טיפים ששווים הרבה כסף: יזמים, כך תוכלו לצמצם היטלי השבחה!

גובה היטל ההשבחה בענף הנדל"ן הישראלי מכריע בפעמים רבות אם לפרויקט יזמות תהיה היתכנות כלכלית וניתן יהיה להוציאו אל הפועל, או שמא המס למדינה יכרסם משמעותית ברווח היזמי ויהפוך את הפרויקט להפסדי. 

היטל השבחה הוא היטל שגובה הרשות המקומית בגין עלייה בשווי הנכס עקב אישור תוכנית משביחה, וכלל גובה ההיטל הוא 50% מסכום ההשבחה. הוא נגבה בגין אישור תב"ע חדשה המשביחה את הנכסים על ידי תוספת זכויות בנייה או בדרך אחרת, או בגין אישור הקלות בנייה, או אישור שימוש חורג. את  ההיטל יש לשלם במועד מימוש הזכויות – מכירת הנכס או קבלת היתר בניה, אך הוא מחושב למועד אישור התוכנית המשביחה. 

דוח של מבקר המדינה מיולי השנה, שבחן את גביית היטלי ההשבחה ברשויות המקומיות בשנים 2018-2022, חשף כי ברוב המקרים השומות שהוצאו על ידי הרשות המקומית היו מנופחות ולא מוצדקות. לפי הדוח, ב-55% מהמקרים שהם הוגש ערעור על שומת ההשבחה, היא שונתה או בוטלה. ב-95% מהשומות שהגיעו לשמאי מכריע, החיוב הופחת בממוצע ב-36%, וב-70% מהם ההפחתה היתה בשיעור של יותר מ-25%. בדיקת המבקר הראתה כי קיימת חוסר ודאות מוחלטת באשר לגובה המס שיש לשלם. 

במאמר זה נציע מספר טיפים ליזמים, לצמצום היטל ההשבחה שיצטרכו לשלם לרשות המקומית. הטיפים שווים הרבה כסף בהוצאות על הליכי התכנון והרישוי, ויש בהם גם כדי לחסוך אלפי שעות עבודה, שגם הן שוות הרבה. התנהלות מקצועית ומשפטית נכונה של יזם מול מוסדות התכנון והרישוי והרגולציה, תוך הסתייעות בגורמי המקצוע הנכונים, עשויה לעשות את ההבדל בין פרויקט רווחי ומוצלח, לפרויקט מתיש ומסורבל עם כלכליות מוטלת בספק. 

1. להיזהר מבקשת הקלות מיותרות
כל בקשה להקלת בנייה מהווה עילה לרשות המקומית לדרוש היטל השבחה מהיזם. ההקלות מסרבלות ומאריכות משמעותית את הליכי הרישוי ומשך זמן הפרויקט, ומחייבות תשלום מס שמשנה את דוח האפס. לעתים הרשות המקומית מבקשת מהיזם לפרסם הקלה שלא לצורך, ואז מחייבת בהיטל השבחה, וזאת למרות שהתוכנית התקפה מאפשרת לאשר את הבנייה ללא צורך בהקלה. זה יכול להיות בגלל פרשנות שגויה של תוכנית על ידי הרשות המקומית, או בשל הוראה שהיא בשיקול דעת מהנדס וכדומה. 

בפסיקה קיימות מספר גישות לגבי חיוב בהיטל השבחה בגין הקלה שפורסמה שלא לצורך. יש פסיקות בהן התקבלה הטענה כי יש לבדוק מבחינה מהותית אם נדרשה הקלה, ואין לחייב בהיטל רק בשל העובדה הפורמלית של פרסום הקלה אם מתברר שפרסומה היה מיותר. מנגד, יש גם החלטת אחרות לפיהן יזם שפרסם הקלה לקח על עצמו את הסיכון שהוא יחויב בהיטל השבחה, והוא מנוע מלטעון להעדר צורך בהקלה לאחר שפרסם אותה. 

לאחרונה ניתנה החלטה של ועדת הערר, בערר שהגיש משרדנו, ובמסגרתה בוטל חיוב בהיטל השבחה שהטילה הוועדה המקומית בהרצליה, ובין היתר נקבע כי הדרישה לפרסום הקלה היתה מיותרת לאור הוראות התוכנית החלה. עם זאת, בהחלטה אחרת של ועדת הערר בהרכב קודם, נקבע כי עצם פרסום ההקלה מונע מהנישום לטעון בהמשך כי לא היה צורך בפרסומה, וכי ניתן להטיל עליו היטל השבחה.

2. להיזהר בבחירת מסלול התקיפה של שומת הוועדה המקומית
על שומת ועדה ניתן להגיש ערר, ואם מדובר רק בוויכוח כספי, ניתן לבקש מינוי שמאי מכריע. נישומים רבים פונים ישירות למינוי שמאי מכריע, ולא מודעים לכך שבחירה במסלול זה עלולה למנוע מהם להעלות בשלב מאוחר יותר טענות משפטיות על עצם החיוב, שאותן ניתן להעלות רק במסגרת ערר לוועדת הערר. על מנת שלא להחמיץ את ההזדמנות להעלות טענות מהותיות על עצם החיוב, מומלץ להתייעץ עם שמאי ועורך דין לפני בחירת המסלול. כאשר יש טענות משולבות גם לגבי עצם החיוב וגם לגבי גובה השומה, המסלול הנכון הוא הגשת ערר תוך צירוף שומה מטעם הנישום, או בקשת הארכת מועד להגשת השומה לאחר שיוחלט בטענות על עצם החיוב. 

ועדת הערר קבעה לאחרונה בערר שהגיע לפתחה, כי נישום שפנה להכרעת שמאי מכריע, אינו יכול לחזור לוועדת הערר לאחר מכן בטענה על עצם החיוב, ובכך למעשה החמיץ את ההזדמנות להעלות טענה מהותית שהיתה יכולה להביא לביטול החיוב לחלוטין.

3. לבדוק אם מגיע פטור או שיעור מופחת של היטל
החוק כולל רשימה של מקרים הפטורים מהיטל השבחה, אך אינו קובע מתי יש להגיש בקשה לפטור. בהתאם לפסיקה, יש להגיש בקשה לפטור מהיטל תוך 45 יום מקבלת השומה, וחבל להחמיץ פטורים רק בגלל חוסר מודעות ללוחות הזמנים. הפסיקה והפרשנות לעניין הפטורים והיקפם מתפתחת ומשתנה, ולכן מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום. כמו כן, החוק מתעדכן מעת לעת, וקובע תעריפים שונים להיטל השבחה, במצבים שונים. כמו למשל תמ"א 38, חלופת שקד, תוכניות פינוי בינוי, תוכניות בסביבת המטרו ועוד. אם בעבר הדברים היו ברורים יחסית, היום יש הרבה מאוד ניואנסים שקובעים את שיעור ההיטל, התנאים משתנים בהתאם לתוכניות החלות במקום, ולהחלטות מקומיות של הרשות המקומית, וחשוב להתייעץ עם המומחים.

פטורים ניתנים למכירה או בניה של דירת מגורים ששטחה עד 140 מ"ר, לשכונות שיקום, להיתרים מכוח תמ"א 38, לקרקעות של עמותות ועוד. היטלים בשיעור מופחת חלים בגין פרויקטים במסגרת חלופת שקד, לתכניות פינוי בינוי שונות ועוד. באזורי ההשפעה של המטרו עלול להיות מוטל היטל בשיעור גבוה יותר בעת מכר, ויש לברר זאת מראש. יש לדעת כי לעתים יש פטור בעת קבלת היתר בניה אך אין פטור במכר.

4. ניסוח נכון של סעיף היטל ההשבחה בחוזי מכר
המורכבות של דיני היטל ההשבחה יוצרת גם ניואנסים ביחס לחלוקת תשלום היטל ההשבחה בין הקונה למוכר. יש תוכניות שהן שקופות מבחינת היטל השבחה בשלב המכר (כמו למשל תוכנית כוללנית או תוכניות כוללות להתחדשות עירונית) ולכן המוכר לא ישלם עבורן וההיטל יחול במלואו על הקונה בשלב המימוש. יש תוכניות הקובעות "זכויות מותנות" שחלק מהן יושת על המוכר וחלק על הקונה. יש מקומות בארץ שבהם היטל ההשבחה נמוך מ-50%, ויש מקומות בהם הוא יכול להגיע, בצרוף מס מטרו, ל-60% ועד 72%. על מנת שלא להיקלע למצב שבו מי מהצדדים נושא בהיטל השבחה שלא התכוון לשאת בו, מומלץ להתייעץ עם שמאי או עו"ד המתמחה בתחום, באשר לניסוח סעיף היטל ההשבחה בחוזה, כך שחלוקת הנטל בין המוכר לקונה תשקף את כוונות הצדדים ותיעשה באופן מודע.

5. זהירות! ריבית פיגורים
במועד בו תתקבל החלטת השמאי המכריע או ועדת הערר לגבי גובה היטל ההשבחה שיש להטיל על הנישום, תערוך הוועדה המקומית חישוב מחדש של השומה, ותוסיף לה הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום. מאחר שמדובר בריבית פיגורים, הסכום הוא משמעותי, במיוחד כשהליכי בירור השומה נמשכים לעתים מספר שנים. על מנת להימנע מחיוב בתשלומי ריבית גבוהים, יש לזכור לפנות לשמאי המכריע ולוועדת הערר בבקשה להפחתת ריבית. החוק מסמיך אותם להפחית או לבטל את התשלום. 

כך, בערר שהגישה הוועדה המקומית הרצליה ושהדיון בו נמשך 12 שנים בגלל עומס בוועדות הערר, סכום הריבית הגיע לסכומי עתק. ועדת הערר לא הסכימה לבטל לחלוטין את התשלום, אך הפחיתה אותו באופן משמעותי, ובערעור לביהמ"ש המחוזי, נעשתה הפחתה נוספת בהסכמת הצדדים.

*הכותבת, עו"ד ענת בירן, הנה בעלת משרד ענת בירן – עורכי דין המתמחה בדיני תכנון ובניה ובהתחדשות עירונית ונדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן