פאנל התחדשות עירונית // צילום: פוטו מרסלו אילת

"רמת גן מוציאה היתרי בנייה בסדר גודל של עיר כמו תל אביב"

מהנדסת העיר רמת גן, אדריכלית עליזה זיידלר גרנות: "ברמת גן אין ירידה בכמות יחידות הדיור בהתחדשות עירונית, מדי שנה העיר מוציאה היתרים ל- 1,000-1,200 יח"ד של התחדשות עירונית. מדובר בכמות מקבילה לתל אביב, עיר שגודלה פי שלוש מרמת גן"

מגדילים 21.10.2018

תמונה: פאנל התחדשות עירונית // צילום: פוטו מרסלו אילת

בפאנל ההתחדשות העירונית שהתקיים בכנס ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים, השתתפו הקבלנים וחברות יזמיות לצד נציגי הרשויות המקומיות, כשני הצדדים מעלים בעיות אשר פוגעות בקידום תהליכי התחדשות עירונית. ארנון גלעדי, משנה לראש העיר תל אביב יפו ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, הסביר על המדיניות בתל אביב יפו: "אנחנו לא חושבים שתמא 38/1 זה הפתרון. זה טלאי. ולכן אנחנו מעדיפים ללכת לתוכניות פינוי בינוי יותר משמעותיות, הריסה ובנייה, שזה נותן התפתחות אמיתית של היישוב והשכונה עצמה. סף הרווח הוא כן משמעותי כי הוא תולדה של תוספת יחידות דיור. היזם בא להרוויח וזה תפקידו. ככל שאנחנו נשמור על פינוי שפוי שלא חריג לסביבה- זה תורם גם לדיירים וגם לעיר". על חזות העיר ושכונות מוזנחות אמר גלעדי כי: "יש הרבה שכונות שנבנו בשנות ה-60 באיכות ירודה והתחזוקה היתה לקויה. דירות של דיור ציבורי שלא השקיעו בהן בוועד ובשיפוצים. יש מקומות בעולם שיש בהן חובה לשפץ את החזיתות מדי כמה שנים והרחובות נראים חדשים גם בשכונות ותיקות. פה אין רגולציה, העירייה מחייבת אחת לכמה שנים במקומות שונים אבל זה לא משהו חקיקתי".

אדריכלית עליזה זיידלר גרנות, מהנדסת העיר רמת גן, התייחסה גם היא לנושא תקן 21 וסיפרה על היקפים גדולים של היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריה: "אכן אנחנו מגבילים גם רווחיות תחתונה וגם עליונה, אנחנו צריכים להתחשב במדיניות העירונית ביכולת הכלה של מספר יחידות הדיור ואין צורך להוסיף שלא לצורך. אבל כן יש צורך להוסיף יחידות נוספות שהרווחים ממכירתן ישמשו לקרן תחזוקה עבור הדיירים הוותיקים. משרד השיכון הוציא הנחיות מסוימות בנושא אבל זו לא חקיקה. וככה היזמים נשארים תלויים בין הכיסאות בוועדת שדורשות למעשה שיוספו עוד יחידות דיור לקרן הזאת".

זיידלר גרנות אמרה כי בתוך רמת גן אין ירידה בכמות יחידות הדיור בהתחדשות עירונית, כאשר מדי שנה העיר מוציאה היתרים ל- 1,000-1,200 יח"ד של התחדשות עירונית. לדברי זיידלר גרנות, "מדובר בכמות מקבילה לתל אביב, עיר שגודלה פי שלוש מרמת גן".

עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים בתל אביב יפו ובת ים, ניתח את המצב הנוכחי בשוק, ואמר כי: "כל שנה אנחנו בונים פחות למרות שהממשלה מדברת על כך שיבנו יותר. אם ההתחדשות עירונית התחילה כדבר סקסי ומגניב זה הפך להיות לדבר הכי שנוא על ראשי העיר. זה יוצר להם בערים בנייה מטורפת וצפופה, האויבים הכי גדולים של תהליכי התחדשות עירונית הם הדיירים שכבר עשו התחדשות עירונית, והם גרים בפנטהאוזים ובדירות גן, והם המתנגדים הגדולים ביותר כי זה לא נוח להם שיבנו ידם עוד דירות. שכחו שההתחדשות העירונית התחילה בגלל רעידות אדמה וממ"ד וזה נהיה עניין כלכלי נטו. מה שהציל את המשפחה בבאר שבע זה שהם רצו לממ"ד וחשוב לזכור את זה.

עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים בתל אביב יפו ובת ים // צילום: פוטו מרסלו
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים בתל אביב יפו ובת ים // צילום: פוטו מרסלו

"ההתחדשות העירונית בערים הולכת ויורדת. גם ראשי ועדות הערר שנמצאים בהתנגדויות לא אוהבים את הפרויקטים האלה. קשה מאוד לעבור ערר. אם פעם הייתי מגיע להיתר תוך שנה ו- 3 חודשים היום אני לא מצליח להגיע לוועדה בשנתיים חצי, ואני נכנס עם סטייק עסיסי ויוצא עם נקניקיה. ואז צריך גם לפתוח מחדש את החוזה עם הדיירים. כי אם הבטחנו 15 מטר ועכשיו אפשר לתת לו רק 5 מטר אז זה כבר לא כדאי לו".

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אמר כי כאשר קבלנים ושמאים פועלים יחד זה מגביר משמעותית את העוצמה הפוליטית, ומסייע בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. מסילתי אמר כי יש לשנות את תקן 21 כך שלא יגביל את שיעור הרווח של היזם: "כולם מבינים למה יזם צריך להוכיח רווחיות מינימלית בפרויקט. אבל למה צריכה להיות הגבלה על הרווחיות המקסימלית? אנחנו רואים מקרים שמקצצים יחידות דיור כי הפרויקט רווחי מדי. אם יזם עשה עסקה מעולה ויכול להגיע לרווחיות של 50% לא יתנו לו לבנות וזה לא מוצדק. חייבים לשנות את הדבר הזה".

חיים מסילתי יו"ר איגוד השמאים // צילום: דנה קופל
חיים מסילתי יו"ר איגוד השמאים // צילום: דנה קופל

גד גרשון, סמנכ"ל ייזום, נדלן שפיר מגורים ובניין בע"מ, אמר כי "הלוואי ששליש מהתוכניות שלנו ייצאו לדרך. יש בתחום בעיות שלדעתי הרבה מאוד מהעוסקים בענף לא מכירים ולא יודעים למה הם נכנסים. אומרים לי שרשויות המסים מעודדות ורוצות כמה שיותר לדחוף את ההתחדשות", אמר גרשון ומנה שורה של סוגיות אשר פוגעות ביכולת היזמים לקדם פרויקטים, "לפחות פעם בשבוע מגיעים אלי יזמים שרוצים להעביר פרויקט. לא מצליחים לגמור אותו, שותפים שלא מצליחים לעבוד יחד וכו'. רשות המסים החליטה שצריך לשלם מס רכישה כפול. יכול להגיע למיליונים רבים – וצריך לשלם פעמיים. רק הנקודה הזאת עוצרת אלפי הסכמים.

"דבר חדש הוא שלא ניתן להכיר במע"מ שמשלמים על שכר טרחה לעורכי דין, שמאים, מפקח של הדיירים וכו'. גורמים שהדיירים אמורים לשלם להם אבל בפועל היזם משלם. המע"מ לא מוכר וצריך להילחם בזה".

גרשון העלה סוגיות נוספות כגון חוסר בקרקע משלימה – "אין קרקע משלימה. איפה יש קרקע מדינה שיש לה תב"ע מאושרת? אתם מכירים כזאת? לא, כי אין כאלה". נושא נוסף הוא הוועדה המחוזית אשר במקרים מסוימים מבטלת תבע"ות אשר נמצאות בעבודה במשך שנים: "קבעו שתוך 180 יום מגיעים לוועדה מחוזית. לא השלמת את כל הדרישות שמשתנות כל יומיים? זורקים לך את התב"ע. זרקו לי תב"ע אחרי 5 שנים ושלחו אותי מחדש לוועדה המקומית להתחיל את התהליך. אז למה אני בכל זאת בונה? כי זה העתיד".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות