"עו"ד הדיירים -הגורם שעליו יקום או ייפול הפרויקט"

כששואלים את עו"ד זיו גרומן, שותף מנהל בפירמת עורכי הדין גרומן ושות' ומחלוצי תחום ההתחדשות העירונית, אם מלחמת "חרבות ברזל" צמצמה את כמות ההתנגדויות בקרב דיירים סרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי הוא מצייר תמונה מעט עגומה, אולם כהרגלו משלב בה גם אלמנטים של אופטימיות: "מהשבעה לאוקטובר בשנה שעברה, מדינת ישראל במלחמה קשה ומורכבת ונתונה למתקפת טילים ממספר חזיתות. האם כתוצאה מכך ישנם בעלי דירות שעד עכשיו חשבו רק על איך הם מקבלים עוד כמה מטרים והיום הם מבינים את החשיבות בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ובקבלת ממ"ד? התשובה היא כן. האם זה אומר שכל בעלי הדירות שמתנגדים התפכחו? התשובה לצערנו היא לא. עדיין ישנם בעלי דירות שתקועים בעבר, אבל אני בהחלט מזהה מגמה חיובית בהקשר הזה". 

עו"ד גרומן הנו מייסד ומנהל פירמת עורכי הדין גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית. במהלך כ -20 שנות פעילותה בתחום, הפירמה נטלה חלק בלמעלה מ-300 פרויקטים מהגדולים והמשמעותיים בישראל, המתפרסים בכל רחבי ישראל מאילת ועד קריית שמונה, כאשר עיקר הפעילות מרוכזת באזור גוש דן והשרון. בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מתייחס לסוגיות המשמעותיות שעוברות כחוט השני לאורכו של פרויקט התחדשות עירונית מוצלח: "אם בשנים קודמות, מרבית הפרויקטים בהתחדשות עירונית היו במתווה של תמ"א 38 – מבנה בודד, בתקופה האחרונה ישנה מגמה לקידום פרויקטים במתווה של פינוי בינוי, שמתבטאת בתכנון של מספר גדול יותר של בניינים. בהחלט ניתן לומר שהרוח נושבת לכיוון פרויקטים רחבי היקף שכבר לא נוגעים רק למגרש בודד אלא למתחם שלם".

מניסיונך, מהן הסיבות העיקריות לכך שפרויקטים לא יוצאים מן הכוח אל הפועל?
"אחת הסיבות העיקריות לאי יציאתם לפועל של פרויקטים רבים מקורה בהעדר כדאיות כלכלית. אנחנו רואים שהרבה תוכניות שמקודמות, לא מייצרות מספיק כדאיות כלכלית לפרויקטים מסוימים. לדוגמא, עיריית ת"א אישרה, זה מכבר, את תוכנית תא 5000 תוכנית שהעירייה הכינה לפני כמה שנים טובות וקבעה כיצד העיר תיראה ב – 20 שנים הבאות כמובן גם בהיבטים של התחדשות עירונית. 

בימים אלו העירייה עמלה על תוכנית בשם תא/5500 שמטרתה להחליף  את התוכנית הקודמת. בתוכנית החדשה, באזורים מסוימים הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) אשר קובע את סל זכויות הבנייה שניתן יהא לנצל במסגרת התוכנית הוא נמוך מידי. זאת אומרת, שאם התוכנית תעבור כפי שהיא היום ללא התנגדויות, בוודאות בבניינים מסוימים לא יוכלו לבצע פרויקטים ולהתחדש כי אין שם כדאיות כלכלית".

נתקלת במצבים בהם בעלי דירות מסרבים לפרויקט שלא על רקע התמורות המוצעות להם?
"בהחלט, צריך לזכור שהסיבות העיקריות להתנגדות נובעות, בראש ובראשונה, מכך שלטענת הסרבנים מגיעות להם תמורות נוספות. אם התוכנית שאתה מייצר כרשות פוגעת בזכויות שלי זה רק טבעי שאני אתנגד. הפגיעה בזכויות יכולה להיות לא רק במובן של כמה מטרים אפשר יהיה לבנות במגרש אלא גם באופן הבנייה – למשל, אם עד עכשיו יכולת לקדם את התוכנית בבניין שלך באופן עצמאי וליהנות מזכויות הבנייה וכעת אתה נאלץ לקדם את התוכנית יחד עם הבניין הסמוך. אני כבר מייצר לך עוד הרבה כאב ראש. מדובר בפגיעה סובייקטיבית ויש הרבה מאוד סיבות למה מוגשת התנגדויות אבל הכל מתנקז לעובדה שהתוכנית פוגעת בזכויות הבעלים". 

עד כמה בעלי זכויות קשישים או נכים במתחם התחדשות עירונית מקבלים את היחס הראוי מהמחוקק?
"היום יש פתרונות במסגרת החוק שנותנים לאוכלוסייה קשישה שמתגוררת במתחם של התחדשות עירונית סל רחב של כלים שמקלים עליה את היכולת להתקדם ולהיות חלק מהפרויקט, מה שלא היה בעבר. המחוקק נתן סל של כלים. למשל, אם אני בן 75 או נכה בעל מוגבלות וצריך לפנות את הדירה וקשה לי לעבור לדירה שכורה, אני יכול לקבל דירה בדיור מוגן כשאת ההפרש בעלויות אקבל בשווי כספי פטור ממס, לחילופין אני יכול לקבל את שווי הדירה ואני אחליט לקנות דירה במקום אחר שיתאים לי יותר. דוגמא נוספת להקלות שהחוק מאפשר – אם כקשיש יש לי דירה בשטח של מאה מטרים ואני אמור לקבל תוספת של 15 מטרים אבל אני לא צריך דירה כזו גדולה, המחוקק מאפשר לי לקבל דירה קטנה ואת ההפרש במחיר לקבל בכסף פטור ממס. היום יש גם פתרון שנקרא דיורית במסגרתו אם יש לך מטפל או מטפלת מאפשרים לך לעשות פיצול קטן בדירה כדי לייצר פרטיות. בסיכומו של דבר, סל הפתרונות הקיים מגוון ביותר והמשרד שלנו מקפיד בכל הפרויקטים שאנחנו מייצגים על מתן המענים המתאימים לאוכלוסייה המבוגרת".

