ישראל אברמוב // יחצ

האם "שכונות מגדלים" באות על חשבון ההתחדשות העירונית?

מגמת בניית שכונות מגדלים עליה מצביעים נתוני הלמ"ס, עלולה להיות גזר דין מוות להתחדשות עירונית בערים בכלל ובערי הפריפריה בפרט// דעה

מגדילים 21.06.2020

ישראל אברמוב // יחצ

מאת: ישראל אברמוב

נתונים עדכניים של הלמ"ס מלמדים על המשך המגמה של בניית מגדלי מגורים בכל רחבי הארץ. מהנתונים אנחנו לומדים כי במרוצת השנה האחרונה נבנו כ-4200 יחידות דיור במגדלים בני 21 קומות ויותר, שזה כ-9 אחוזים מכלל התחלות הבנייה. משנה לשנה האחוז גדל והולך ועל פי ההערכה, ועל סמך היתרי הבנייה והתחלות הבנייה הצפויות בשנים הקרובות, נתח מגדלי המגורים בכלל התחלות הבנייה יגיע לכ-25 אחוזים ויותר מהתחלות הבנייה לשנה במרוצת העשור הבא. 

מניתוח נתונים אלה מתברר כי "מדינת תל אביב" כבר איננה השלטת ללא עוררין  במגדלי המגורים. לא מעט ערי לווין מרוחקות יחסית, ואפילו ערי פריפריה ממוקמות במיקום בהחלט לא רע ברשימה: נתניה מובילה עם 393 דירות (רובן בשכונת עיר ימים שבדרום העיר), אחריה באר יעקב עם 343,  שלישית גבעתיים, 330, רביעית ראשון לציון, 324, חמישית קריית מוצקין, 316, שישית רמלה, 306, רביעית תל אביב, 265, שמינית ירושלים, 264, תשיעית קריית ים, 248 ועשירית רמת גן 200.

העובדה שגם בעשיריה השנייה  מככבות ערי פריפריה דוגמת קריית גת (176) חדרה (126) ובאר שבע (111) הינה ללא  ספק תופעה מבורכת. היא מצביעה על מגמה הדרגתית, אבל עקבית, של פיזור אוכלוסייה מהמרכז אל הפריפריה. חלק מהסיבות לכך הינן אמנם סטטוטוריות, דוגמת העובדה שלא ניתן כמעט לבנות יותר מגדלי מגורים, למשל, בצפון הישן של תל אביב, אולם התוצאה בסופו של דבר הינה חיובית. גם העובדה שיותר ויותר מדינת ישראל מנצלת את משאב הקרקע המדולדל, ומעניקה זכויות בנייה גבוהות גם בערים קטנות יחסית בפריפריה, הינה בהחלט צעד בכיוון הנכון.

אולם, וזה אולם גדול, לצד היתרונות שמגדלי המגורים בפריפריה, שכבודם במקומם מונח, מטרידה אותי העובדה שאחוז גבוה מידי של המגדלים, ובמיוחד בערים במחוץ ל"מדינת תל אביב", נבנה לא במסגרת התחדשות עירונית, אלא על מתחמים חדשים לחלוטין. 

יש בכך, לטעמי 3 חסרונות עיקריים:

האחד, כלכלי: מדובר במקרים רבים בבזבוז שלא לצורך של משאב קרקע יקר מפז ועם עלויות פיתוח גבוהות מאוד. לפרוטוקול, עלות בניית מתחם חדש גבוהה פי 2.5 לערך(!) יותר מאשר התחדשות עירונית במתחם ותיק קיים.

השני, חברתי: עלול להיווצר דיסוננס סוציו-אקונומי משמעותי בין שכונות המגדלים החדישות לבין השכונות הוותיקות, ובמיוחד כשמדובר בערי פריפריה.

השלישי, גזר דין מוות להתחדשות עירונית: זהו לטעמי החיסרון הגדול ביותר. ההתמקדות בבנייה חדשה של שכונות המגדלים, בולמת בפועל כל אפשרות שאי פעם תתבצע התחדשות עירונית מקיפה באותן ערים.

לפרוטוקול: אינני מתנגד כלל ועיקר לאותם מגדלים חדשים. נהפוך הוא. יש בהן הגיון צרוף מבחינת האינטרס של מדינת ישראל לטווח האורך. אולם בד בבד על ממשלת ישראל החדשה לאמץ מדיניות שתאפשר סוף סוף התחדשות עירונית מקיפה, ובמיוחד פינוי בינוי, באותן ערי פריפריה שיתאפיינו בשנים הקרובות ביותר ויותר מגדלים.

התחדשות עירונית לא קודמה עד כה בערים אלה בשל העדר כדאיות כלכלית. על מנת ליצור את אותה כדאיות, על הממשלה, ובמיוחד משרדי האוצר, השיכון והפנים, לייצר תמריצים משמעותיים ליזמים. תמריצים אלה יכולים לבוא במספר אופנים: האחד, הגדלת הזכויות ל-10 דירות חדשות לפחות על כל דירה שתתפנה. השני, ניוד זכויות, כך שקבלן שיבנה בפריפריה, יקבל זכויות בנייה מהמדינה, לדוגמא, בדרום תל אביב או יפו. השלישי, הענקת קרקע משלימה וזכויות לבניית מוסדות ציבור וכו' באותן ערי פריפריה.

באמצעות מהלך שכזה, יוכלו מגדלי המגורים החדשים להשתלב היטב בהתחדשות העירונית שסוף סוף תגאל את כולנו מהמושג הטעון "עיירות פיתוח", וייווצר מרקם נדל"ני, אורבני וחברתי-אנושי אחיד באותן עשרות רבות של ערים שבהן מתמרים אל על יותר ויותר מגדלים בעצם ימים אלה.

*כותב המאמר, ישראל אברמוב, הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות