מחלופת שקד, דרך התיקון לחוק המכר ועד לרשות המיסים – בכירים בענף הנדל"ן בחרו את ההחלטות שעשו את השנה החולפת לטובה יותר. עו"ד זיו כספי: "מברך על הצעד להחלה של הטבות המס על פרויקטי תמ"א 38 עד אוקטובר 2023"
תיקון לחוק המכר
לדברי רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי, "אירוע דרמטי שקרה בשנה החולפת צפוי להשפיע באופן מהותי על שוק הנדל"ן למגורים הוא התיקון לחוק המכר ובו הצמדת 40% בלבד ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. מדובר לתפיסתי במהלך פופוליסטי גרידא של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין בניסיון להיות 'המושיע' של רוכשי הדירות. המהלך רק מוסיף לחוסר הוודאות שקיים בשוק הנדל"ן ובפרט לגבי עסקאות שנמצאות בתהליך, ועלול להוביל לתוצאה ההפוכה מזו שהתכוון לה – עליית מחירים. רוכשים שבתהליך עלולים לעצור את הרכישה בניסיון ליהנות מאי-תשלום ההצמדה, והקבלנים מצידם עלולים להקפיא מכירות כדי לנסות ולהבין את ההשלכות הכלכליות של המהלך והפגיעה בהכנסותיהם. שני אלה עלולים להביא לקיפאון בעסקאות ואף לירידה, אך הביקושים העצורים יתפרצו בשלב מסוים ויבואו לידי ביטוי בזינוק במחירים. לא לכך התכוון המשורר".
הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית
עוד לדבריו: "מהלך חשוב שביצעה הממשלה בשנה העברית החולפת הוא הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם 12 רשויות מקומיות בתקציב של כחצי מיליארד שקל. לפי ההסכמים, כל רשות תקבל 25-30 אלף שקל בגין אישור היתרי בנייה למיזמי פינוי-בינוי, ולדעתי זה צעד חשוב לקידום תחום ההתחדשות העירונית כולו. המהלך ייתן מענה לחוסר הכדאיות של עיריות לבנות יחידות מגורים על פני מסחר עקב תעריפי ארנונה גבוהים יותר מהמסחר לעומת המגורים, וכן מענה לגירעון שמכניסה כל יחידת דיור תוספתית לעיר.
יחד עם זאת, חלק מההסכמים נחתמו עם ערים שבהן הביקוש לדירות גבוה מאוד ובהתאם ההיתכנות הכלכלית ליזמים, ופרויקטי התחדשות היו מקודמים בהן גם ללא הסיוע הממשלתי בגלל ערכי הקרקע הגבוהים. מוטב אם המדינה היתה חותמת עם עיריות שבהן הכדאיות הכלכלית נמוכה עד לא קיימת, שהן אלה שזקוקות הכי הרבה לסיוע ממשלתי.
הרפורמות בחוק ההסדרים
ערן לוי, מנכ"ל אלטנוילנד ושותף מייסד: "חוק ההסדרים האחרון שאושר כלל מספר רפורמות בתחום ההתחדשות העירונית, שאם ייושמו במלואן עשויות לדחוף את התחום קדימה. יחד עם זאת, ראוי לציין כי חלק מהצעדים לא יעשו לדעתי את האפקט המבוקש כי הם מאפשרים שיקול דעת נרחב לראשי הרשויות ובונים על שיתוף פעולה מצידם.
"כך למשל, החוק איפשר לרשויות מקומיות את הזכות להציב את היטל ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית על שיעור של 0%-50%, ואכן חלק מהרשויות החליטו לבטל את הדרישה כדי לעודד את התחום, אך ראשי רשויות רבים, דווקא באזורי הביקוש במרכז הארץ שבהם רוב הפרויקטים, החליטו על שיעור של 50% ובכך לתפיסתי פגעו בהיתכנות הכלכלית של הרבה פרויקטים להקמת אלפי דירות חדשות. ביטול הפטור מהיטל וחוסר הידיעה לגבי החבות שתהיה בפועל גם מוסיף לחוסר הוודאות בפרויקטים מסוג זה ומהווה כשלעצמו חסם משמעותי. התחום לוקה גם בפוליטיזציה של ראשי הרשויות מול ועדות התכנון, ולצד היעדר התמיכה של העיריות בערים המבוקשות, קיים קושי לקדם פרויקטים. בנוסף, בשנה החולפת הממשלה חתמה על הסכמי מסגרת להתחדשות עם 12 רשויות מקומיות שיקדמו בתחומן פרויקטים של פינוי בינוי, אך לא ניתנו פתרונות לפרויקטים לחיזוק בניינים בודדים ואני צופה שראשי הרשויות ייתנו פחות היתרים לפרויקטים כאלה".
חלופת שקד לתמ"א 38
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב: "שני מהלכים שבוצעו השנה צפויים להשפיע באופן מהותי על שוק הדיור בשנה העברית הבאה – לקידום יותר פרויקטים והוספת יותר יחידות דיור לשוק, וגם להקלה בהליכי הרישוי של פרויקטי נדל"ן שמהווים חסם משמעותי. ראשית – מתווה חלופת שקד לתמ"א 38 המתייחסת יותר להתחדשות מתחמית מאשר להתחדשות בניינית, שאם תיושם במלואה עשויה להביא להרחבה משמעותית של יחידות הדיור הנבנות בהתחדשות עירונית. ככל ויוגדל ההיצע על ידי החלופה, כך ניתן יהיה להביא לבלימת הזינוק של מחירי הדירות שחלקם הגדול נובע מהפערים בין הביקוש להיצע. שנית, אישור הרפורמה של רישוי עצמי וכניסת מכוני הבקרה לפרויקטים חדשים.
הנפקת היתרי בנייה על ידי אדריכלים מורשים עשויה להביא לשחרור הפקק שנוצר במוסדות התכנון של פרויקטים שמתעכבים שנים בגלל בירוקרטיה. אישורם במכוני הבקרה בדרך להיתר על ידי מורשה, עשוי להפחית דרמטית את הלחץ מהפקידים ברשויות, מבודקי התוכניות, מהמהנדסים ומיתר הגורמים – דבר שיוביל ללא ספק להתייעלות בהליכי הרישוי ובקיצור משכי הזמן הארוכים שלהם. גם כך למעשה ניתן יהיה להגדיל את ההיצע ולמתן את המחירים".
רשות המסים תאפשר לדחות הצהרה על עסקות
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד של משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "אני מברך על הצעד של רשות המיסים להחלה של הטבות המס על פרויקטי תמ"א 38 עד אוקטובר 2023. מדובר במהלך חשוב שייתן ודאות לנושא ברגע שיאושר, ודאות שהיתה חסרה מאז סוף 2021 מפקיעת תוקפן הרשמי של ההטבות. אני מקווה שהצעד יאפשר בשנה הקרובה לפרויקטים שבשלבים מתקדמים ושנמצאו מתאימים על ידי הרשויות המקומיות, הדיירים והיזמים, להתקדם ולצאת לדרך. היעד המרכזי הוא חידוש הארץ כולה, חידוש מרכזי הערים בדגש על הפריפריה, תוך מתן כבוד וקדימות לוותיקי העיר ולשמירה על הבטיחות. כל אלה לא התממשו במלואם בתמ"א 38.
ב-15 השנה האחרונות כמות יחידות הדיור שנבנו מכוחה לא עמדה בציפייה ומנגד, השינויים הרבים וחוסר הוודאות שהיא כללה יצרו אנדרלמוסיה שלמה. רק בשנה האחרונה חווינו ישיבה על הגדר של דיירים ודילמות האם לקדם פרויקטים בבניין שלהם, דילמות של יזמים האם להשקיע כספים בפרויקטים כאלה, והתייחסות מאוד לא קוהרנטית מצד הרשויות. אני מקווה שהצעד החדש באמת ייתן דחיפה קדימה לתחום כולו בשנה האחרונה של תמ"א 38".
מדד תשומות הבנייה
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "האירוע המשמעותי של השנה החולפת בתחום הדיור קשור מבחינתי לבעיה שהיתה ולאחר מכן ההסדרה בנושא מדד תשומות הבנייה. אחרי שנים רבות בהן מדד תשומות הבניה דשדש ולא היה פקטור משמעותי בשוק, הוא הפך לגורם שמשפיע מאוד בשוק הבנייה למגורים, מחירי התשומות זינקו ב-12 החודשים האחרונים (נכון ליולי 2022) ב-6.8%, ויצרו חשש ואי ודאות גדולה מאוד לרוכשי הדירות החדשות שבד"כ קונים "על הניר" לתקופות אכלוס של 3-5 שנים.
הסיבות העיקריות לעליות החדות הן משבר הקורונה שטלטל בכל העולם את שרשרת הייצור, האספקה והשינוע של חומרי הגלם ואחריו המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהוסיפה שמן למדורה. שנית, הממשלה אישרה תיקון לחוק התכנון והבנייה שמצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד, יש למהלך השפעות מרחיקות לכת. אני סבור שהתיקון לחוק, לטוב ולרע, עושה סדר בתחום ומקנה שקט וודאות לרוכשי הדירות. אמנם בעקבות התיקון חלק ניכר מהדירות החדשות יתייקרו, אך במבט קדימה רוכשי הדירות קיבלו וודאות רבה לגבי ההוצאות הנוספות להן הם צפויים בתשלומים עבור הדירה שרכשו".
הורדת הרוב הדרוש בפרויקטי התחדשות עירונית
שומרי בן דוד, מנכ"ל קבוצת בן דוד הרצל: "ההחלטה הכי דרמטית שהתקבלה בשנה העברית החולפת ותשפיע משמעותית גם על השנה הבאה, היא הורדת הרוב הדרוש בחוק מקרב בעלי הדירות לקידום פרויקטים פינוי בינוי מ-80% ל-66%. כהחלטה נלווית לכך, יוצאו ממניין הרוב הדרוש הדיירים עם עבירות בנייה בכל בניין. שתי ההחלטות זירזו משמעותית את קידום הפרויקטים, כי הן למעשה הוציאו מהמשוואה את הדיירים הסרבנים שניסו לסחוט תמורות מהיזמים בתמורה לקידום הפרויקטים. בפרויקטים שאנו מקדמים בנתניה היו דייר אחד או שניים בכל המתחם שסרבו ממניעים לא ענייניים, וההחלטות הפכו אותם ללא רלוונטיים.
אלה שסרבו הבינו שהסירוב שלהם כבר לא יתקבל ומיהרו להגיע ולחתום, ובפרויקטים חדשים אנו מזהים פחות ופחות סרבנים. אני יכול לומר שלמעלה מ-50% מהפרויקטים המתוכננים שלנו יתקדמו וייכנסו לעבודה מהר הרבה יותר מבעבר – יש בהם פוטנציאל ל-1,200-1,500 דירות חדשות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
