"מגדילים" בסקירה מיוחדת: תכנון ל- 1700 דירות חדשות בשכונת קריית בגין במגדל העמק והיציאה לשיווק פרויקט חדש, לקחו אותנו למסע בנבכי היישוב הצפוני היישר אל שאלת השאלות – האם מדובר בהזדמנות לרכישת דירה?
קבוצת מגידו בשותפות עם חברת אשל הירדן, מדווחו כי החלו במבצע מכירות מוקדם לפרויקט חדש ביציאה המערבית של היישוב מגדל העמק בשכונת החדשה קריית בגין, ומספקות תמונת מצב מעניינית על המתרחש ביישוב הצפוני.
קוטג' בפחות מ-2 מיליון שקל
הפרויקט החדש "רובע אלונים" ממוקם בסמוך ליישוב נהלל ולישוב תמרת, צפוי לכלול 300 יח"ד מתוכן 200 דירות בנות 4-5 חדרים במסגרת מחיר למשתכן ו- 100 דירות מיוחדות בשוק החופשי. תמהיל הדירות כולל דירות גן, פנטהאוזים, קוטג'ים, דופלקסים וכן, בתים פרטיים ורביעיות גן וגג. מחיר קוטג' צמוד קרקע הכולל 5 חדרים בשטח 140 מ"ר בנוי ו- 140 מ"ר חצר נמכר היום ב- 1,960,000 שקל במסגרת הפריסייל שהושק לאחרונה.
הסכם הגג ושכונת קריית בגין
מגדל העמק קבלה מעמד של עיר ב- 1988 , כאשר כעיר פריפריאלית בשנים אלה התפתחה בקצב איטי. על פי הלמ"ס בשנת 2018 היה מאזן ההגירה של העיר שלילי ועמד על 344- תושבים. עם זאת יש לציין, כי בשנים האחרונות מאזן ההגירה השתפר בעקבות יצירת מקומות עבודה חדשים בזכות פיתוח אזורי התעסוקה והתעשייה של היישוב וכן בזכות בניה חדשה, כמו גם תקציבי עידוד להגירה חיובית של המשרד לפיתוח הנגב והגליל.
בשנת 2017 חתמה מגדל העמק עם המדינה על הסכם גג לפיו צפויה לגדול בעתיד אוכלוסיית היישוב ל- כ 50,000 תושבים ובשל כך בשנים האחרונות מואצת תנופת הפיתוח הן של מגורים אך בעיקר של תעסוקה באזור. עיקר השכונות המתוכננות הן בצפון היישוב על שטחים שבעבר היו שטחים חקלאיים – 2 שכונות חדשות ועוד הרחבה של 2 קיימות.
רוב הבניה החדשה המתוכננת כ 4500 דירות על פי הסכמי הגג, תהיה כאמור בעיקר בצפון היישוב . בשל המיקום בשוליים הצפוניים של מגדל העמק והרצון לשמור על שטחים ירוקים רבים בשכונות החדשות , קיים חשש כי הן יהיו מעט מנותקות ממרכז היישוב מצד שני לשכונות החדשות צפוי להיות חיבור מהיר לכביש 6.
אחת השכונות המרכזיות שנבנות בימים אילו בישוב היא קריית בגין הסמוכה ליציאה לצומת נהלל. שכונה בה מתוכננות 1700 דירות חדשות, מבני ציבור, מסחר שכונתי, חינוך ותרבות, כמו גם מרכז מסחרי של קבוצת "ביג מרכזים מסחריים" הצפוי לקום בעתיד מחוץ לשכונה בכניסה המערבית לעיר.
ומה לגבי מחירים ומגמות?
הבניה בפריפריה, בגליל ובנגב של דירות במסגרת מחיר למשתכן לא מיתנה את מחירי הדירות בשוק והם עולים בקצב קבוע כאשר כמו בכל הארץ הביקושים עולים על ההיצע. הצצה למחירי הדירות במגדל העמק: דירת 4 חדרים חדשה כ 1.150 מיליון ₪ ממוצע, דירות גן 4 חדרים חדשה 1.350 מיליון ₪ ממוצע ופנטהאוזים חדשים נמכרים ביישוב סביב 1.5 מיליון ₪ . מחיר דירה ממוצעת ביישוב עומד על 904,000 ₪ נכון למרץ 2021 על פי נתוני רשות המיסים. מחיר המשקף עלייה של 29% בחמש שנים, כאשר במרץ 2016 עמד המחיר הממוצע ביישוב על כ 700,000 שקלים.
אז האם כדאי לקנות עכשיו דירה ?
"לאורך השנים ובפרט בעשור האחרון ישנן דוגמאות רבות של ישובים בארץ או שכונות שעשו קפיצה אדירה מבחינה נדלני"ת כתוצאה מתהליכים שכללו בנייה חדשה, פיתוח איזורי ושיפור הנגישות מבחינה תחבורתית", מסביר ירון בובליל, מנהל השיווק והמכירות של פרויקט רובע אלונים אותו מקימה קבוצת מגידו, "ישובים אלו הפכו למקומות מבוקשים נדלני"ת ובו בזמן, פחות ברי השגה כתוצאה מנסיקת המחירים. יוקנעם לדוגמא, עשור פלוס אחורה היתה מפלט שפוי לזוגות צעירים שחיפשו מגורים ברי השגה בין תל אביב לחיפה כמקור לתעסוקה, עם התנופה האדירה של פארק ההייטק, סלילתו של כביש 6 ובנייה של שכונות חדשות הפכה לעיר מבוקשת והשאר היסטוריה.
