בכירים בענף הנדל"ן מביעים דאגה מהירידה בהתחלות הבנייה, ומציגים את המשמעותיות והתחזיות להמשך: "העסקאות יחזרו"
ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות, ירידה של 2.6% לעומת 12 החודשים הקודמים, כך עולה מדו"ח הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) להתחלות בנייה וגמר בנייה. עוד מעניין לציין כי נרשמה ירידה של 10.4% בהתחלות בנייה לעומת 12 החודשים הקודמים וכי בהשוואה בין הרבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון אשתקד מדובר בירידה של 25%. בעקבות הנתונים מגיבים בכירים בענף הנדל"ן עם תחזיות ופרשנויות – ומסבירים מהן המשמעויות של המספרים.
אוהד אסרף, חברת ארי מגורים: "חברות הבנייה לא ערוכות"
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, אומר כי שהירידה בהתחלות בנייה צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה: "במשך שנים דובר על הצורך להגדיל את היצע הדירות ורק אחרי שנים של שיווקים מאסיביים התחלות הבנייה כבר הגיעו ברבעון הראשון של שנת 2022 לכמעט 20,000 דירות ברבעון אך מאז עליית הריבית אנחנו עדים לקריסה במספר התחלות הבנייה החל מהרבעון השני 2022 על רקע עליית הריבית והירידה החדה בביקושים. הבעיה המרכזית היא שהביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, כאשר הריביות יתחילו לרדת או כאשר תהייה הסתגלות בשוק למצב הקיים, אולם את התחלות הבנייה יהיה קשה מאוד להתניע מחדש באותו קצב ונחזה שוב במצב שבו חברות הבנייה לא ערוכות עם מלאי של דירות התואם את הביקושים ומחירי הדירות יחזרו לעלות.
יש לזכור כי מרגע הזכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה יכולות לעבור שנתיים או שלוש, הבנייה תיקח עוד שנתיים שלוש כלומר שעל מנת לייצר מסירת דירה בפועל לרוכשי הדירות יעברו כשש שנים מפרסום המכרז, שש שנים שבהם הרוכשים ימשיכו לגור בשכירות וישלמו מחירי שכירות שרק הולכים ועולים.
מכיוון שנכון להיום, הצפי הוא שסביבת הריבית הגבוהה תמשך עוד מספר חודשים, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל צריכים לקחת בחשבון את היום שאחרי ולייצר את התנאים שיעודדו יזמים להתמודד במכרזים גם בתקופה הזאת, באמצעות הפחתת מחירי המינימום של הקרקעות, הפחתת המיסים, דחיית תשלומים על הקרקע על מנת להוריד את הוצאות המימון ( כפי שהוצע בחוק ההסדרים אך לא אושר ) וכדומה."
שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "שוב נחזה בעליית מחירים"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות, אומר כי: "הירידה בהתחלות הבנייה היא תעודת עניות לממשלה ופגיעה קשה בענף. חלפה יותר משנה מאז שהריבית התחילה לעלות וכבר חודשים רבים שהשוק מתאפיין בירידה בביקושים ובירידה בהשתתפות במכרזים. לא ברור למה עד עכשיו הממשלה לא ביצעה מהלכים שיעודדו יזמים להמשיך ולבנות. בממשלה חייבים להציג פתרונות מיידים, עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מהמנהל זינקו מסכומים שוליים לעשרות מיליוני שקלים בשנה, רשות מקרקעי ישראל לא יכולה להמשיך לשווק קרקעות במחירי מינימום גבוהים המבוססים על מכרזים קודמים או לנסות לשווק קרקעות לשכירות ארוכת טווח באותם תנאים, יש לייצר את התנאים המתאימים שיפחיתו את השפעת הריבית ויפחיתו את הסיכונים ליזמים. רק עכשיו מתחילים לדבר על הפחתת מס הרכישה ליזמים ועל פתרונות נוספים אולם זה מעט מדי וייתכן שגם מאוחר מדי. היום הביקושים לדירות נמוכים, אבל הצורך בדירות רק הולך וגדל עם הגידול באוכלוסייה וגם לאור עליית מחירי השכירות כאשר הביקושים יתפרצו הם יפגשו מלאי קטן של דירות ושוב נחזה בעליית מחירים".
דורית סדן, מנכ"לית נווה העיר: "הצניחה בהתחלות הבנייה תתעצם"
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר: "הצניחה בהתחלות הבנייה תלך ותתעצם להערכתי ברבעונים הבאים למימדים שלא הכרנו בשנים האחרונות – וזאת מפני שסביבת הריבית הגבוהה ואי הוודאות באשר למחירי הדירות ולמצב המדיני, באים לידי ביטוי בעיכובים גדולים ביציאה לדרך של פרויקטי יזמות חדשים. ראשית, הזינוק בעלויות המימון ליזמים גורמים לפחות ופחות מתמודדים על מכרזים חדשים של רמ"י. שנית, גם אם הם התמודדו וזכו – הם יתקשו לגייס ליווי בנקאי לפרויקט בתנאי השוק הנוכחיים ויעכבו את תחילת הבנייה. כל זאת כבר מתבטא בנתונים של הרבעון הראשון, אך יתבטא ביתר שאת ברבעונים הבאים. בנקים מלווים דורשים כיום מיזמים ריביות גבוהות מאוד, הון עצמי גבוה יותר, ומכירות מוקדמות של כ-30%. ואולם, בחודשים האחרונים ישנה ירידה חדה במכירת הדירות והיזמים מתקשים להציג לבנק את רף המכירות המוקדמות הנדרש לקבלת ליווי – וגם זה מעכב את התחלת הבנייה, וגם את תחילת שיווק הפרויקטים. כל אלה יביאו למחסור חמור ביחידות דיור בשנים הקרובות, ובהינתן שהביקושים לא נעלמו לגמרי והם צפויים להתפרץ, התוצאה תהיה עליית מחירים. בנוגע לירידה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית לעומת הרבעון המקביל, אני מייחסת זאת בעיקר לבחירות המוניציפליות ברשויות המקומיות. כדי להשיג את קולות הבוחרים, ראשי הערים עוצרים את היתרי הבנייה לפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי שגורמים מעט אין נוחות לתושבים, וזה ככל הנראה מביא לירידה בסך התחלות הבנייה".
איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול: "השוק יחזור לאיזון"
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, התייחסה לנתונים לפיהם ברבעון הראשון של 2023 החלו להיבנות 2,786 דירות חדשות בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 – ירידה של 8% לעומת 3,035 דירות ברבעון הרביעי של 2022, וירידה של 14% לעומת 3,235 דירות ברבעון הראשון של 2022, וציינה בתגובה, כי: "אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה. בנוסף, לא חל כל שינוי לטובה בקצב מתן היתרי הבנייה לפרויקטי התחדשות, והוא עדיין ארוך מאוד ומסורבל מאוד, מקשה על יציאה לדרך של פרויקטים, ובהתאם מביא לירידה בהתחלות הבנייה. נקודה נוספת שמשפיעה על כמות התחלות הבנייה בהתחדשות, היא ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת על מנת לפתוח את הליווי, ובעולם של ירידה חדה במכירות כפי שאנו רואים בחודשים האחרונים, ההתניה הזו מעכבת את תחילת מימון הבנייה. אנו רואים גם כי יזמי הנדל"ן מעדיפים כיום פחות להיעזר בהלוואות מזנין (השלמת הון עצמי) עקב הריבית הגבוהה, ומעדיפים להשתמש בהון העצמי שלהם בפרויקטים – גם אם זה אומר שהם יבנו רק פרויקט אחד ולא שניים או יותר – וגם לכך יש השפעה על כמות התחלות הבנייה העתידית. אחרי כל זאת, יש לזכור שהיו תקופות שבהן היתה ריבית פריים של 7-8% ועדיין קנו דירות. להערכתי הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".
שמוליק לוי, בעלים קבוצת אמבסדור: "הרוכשים ירדו מהגדר"
שמוליק לוי, מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן: "הצניחה בהתחלות הבניה של הרבעון הראשון של השנה היא המשך ישיר למגמה שהחלה בסוף השנה שעברה והצפי שמגמה זו תמשיך עד סוף השנה. חשוב להדגיש שגם בקרקעות שיצאו לשיווק, לא החלה בניה – או שהקרקע לא נמסרה עדיין ליזמים כפי שקורה למשל ברובע הבינלאומי בלוד או בשדה דב, או שקבלנים החזירו קרקעות למנהל מכיוון שפרויקטים הופכים ללא כלכליים עבורם, או שהם מעדיפים לדחות את הבניה בגלל עלויות המימון הגבוהות. לצערי, לאור העובדה שהממשלה לא מציגה שום תכנית דיור חדשה, המלאי ילך ויצטמצם עם הזמן ייבנו הרבה פחות. במקביל אני צופה שכמו שעליית הריבית ובכלל האווירה הציבורית של החודשים האחרונים עצרה את המכירות, לאט לאט השוק יחזור לפעילות. כשזה יקרה הביקושים הקיימים שהיו עד כה כבושים ישובו לשוק, הרוכשים ירדו מהגדר וברגע שהריבית תתייצב השוק יגיע לפיצוץ וזה לא יהיה רחוק".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו": "הנתונים חמורים במיוחד, כי לפי קצב הרבעון האיחרון, אנו עלולים להגיע השנה לשפל חסר תקדים של כ-45 אלף התחלות בנייה ועם קצב ריבוי האוכלוסייה, מחירי הדיור יזנקו מחדש ברגע שהנגיד יעצור את העלאות הריבית!"
דני סויסה, יו"ר צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות: "התרסקות התחלות הבנייה מחייבת להעניק סוף סוף עדיפות להתחדשות עירונית, גם להמשיך את תמ"א 38 ובמיוחד למנף פרוייקטים גדולים של פינוי בינוי שרק הם יעניקו את ההיצע הנדרש לשוק הדיור!"
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית: "הטעות הגדולה של השנה האחרונה היתה בכך שהנגיד וכולם התמקדו בעצירת האינפלציה בכל מחיר, העלו את הריבית לא רק על המשכנתאות אלא גם על מימון פרוייקטים ובכך גרמו לקבלנים לא לגשת למכרזים וריסקו את התחלות הבנייה. חייבים לשנות מיידית את המצב, גם להוריד את הריבית וגם להעניק תמריצים לקבלנים!"
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
