banner
ישראל אברמוב // צילום: יח"צ
ישראל אברמוב // צילום: יח"צ

איך להסיר את המוקשים המיותרים של תמ"א 38?

קיימת חשיבות משנה בלימוד התקלות שהביאו את תמ"א 38 מתוכנית ממלכתית לאומית לתוכנית נישה מקרטעת ושנויה במחלוקת // דעה

ישראל אברמוב 21.07.2021

אינני רוצה חלילה לקלקל את החגיגה של ההכרזה על המשך תמ"א 38, לפחות עד סוף 2024, אולם לא במקרה הייתה תכנית זו תלויה על בלימה במהלך השנתיים האחרונות ובשלב מסוים אף הכריז מנהל התכנון במשרד הפנים על סיומה באוקטובר 2022.

הרעיון של תמ"א 38 היה מתבקש ביותר כשהוכרז עליה ב-2005 כתוכנית לאומית כוללת לחיזוק מבנים בפנים רעידות אדמה. הבעיה העיקרית הייתה בכך שהוגי התוכנית זרקו את יישומה לפתחן של 77 עיריות ו-255 רשויות מקומיות.

מלכתחילה התגלעו חילוקי דעות שעצרו את קידום התוכנית, כשכל רשות וכל עירייה החליטה אם היא בעד או נגד התוכנית, ובמקרים לא מעטים אף ביצעו העיריות "סיבוב של 180 לאחור", דוגמת מה שקרה ברמת גן שהפכה ב-2018 מ"בירת התמ"א" למתנגדת חריפה לתכנית.

אינני מזלזל כלל ועיקר בנימוקים שהועלו כנגד התמ"א. הנימוק המרכזי, שחזר על עצמו כמעט בכל מקרים, היה שהתמ"א הינה "חטוטרת", שהיא איננה מלווה בשינוי תב"ע מרקמי מהיסוד דוגמת פינוי בינוי ושהיא תגרום שלא לצורך לעומס מיותר על התשתיות העירוניות.

והיו גם נימוקים כבדי משקל נוספים דוגמת העדר תקציבים לתשתיות פיזיות משלימות, דוגמת כבישים, מדרכות, שצ"פים, פארקים, מוסדות ציבור, מה שגרם מלכתחילה לוויכוחים עזים בין הרשויות לבין היזמים על השאלה, מי ישלם עבור תשתיות אלה?

והייתה ונותרה גם בעיה לא פשוטה של שכנוע הדיירים הוותיקים שרבים מהם נכוו קשות מ"חאפרים" שבאו  והבטיחו להם הרים וגבעות ללא שום כיסוי, וחששו, לעיתים בצדק רב, שמא יתקעו שלא לצורך עם פרויקט שיישאר על הנייר. ובעיה נוספת שטרם נפתרה הינה כמובן העדר כלכליות לפרויקטים רבים. היזמים, שהצטרכו לשלם היטל השבחה בסך 50 אחוזים, חישבו בלא מעט מקרים כי בפועל כל הרווח היזמי יילך להם לאיבוד והחליטו לסגת מהפרויקט.

כך קרה שהתמ"א 38, 15 שנה ויותר לאחר הכרזתה, נותרה בבחינת "תכנית נישה" שהגיעה לכ-5000 דירות בלבד לשנה, כ-10 אחוזים מהתחלות  הבנייה השנתיות, זאת למרות שבפועל הוגשו במהלך השנים הללו קרוב ל-190  אלף בקשות להיתרים, אולם רק כ-80 אלף אושרו על ידי העיריות ורק כ-30 אלף דירות יצאו לדרך, כלומר בפועל פחות משישית מהבקשות שהוגשו.

על כן המשימה המוטלת לפתח ממשלת ישראל החדשה, ובמיוחד שרי האוצר, הפנים והשיכון, הינה לא רק להכריז על המשך התמ"א 38, הכרזה שכבודה במקומה מונח, אלא בראש וראשונה לפרק את אותם מוקשים מיותרים שציינו לעיל, זאת על מנת שהתוכנית תוכל להגשים את יעדיה, גם למגן את בנייני ישראל כנגד רעידות אדמה ומתקפות טילים, גם לחדש אזורים ותיקים ובראש וראשונה להגדיל משמעותית את ההיצע הדל בשוק הדיור.

לטעמי קיימת חשיבות משנה בלימוד התקלות שהביאו את תמ"א 38 מתוכנית ממלכתית לאומית לתוכנית נישה מקרטעת ושנויה במחלוקת. רק לימוד לעומק של תקלות אלה, יוכל להביא את כל השחקנים השותפים לתמ"א, העיריות, היזמים ולקוחות הקצרה, להכרה שאכן זוהי תכנית אפקטיבית וטובה שמהווה אלטרנטיבה נכונה לפתרון מהיר יחסית של המשבר בו מצוי כיום שוק הדיור.

*כותב המאמר, ישראל אברמוב, הוא יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן

 

 

 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020