למגדל העמק ובפרט השכונה החדשה קריית בגין שתוקם שני קילומטר בלבד מצומת נהלל, יש את כל הנתונים להפוך לעסקה נדלני"ת מוצלחת במיוחד: מבחינת נגישות תחבורתית מדובר ב-7 דקות נסיעה מהשכונה לחיבור החדש לכביש 6 שזה בשורה ענקית, כמו כן 7 דקות לתחנת רכבת העמק. אחת לכמה שנים מפציעה הזדמנות נדלני"ת שמציעה דיור איכותי בפערים של מאות אלפי שקלים ואף יותר במיוחד כשמדובר בצמודי קרקע/דירות מיוחדות ביחס לסביבה".
עליית המחירים בעקבות פתיחת רכבת העמק כמקרה בוחן
באוקטובר 2016 נחנכה מחדש רכבת העמק שמחברת כיום בין חיפה לבית שאן. רכבת העמק עוררה במשך השנים נוסטלגיה בקרב רבים שזכרו אותה מצעירותם והיא נחשבת אחת מאבני היסוד בפיתוח ההתיישבות בעמק. הרכבת גרמה לקיצור משמעותי וחיבור אידיאלי בין בית שאן דרך יישובי העמק שלא היו נגישים לפני כן (בית השיטה , עין חרוד, תל יוסף ועוד), דרך עפולה ליקנעם , הקריות ועד לחיפה . ובשל כך גרמה לזינוק מטאורי במחירי הנדל"ן באזור.
מבדיקה שמאית שנערכה על ידי שמאית המקרקעין נחמה בוגין שנה לאחר פתיחת רכבת העמק נמצא כי מחירי הנדל"ן בערים הסמוכות לתוואי הרכבת קפצה פלאים. העיר שרשמה את הזינוק הגדול ביותר, הייתה בית שאן עם עלייה של לא פחות מ-22% במחירי הדירות. אחריה מגדל העמק עם נתון לא פחות מרשים של 18.5%. יקנעם עם 9.5%, ועפולה עם עלייה של 3% , על כן גם פתיחתה של הרכבת הקלה צפויה לעשות אותו הדבר.
גורם נוסף לצפי עלית מחירים נעוץ בעובדה שהישוב מוגבל ביכולת הגדילה המוניציפלית שלו וזאת לאחר שמספר עסקאות של הצרחת שטחים מהישובים הסמוכים יצרה אפשרות גדילה של 4,500 יח' דיור לכל היותר , כך שההיצע העתידי מאוד מוגבל ובסופו של דבר זה מצב שמייצר עליית מחירים ולכן השכונות החדשות שמספקות חווית מגורים איכותית מהוות גם הזדמנות עסקית.
מצב התעסוקה והיסטוריה על קצה המזלג
מגדל העמק היא מהיישובים המרכזיים שקמו כחלק ממדיניות הממשלה ליהוד הגליל לאחר קום המדינה. מדובר ביישוב שהתפתחותו עד לחמש השנים האחרונות הייתה איטית והיווה בעיקר יישוב שינה למועסקים באזור יקנעם, טבעון וחיפה (מת"מ), אך כעת עם הזינוק המשמעותי וההתפתחות של מה שמכונה "עמק הסיליקון של הצפון" והגידול המשמעותי באפשרויות התעסוקה באזור הקרוב יותר ליישובים אלה, כמו גם שדרוג הנגישות אליהם ובפרט הפיתוח וההרחבה של כביש 6 והיציאה לדרך של הרכבת הקלה בצפון שתחבר את נוף הגליל עם הקריות וחיפה, צפויות להפוך את השכונות החדשות ביישוב בפרט והיישובים בכלל לאטרקטיביים במיוחד וכמובן צפי לעליית מחירים מהותית .
מגדל העמק צמחה בעקבות גל העלייה של שנות ה 90 כאשר במהלך השנים התרחבה והתווספו לה שכונות בחלקה הצפוני, על מנת לאפשר את שילובן בעיקר הועתק קטע מכביש 75 (טבעון – נצרת) שעבר בתוך היישוב, צפונה. נכון לשנת 2019 היישוב מונה כ- 26 אלף תושבים, כאשר יש בו שלושה אזורי תעשייה מרכזיים – אזור התעשייה הדרומי מעלה מיכאל המיועד למלאכה קלה ותעשייה , פארק תעשיות שגיא 2000 המשותף למגדל העמק ומועצה אזורית עמד יזרעאל, כאשר מסילת רכבת העמק עוברת בסמוך לו ואזור התעשיה החדש והמתפתח בחלק הצפוני של היישוב – רמת גבריאל אשר בשנים האחרונות הפך לאזור הייטק ותעשייה מתקדמת. כיום מועסקים בו כבר 4000 עובדים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