כיצד אתה מתרשם מהניהול של מכרזי עורכי דין בפרויקטים השונים? לדעתך ישנם מקרים בהם בעלי הזכויות בפרויקט יכולים לפעול אחרת על מנת להבטיח את מימושו?
"בעלי דירות במתחם רוצים לבחור עורכי דין ועושים החלטות מושכלות וזה חשוב מאוד, אבל הם צריכים להבין שעורך הדין שייצג את בעלי הדירות בפרויקט יכול להיות הגורם שיוביל לעסקה או שיכשיל אותה. זה אמיתי לגמרי. עם השנים בעלי הדירות מבינים כמה חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין בעל ניסיון בתחום שלא מגיע כדי להתגלח על הזקן שלהם. חשוב לזכור שעבור 90 אחוז מהאוכלוסייה הדירות שבבעלותן מהוות את הנכס הכי גדול ומשמעותי שיהיה להם בחיים ואני לא חושב שהם היו רוצים למסור את המושכות לעורך דין לא מנוסה. 

בנוסף, צריך לזכור שפרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים מאוד ארוכים, מדובר בריצת מרתון – אתה צריך לדעת שמשרד עורכי הדין שבחרת ילווה אותך ב -15 או 20 שנה הבאות. אתה צריך עורך דין מקצועי, עם ניסיון מוכח ושיש מאחורי צוות שיודע לתת לך את המענה הנדרש לאורך השנים".

באלו טעויות בולטות נתקלת במכרזי דיירים לעורכי הדין?
"לצערי הרבה מאוד בעלי דירות שעושים מכרזים מביאים חמישה עורכי דין בערב אחד וכל עורך דין מציג את עצמו במשך חצי שעה. אני ממש לא מתחבר לגישה הזו – אתה רוצה להגיד לי שבחצי שעה דיירים מסוגלים להבין האם עורך הדין שעומד מולם יידע ללוות אותם בתהליך הכי חשוב בחיים שלהם? לכן, ראשית, אני מציע לדיירים לעשות הליך קצת יותר יסודית בבחירת עורך דין מלווה לפרויקט. תלך למשרד של עורכי הדין ותראה איפה הוא יושב, תיכנס, תתרשם, תדבר עם לקוחות שמיוצגים על ידי המשרד, תקרא על הפעילות שלו, תבין האם המשרד ביצע פרויקטים מוצלחים בעבר, האם יש לו אחריות מקצועית? זה מה שצריך לעשות".

עד כמה רשויות מקומיות מתערבות בנושא תמורות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"יש היום מגמה הולכת וגדלה מצד הרשויות המקומיות להגביל בצורה משמעותית את התמורות הניתנות לדיירים. הרציונל מאוד ברור – הרשויות המקומיות מבינות שככל שהן יגבילו את התמורות לבעלי הדירות כך סל הזכויות שהיזם יידרש לממש באותו מתחם יקטן. היות ועתודות הקרקע הולכות ונעלמות, הרשויות מנסות לייצר מצב במסגרתו הפרויקט החדש יהיה כמה שיותר דל ולא מגה מפלצת. עיריות מסוימות אפילו נכנסות ומבקשות לראות ולקרוא את החוזים שנחתמים עם הדיירים כגון עירית נתניה, לוד או רמלה שאומרות ליזם – 'אם אתה נותן לדיירים תוספת של יותר מ -12 מטר אנחנו לא נקדם אותך, לא תהיה לך תוכנית פה'. אני חושב שגם הדיירים שעושים מכרזים אמורים לא ללכת שבי אחר הבטחות ללא כיסוי. מאוד קשה להוריד דיירים מציפייה שהם אמורים לקבל תוספת של 30 מטר ל -12 מטר". 

לסיום, מהו טיפ הזהב שלך לבעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם שלהם?
"כמובן להתאגד בצורה מסודרת ולשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי עם ניסיון, עם ידע עם צוות טוב. לבחון היטב את המשרד את רמת השירות והמקצועיות שלו, לא לשחק עם הדבר הזה. זהות משרד עורכי הדין תקבע במידה רבה את מימוש הפרויקט. 

נדבך חשוב נוסף הוא להבין, לפני שפונים ליזמים בהזמנה להציע הצעות, את כל הבעיות הקיימות במתחם כמו פלישות, חריגות בנייה, דירות קשישים, בעלי מוגבלויות וכיו"ב, זאת במטרה למנוע "הפתעות" אחרי שכבר התקדמנו חוזית.

אנחנו תמיד ממליצים לעשות מכרזים מתוך מטרה למקסם לא רק את התמורות, אלא גם את הסוגיות המשפטיות שעולות פעמים רבות בין יזם לבעלי דירות שהרי אם תלך עם היזם הראשון תמיד תהיה בתחושה שיכולת להשיג יותר. כשאתה עובד עם משרד עורכי דין מקצועי שיודע לשאול את השאלות הנכונות אתה יודע להשוות בין תפוז לתפוז ולקבל החלטה מושכלת ונכונה שתוביל בסופו של יום לפרויקט מוצלח".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן