התקבל חלקית ערר נגד היתר בנייה לתמ"א 38, נקבע כי גובה הבינוי סוטה מהתכנית וכי יש לקבוע מדיניות תקני חניה: "ויפה שעה אחת קודם"
ועדת הערר שלפה כרטיס צהוב לעיריית בת ים: לא קבעה מדיניות לקביעת תקני חניה בתכניות התחדשות, ופועלת בצורה שרירותית וללא כל נימוק כאשר קבעה תקן של 0.8 חניות ליחידת דיור. כך עולה מהחלטה של ועדת הערר במחוז תל אביב, שבה התקבל באופן חלקי ערר נגד מתן היתר לתכנית תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ברחוב מסריק בעיר.
הערר הוגש בנוגע למתן היתר להריסת מבנה קיים בן 4 קומות הכולל 14 יחידות דיור, והקמת מבנה חדש במקומו, הכולל 35 יחידות דיור, בן 9.5 קומות מעל לקומת קרקע ו- 3 קומות מרתף חניה, וזאת במסגרת תמ"א 38. מדובר בבניין שפונה מתושביו, לאחר שהוגדר כמבנה מסוכן שלא ניתן לשקמו. העוררים, המתגוררים סמוך לבניין, טוענים בערר כי אישור הבקשה להיתר יביא ליצירת עומסים על התשתיות הקיימות, ולהגברת מצוקת החנייה הקיימת ממילא ברחוב.
עוד נטען כי צרוף ההקלות יוצר מבנה חדש בן 12 קומות במסווה של תוספת 9 קומות למבנה הקיים, כך שמספר הקומות מוכפל ומהווה סטיה ניכרת מתכנית. לבסוף נטען כי מספר החניות המאושרות בבקשה להיתר קטן ממספר יחידות הדיור שאושרו.
הוועדה המקומית השיבה כי גובה המבנה המבוקש תואם מבנים הקיימים ברחוב ובאזור. הוועדה טענה עוד כי בהתאם להוראות תמ"א 38, על המבנה הקיים ניתן להוסיף 3.5 קומות וכן 2 קומות נוספות במסגרת הקלה המותרות עפ"י תקנות התכנון והבניה. באשר לטענת מצוקת החניה ופגיעה באיכות חייהם של העוררים השיבה הועדה המקומית, כי הבקשה להיתר מציעה פתרון חניה הכולל מרתף חניה קונבנציונאלי העומד בתקן החניה שנקבע בתקנות התכנון והבניה בקרבה לציר מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים. הוועדה המקומית הוסיפה כי אושרה מכסת חניות מעבר לקבוע בתקן הארצי.
ועדת הערר החליטה לדחות את רוב הטענות להתנגדות, אך קיבלה את הטענות בנוגע לחניות ובנוגע לגובה הבינוי. הוועדה קבעה כי "מדובר במבנה בן 4 קומות, הרי שמספר הקומות שניתן להוסיף למבנה הקיים על פי תמ"א 38 ותכנית בי 538 (חלופת תמ"א 38) הוא 3.5 קומות, ובמסגרת הקלה לפי תקנות סטיה ניכרת, 2 קומות נוספות, ובסך הכל – 9.5 קומות כולל קומת קרקע".
עם זאת, הוועדה קיבלה את טענות העוררים ביחס לגובה קומה 9 (הקומה שאמורה להיות בשטח מחצית הקומה) ובנוגע לקומת הגלריה ולהיותה "קומה כפולה" המנוגדת לתמ"א. הוועדה הורתה על שינוי בשינוי התכנון של קומה 9 כך שיבוטל הממ"ק (מרחב מוגן קומתי), וכל אחת מהדירות בקומה זו תכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), בדיוק כפי שקיים ביחס לשאר הדירות במבנה המוצע.
ועדת הערר כי קבעה בנוגע לקומת הגלריה כי הלכה למעשה, מדובר בתוספת קומה למבנה המוצע, וזאת מעבר למספר הקומות המרבי המותר לפי תמ"א 38 כאמור, ויש לבטלה. ובנוגע לקומה 9 (שהיא קומה 10, כולל קומת הקרקע), הוועדה קבעה כי יש לצמצם את שטחה של קומה זו, עד לשיעור מחצית שטח קומה טיפוסית.
אך הביקורת העיקרית של ועדת הערר נגעה לתקן החניות שהוועדה המקומית אישרה. העוררים טענו כי מספר החניות המאושרות בבקשה להיתר קטן ממספר יחידות הדיור שאושרו (פחות מתקן חניה ביחס 1:1). הוועדה ציינה כי המבנה המוצע בבקשה להיתר כולל 35 יחידות דיור, לצד 28 מקומות חניה וכן מקום חניה אחד נוסף לרכב נכה, ומכאן שמדובר בתקן חניה ביחס של 1:0.8.
הועדה המקומית טענה, כי מדובר בתקן חניה שנקבע על פי תקנות החניה, לאור קרבת המבנה הקיים למתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) וכי הערך מצוי ב"מספר הטווח" הקבוע בתקנות החניה. "גם אם נניח שגבול המקרקעין עליהם מבוקש לבנות את המבנה המוצע, אכן מצוי במרחק אווירי של עד 300 מטרים מציר מתע"ן מוכרז באופן המאפשר לוועדה המקומית לקבוע תקן חניה במספר טווח של 0 עד 1 מקומות חניה לכל דירה – הרי שלא די בכך כדי לבסס את החלטת הועדה המקומית בעניין זה, לקבוע תקן חניה 1:0.8 דווקא".
הוועדה הסבירה כי שיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית לקביעת תקן חניה מחייב קביעת מדיניות כתובה וברורה של הועדה המקומית בנושא אופן המימוש של שיקול דעת זה. "גישה זו מעמידה במקום מרכזי את הצורך בקביעת מדיניות תכנונית של הועדה המקומית, מקום בו נמסרה לה סמכות המעניקה לה שיקול דעת רחב, וזאת על מנת לעשות סדר באופן הפעלת שיקול הדעת, ולאפשר צפיות, עקביות ובהירות. קביעת מדיניות תכנונית ופרסומה, מקדם שוויון ומניעת שרירותיות ומאפשר לאזרח לתכנן את מהלכיו במידה רבה של וודאות. מעבר לכך, הדבר מאפשר ביקורת על המעשה המנהלי".
עם זאת, בכל הנוגע להיתר הבנייה נשוא הערר, הוועדה קבעה כי: "במקרה שבפנינו, אין בהחלטת הועדה המקומית כל הנמקה מדוע הוחלט דווקא על תקן 1:0.8, מהו קו המתע"ן אליו קיימת קרבה של פחות מ- 300 מטרים, והאם קיימת מדיניות תכנונית של הועדה המקומית בנושא… בהעדר מדיניות בנושא זה כאמור, לא יעלה על הדעת כי תקן החניה יקבע מתוך מספר הטווח, באופן שרירותי וללא כל נימוק, במה שעלול ליצור רושם שתקן החניה הותאם למבנה, ולא להיפך – כפי שהדין מחייב".
הוועדה שלחה מסר ברור לעירייה, וציינה בהחלטתה: "ככל שמדיניות תכנונית שכזו אינה קיימת, על הוועדה המקומית לגבש מדיניות תכנונית שכזו, ויפה שעה אחת קודם".
הוועדה החליטה להחזיר את ההיתר לדיון מחדש בוועדה המקומית, כדי לתקן אותו, בכל הנוגע לגובה הבינוי ולתקן החניה.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
