עוקץ או עסקת התחדשות עירונית שהסתבכה?

הפרשה החלה בסוף שנת 2009 כאשר התובע והנתבע נדברו ביניהם להשקיע בעסקת נדל"ן לקידום תכנית התחדשות עירונית בבניין בן שתי קומות וארבע דירות ברחוב אחד העם בפתח תקוה. מפסיקה שהתקבלה לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים, עולה כי הנתבע הציג עצמו כיזם וכמי שיש לו ידע ויכולת לקדם עסקת קומבינציה לפינוי בינוי. בין השניים לא נערך הסכם בכתב, עם זאת נשלחה הצעה בכתב לתובע, אולם איש לא התכוון כי היא תשמש להסכם, אלא הצהרת כוונות וראשי פרקים למתווה העסקי המוצע.

עוד על פי הפסיקה, בהצעה תוארו בטבלאות הכנסות והוצאות הפרויקט והאופן שבו הפרויקט ימומן ע"י התובע שישקיע מיליון ₪ באופן הבא: רכישת שתי דירות (על ידי תשלום במזומן של 600,000 והיתרה 900,000 ₪ לכל דירה על ידי משכנתא), בנוסף יממן התובע כ-400,000 ₪ לצורך היתרי בניה, אדריכל ואגרות. 

סוכם בין השניים כי יתר ההוצאות לצורך בניית הבניין החדש שיהיה בן 12 דירות ימומנו באמצעות משכנתאות ומכירת הדירות. עוד סוכם כי המשקיע יקבל בעלות על הדירות ועל זכויות הבנייה של המגרש ו-50 אחוזים מכל הרווחים של הפרויקט.

בהתאם לסיכומים רכש התובע שתי דירות והעביר ליזם סכומי כסף שונים אולם השנים חלפו, הפעולות לקידום הפרויקט התקדמו בעצלתיים, ועד היום הבניין הישן נותר על תילו. 

במקביל, בתחילת שנת 2011 היזם התקשר עם בעלי אחת הדירות בבניין בעסקת קומבינציה כשהוא רוכש אותה באמצעות כספי הלוואה על סך 668,000 ₪ שקיבל מהתובע. 

בסוף שנת 2013 פנה עו"ד מטעמו של התובע ליזם בשם "השותפים לפרויקט", וביקש ממנו להיפגש "על מנת להכין הסכם שיתוף במסגרתו יוגדרו היחסים בין הצדדים", כעולה מפסק הדין. היזם השיב בינואר 2014 כי התוכניות הוכנו, טרם הוגשו לוועדה, וכן דיווח על קיום מגעים עם הדייר המוגן בבניין. אלא שרק ביולי 2015 הוגשה בקשה להיתר בנייה ובה 19 יחידות דיור במקום 12 היחידות עליהן דובר מלכתחילה עם התובע ובפברואר 2016 בוצע פרסום לצורך הגשת התנגדויות. סבלנותו של המשקיע הלכה ופקעה ובסופו של דבר באמצע שנת 2018 הוא פתח בהליכים משפטיים נגד הנתבע. בד בבד בחודש אפריל 2020 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה בתנאים והנתבע רכש את הזכויות בדירה המוגנת. יצוין כי רק בסוף שנת 2021 ניתן היתר בנייה לפרויקט. 

במסגרת ההליכים המשפטיים בין הצדדים, נקט התובע בהליך למימוש משכון כאשר לאור התנגדותו של הנתבע הופנו השניים על ידי בית המשפט לבורר. לבסוף החזיר הנתבע את סכום ההלוואה בתוספת ריבית אולם המחלוקות בין השניים לא באו לסיומן והמשקיע דרש כי היזם יפצה אותו בסכום של למעלה מ -350,000 ₪. 

בכתב התביעה הוא מציין כי עליו לקבל בחזרה סכום נוסף של 226,000 ₪ שהעביר ליזם במרוצת השנים כהלוואות אולם טרם קיבל בחזרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בנוסף תבע התובע 100,000 ₪ עבור נזקיו המשוערכים למועד הגשת התביעה, בגין מחדלי קידום הפרויקט שבאו לידי ביטוי במכירת דירה של התובע בעפולה ואובדן דמי השכירות הפוטנציאליים שיכול היה להרוויח לולא מכר הדירה במועד שמכר. 

