עלולה לגרום לזינוק בעלויות וכפועל יוצא מכך להשפיע על המחירים. זאת עד כדי ערעור נוסף של הרווח היזמי שהוא הברומטר המרכזי לקידום פרויקטים מסוג זה. התשובה (המפתיעה) היא שהוספת ממ"ד בפרויקט לפי תמ"א 38 לא בהכרח יוצרת עלויות נוספות דרמטיות.

"ממ"ד, שלא כמו מקלט משותף, הוא בסוף עוד חדר בבית", אומר ד"ר ברוש, "פיקוד העורף גם עמל בשנים האחרונות על התאמת הממ"ד לחומרי הגלם והאביזרים הדרושים לחיים שגרתיים לפי אופי הבנייה הנפוץ בישראל.

"עד לפני מספר שנים בלבד, טרם בניית ממ"דים, המקלט הציבורי היה הפתרון הביטחוני. הדיירים היו צריכים להשאיר את המקלט נקי מציוד אך במקרים רבים החובה הזו לא קוימה. מקלטים ציבוריים רבים הפכו למחסנים, חדרי אופניים, חדרי עגלות ואפילו חדרי התכנסות לדיירים או בני נוער. זאת ועוד, המקלט הציבורי לא היה 'עוד חדר בבית' כמו ממ"ד אלא מרחב נפרד שהקמתו באמת דרשה תוספות עלות למבנה. הממ"ד, בהיותו חדר דו-תכליתי, שינה את הפרדיגמה הזו".

הממ"ד ויתרונותיו מבחינת אנשים בעלי מוגבלויות
ממ"דים בדירות הם אמצעי חשוב עבור בעלי מוגבלויות וקשישים שלא מסוגלים להגיע במהירות למקלט העירוני או למרחב ציבורי מוגן.

לפי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי המחלקה לפיקוח תקציבי במרכז המחקר והמידע של הכנסת, תחת הכותרת "אומדן עלות סבסוד הוספת ממ"ד לאזרחים ותיקים ולאנשים עם מוגבלות", כ-685,000 אזרחים וותיקים גרים בדירה ללא ממ"ד (מתוך כ-1.9 מיליון נפש) וכ-142,000 נכים שאינם אזרחים וותיקים מתמודדים עם בעיה זו (מתוך כ-240,000 נפש).

"מרחב דירתי מוגן הוא עניין דרמטי עבור קשישים או בעלי מוגבלויות ויש לנו כחברה מחויבות כלפיהם", אומר ד"ר ברוש, "זמן ההגעה הממוצע בישראל למרחב המוגן נע בין אפס שניות בקו עימות עד 3 דקות לכל היותר באזורים מרוחקים ממוקד הלחימה. ממ"ד, שהגישה אליו מהירה ונוחה, ובדירות רבות ממוקם במפלס אחד עם מרחב המגורים, מספק מענה חשוב מאין כמוהו".

אין צורך בחומרים מיוחדים
יתרון נוסף שד"ר ברוש מציין לגבי בניית ממ"דים במסגרת התחדשות עירונית הוא שהמשימה לא כרוכה במומחיות ייחודית או חומרים ספציפיים. "בניית ממ"ד נעשית על ידי קבלנים רגילים כשהתכנון הוא במידות סטנדרטיות וקבועות. על פי רוב מדובר על קירות בעובי של 20-30 ס"מ ומידות שכל בניין 'מכיר' מצוין. הרצפה היא אותה רצפה, התקרה כנ"ל, וקירות הבטון של הממ"ד משולבים בקירות המבנה האחרים. לא זו אף זו, גם הספקים של החלונות ומוצרי המסגרות הם אותם הספקים".

ממ"דים לשיפור החוסן הלאומי
הדגשים שציינתי לעיל מתחברים לכדי מסר נוסף והוא שעידוד בניית ממ"דים הוא בסופו של היום אינטרס חברתי שמתכתב עם החוסן הלאומי. ממש כשם שכיפת ברזל יצרה הגנה עורפית ששינתה את פני הדברים מקצה לקצה באירועים ביטחוניים, כך הדברים רלבנטיים לממ"דים. ככל שיותר דירות ובתים בישראל יכללו מרחבים דירתיים מוגנים, כך החוסן הלאומי של ישראל ישתפר בהתאמה.

"חוסן לאומי מקפל בחובו השלכות הרות גורל על המשק מבחינת רציפות תפקודית בעתות משבר", מדגיש ד"ר ברוש, "המשק ייפגע פחות בימים קשים של מבצעים ולחימה כאשר מבנים רבים במרחב, ציבוריים ופרטיים כאחד, יהיו מוגנים עם ממ"דים תקניים. זה נכון גם לבתי חולים, מרכזים מסחריים, מוסדות לימוד, בתי ספר וכדומה".

יתרה מכך, הממ"ד הישראלי מספק הגנה מוגברת אפילו כנגד איומים גרעיניים. כולל מערכות סינון ואוורור אשר יאפשרו שהייה ממושכת במקרה של, חו"ח, התקפה גרעינית. כך גם מעטפת הבטון של הממ"ד עשויה לשמש כהגנה כנגד קרינה תרמית, הדף, קרינה רדיו-אקטיבית מיידית ומתיישרת ושריפות.

כותב המאמר, איציק סימון, הינו הבעלים והמנכ"ל של משרד "איציק סימון הסוכנות המובילה לביטוחי בנייה", בשיתוף עם ד"ר בני ברוש, מנהל אגף הבניין במכון התקנים, מרצה להנדסת מבנים במחלקה להנדסה אזרחית באוניברסיטת אריאל

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף