קיימת חשיבות משנה בלימוד התקלות שהביאו את תמ"א 38 מתוכנית ממלכתית לאומית לתוכנית נישה מקרטעת ושנויה במחלוקת // דעה
אינני רוצה חלילה לקלקל את החגיגה של ההכרזה על המשך תמ"א 38, לפחות עד סוף 2024, אולם לא במקרה הייתה תכנית זו תלויה על בלימה במהלך השנתיים האחרונות ובשלב מסוים אף הכריז מנהל התכנון במשרד הפנים על סיומה באוקטובר 2022.
הרעיון של תמ"א 38 היה מתבקש ביותר כשהוכרז עליה ב-2005 כתוכנית לאומית כוללת לחיזוק מבנים בפנים רעידות אדמה. הבעיה העיקרית הייתה בכך שהוגי התוכנית זרקו את יישומה לפתחן של 77 עיריות ו-255 רשויות מקומיות.
מלכתחילה התגלעו חילוקי דעות שעצרו את קידום התוכנית, כשכל רשות וכל עירייה החליטה אם היא בעד או נגד התוכנית, ובמקרים לא מעטים אף ביצעו העיריות "סיבוב של 180 לאחור", דוגמת מה שקרה ברמת גן שהפכה ב-2018 מ"בירת התמ"א" למתנגדת חריפה לתכנית.
אינני מזלזל כלל ועיקר בנימוקים שהועלו כנגד התמ"א. הנימוק המרכזי, שחזר על עצמו כמעט בכל מקרים, היה שהתמ"א הינה "חטוטרת", שהיא איננה מלווה בשינוי תב"ע מרקמי מהיסוד דוגמת פינוי בינוי ושהיא תגרום שלא לצורך לעומס מיותר על התשתיות העירוניות.
והיו גם נימוקים כבדי משקל נוספים דוגמת העדר תקציבים לתשתיות פיזיות משלימות, דוגמת כבישים, מדרכות, שצ"פים, פארקים, מוסדות ציבור, מה שגרם מלכתחילה לוויכוחים עזים בין הרשויות לבין היזמים על השאלה, מי ישלם עבור תשתיות אלה?
והייתה ונותרה גם בעיה לא פשוטה של שכנוע הדיירים הוותיקים שרבים מהם נכוו קשות מ"חאפרים" שבאו והבטיחו להם הרים וגבעות ללא שום כיסוי, וחששו, לעיתים בצדק רב, שמא יתקעו שלא לצורך עם פרויקט שיישאר על הנייר. ובעיה נוספת שטרם נפתרה הינה כמובן העדר כלכליות לפרויקטים רבים. היזמים, שהצטרכו לשלם היטל השבחה בסך 50 אחוזים, חישבו בלא מעט מקרים כי בפועל כל הרווח היזמי יילך להם לאיבוד והחליטו לסגת מהפרויקט.
כך קרה שהתמ"א 38, 15 שנה ויותר לאחר הכרזתה, נותרה בבחינת "תכנית נישה" שהגיעה לכ-5000 דירות בלבד לשנה, כ-10 אחוזים מהתחלות הבנייה השנתיות, זאת למרות שבפועל הוגשו במהלך השנים הללו קרוב ל-190 אלף בקשות להיתרים, אולם רק כ-80 אלף אושרו על ידי העיריות ורק כ-30 אלף דירות יצאו לדרך, כלומר בפועל פחות משישית מהבקשות שהוגשו.
על כן המשימה המוטלת לפתח ממשלת ישראל החדשה, ובמיוחד שרי האוצר, הפנים והשיכון, הינה לא רק להכריז על המשך התמ"א 38, הכרזה שכבודה במקומה מונח, אלא בראש וראשונה לפרק את אותם מוקשים מיותרים שציינו לעיל, זאת על מנת שהתוכנית תוכל להגשים את יעדיה, גם למגן את בנייני ישראל כנגד רעידות אדמה ומתקפות טילים, גם לחדש אזורים ותיקים ובראש וראשונה להגדיל משמעותית את ההיצע הדל בשוק הדיור.
לטעמי קיימת חשיבות משנה בלימוד התקלות שהביאו את תמ"א 38 מתוכנית ממלכתית לאומית לתוכנית נישה מקרטעת ושנויה במחלוקת. רק לימוד לעומק של תקלות אלה, יוכל להביא את כל השחקנים השותפים לתמ"א, העיריות, היזמים ולקוחות הקצרה, להכרה שאכן זוהי תכנית אפקטיבית וטובה שמהווה אלטרנטיבה נכונה לפתרון מהיר יחסית של המשבר בו מצוי כיום שוק הדיור.
*כותב המאמר, ישראל אברמוב, הוא יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