בכתב התביעה הוא טען כי הנתבע הונה אותו, וכך עשה גם לאחרים, כי המצג שהציג בהצעתו בכל הנוגע לביצוע פרויקט הבניה ומשך הזמן שבו ימומשו הרווחים התגלה כמצג שווא, לרבות הכוונה המוצהרת לחתום על חוזה שותפות, ולכן הוא זכאי להשבת הכספים ששילם ולפיצוי בגין נזקיו, משהסתמך על המצג שהציג לו הנתבע. 

מנגד היזם הציג בפני בית המשפט אסמכתאות להוצאות שהוציא לצורך קידום הפרויקט, עבור אדריכל, מודד ומפרסם, בסכום מצטבר של למעלה ממאה אלף ₪ וציין כי גם התובע צפוי ליהנות מפירות השקעתם המשותפת ולכן הוא אינו אמור להשיב לו דבר. 

השופטת הבכירה מרים קסלסי, החליטה לדחות את התביעה כשהיא מנמקת בפסק הדין: "כל עוד היתר הבנייה שהתקבל עדיין בתוקף, ההוצאות שהוציא היטיבו עם יתר בעלי המקרקעין, ואף מכוח דיני עשיית עושר שלא במשפט, אין זה צודק לחייבו לשאת בכל ההוצאות. ככל שיחלפו השנים והצדדים לא ישכילו לממש פוטנציאל הרווח הגלום במקרקעין הללו, כי אז במסגרת פירוק שיתוק במקרקעין או הליך תביעה אחר בין בעלי הזכויות במקרקעין, שהתובע אינו נמנה עליהם, תידונה ההוצאות שהוצאו. יש לדחות את תביעת התובע גם בנוגע להשבת סך 126,000 ₪ ואני מקבלת לצורך כך את טענת הנתבע כי המועד האחרון לביצוע ההתחשבנות טרם הגיע. אבהיר כי בקבלת טענה זו, לא יוכל הנתבע לטעון בעתיד להתיישנות, אם וכאשר יידרש פעם נוספת לבצע התחשבנות. בכל מקרה מדובר בסכומים זניחים באופן יחסי להיקף הפרויקט ולרווחים שכבר נזקפים לטובת התובע בזכות רכישת הדירות בבניין זה, כאשר את האפשרות הזאת הביא לפתחם הנתבע".

גם דרישתו של התובע לקבל פיצוי על נזקים שנגרמו לו בעקבות הכניסה לפרויקט נדחתה: "התובע טען כי הפסיד סכום משוערך של 100,000  ₪, בשל כך שנצרך למכור מוקדם מהמתוכנן דירה אחרת שלו בעפולה, ועקב כך הפסיד דמי שכירות שהיו משתלמים לו לולא מכר הדירה. לא מצאתי כל קשר בין מועד מכירת הדירה בעפולה לבין מועד מתן הסכומים לנתבע. ככל שהתובע נקלע לקשיים כספיים בשל מתן ההלוואה בסך של 640,000 ₪ שציפה לקבלה חזרה בתוך חודש ימים או זמן קרוב אחר, הרי שסוגיית ההלוואה והחזר הנתבע נדונו בבוררות.

בנוסף הסתבר מתוך חקירת התובע כי, לא רק שלא הפסיד כספים ממכירת הדירה בעפולה כי אם הרוויח ככל הנראה כספים אסורים, בכך שלא דיווח אמת לרשויות מס השבח בגין מכירת הדירה על שני חלקיה, ובכך שדירות שרשומות על שמו שייכות בעצם לאביו וכבר נאמר כי מי שלא מקפיד לומר אמת יש להקפיד עמו, במיוחד שעה שהוא התובע. אשר על כן אני דוחה גם את תביעת התובע להשית על הנתבע הפסדים שלא הוכח סכומים ובעיקר לא הוכח הקשר הסיבתי שלהם למתן הסכומים לנתבע, וכן לא הוכחו עוולות הנתבע כלפי התובע".

בסופו של דבר נפסק כי לאור דחיית התביעה, התובע ישלם ליזם הנתבע הוצאות משפט בסך של 23,400 ₪.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: התחדשות עירונית מרים קסלסי