רוכשי דירות שספגו את היטל ההשבחה בעת עסקת רכישה בבניינים שאושרו בתב"ע לפינוי בינוי, דורשים מהיזם להכיל את עקרון השוויוניות ולשאת בהוצאה עם יצאת הפרויקט לפועל
תמונה: עידן פלגי // יחצ
מי יספוג את היטל ההשבחה? תופעה חדשה שעולה לאחרונה לטענת גורמים מנהלים בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא דרישה מצד רוכשי דירות בבניינים שאושרו בתב"ע לפינוי בינוי טרם יציאת הפרויקט לפועל, לפיה על היזם לשאת בתשלום ההיטל ההשבחה אשר שולם בעת עסקת המכירה.
מאות אלפי שקלים מתגלגלים מהמוכר לקונה ומשם ליזם
מנהלי הפרויקטים, מתארים סיטואציה לפיה לאחרונה החלו להיווצר מחלוקות בין דיירים ליזמים בגין תשלומי ההשבחה, זאת לאחר שדיירים שרכשו את הדירה לאחר שהתב"ע קיבלה תוקף אולם בטרם יציאת הפרויקט אל הפועל, דורשים כי היזם יספוג בעלות. "מדובר בבעלי דירות שמוכרים את הנכס לאחר קבלת תוקף של התב"ע, בפרויקטים שאושרו לפינוי בינוי בפרויקט במסלול מיסוי או רשויות", אומר עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת "פסיפס יוצרים התחדשות עירונית, "מאחר והקרקע כבר הושבחה והעיריה שולחת שומה למוכרים, אלו מגלגלים את ההוצאה על הקונים ומוכרים את הדירה במחיר גבוה ממחיר השוק, בכדי לא לספוג את התשלום. מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים עבור תשלומי השבחה באזור המרכז. עם תחילת הפרויקט, מבקשים הקונים שכעת הם בעלי הדירות, שהיזם יישא בדיעבד בהוצאות היטל ההשבחה שהם ספגו".
עוד אומר פלגי כי: "מדובר בסיטואציה שאנחנו שומעים עליה יותר ויותר בזמן האחרון, מאחר ויותר פרויקטים מבשילים לתב"עות בתוקף. הדבר מביא לכך שהרוכש מבקש החזר מהיזם, בטענה שאסור ליזם לפגוע בעקרון השוויון בין הבעלים. הדייר לא מתייחס לחוק היבש מנקודת מבטו אלא לסוגיה השוויונית, ואילו היזמים מבחינתם טוענים שהמוכר שילם את היטל ההשבחה ולא הקונה ולכן, לא רואים סיבה לספוג את העלויות".
איך מתמודדים עם המחלוקת?
"מקיימים שיחות עם אותו דייר, מסבירים לו שהוא קנה דירה שהושבחה ולכן, הוא כן צריך לשלם חלק מההיטל. מצד שני אנחנו מסבירים ליזם שיש כאן מידה של חיסכון מצידו. אנחנו מנסים לגשר על הפער בין היזם לבעל הנכס והכי חשוב, שמתן פתרון יתבצע על ידי שיתוף נציגות הדיירים בצורה שקופה, תוך יידוע של כל בעלי הדירות בתהליך ובפתרונות".
גלעד לוקר, כלכלן ושמאי מקרקעין, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת "פז כלכלה והנדסה", מסביר כי: "תופעה ידועה בשוק ההתחדשות העירונית המתפתח היום בכל חלקי הארץ, היא שבכל עיר או שכונה בה מתחילים הדיבורים על פרויקט של התחדשות עירונית, באופן אוטומטי מחירי הדירות עולים ומגלמים בתוכם את הפוטנציאל העתידי של ההתחדשות העירונית. ככל שהליך קידום התוכנית מגיע לשלבים מתקדמים יותר, כך עולה מחיר הדירה הישנה ומגיע לעיתים אפילו למחירה דירת התמורה הצפויה בעתיד".
מי צריך ליהנות מהשבחת הנכס ומי צריך לספוג את ההיטל?
"באופן כללי בעסקת פינוי בינוי היזם לוקח על עצמו את כלל עלויות הפינוי והבנייה, כולל היטל ההשבחה – כאשר דרישת התשלום מתקבלת לקראת היתר הבנייה ולאחר החתמת כלל הדיירים על הסכם פינוי בינוי. כיום הולכות ומאושרות יותר ויותר תוכניות פינוי בינוי במסלול רשויות או במסלול יזמי ונוצר לא פעם חלון זמנים בין יום אישור התוכנית ועד החתמת כלל הדיירים על הסכם פינוי בינוי עם יזם מוסכם על כלל הדיירים. רק ממועד זה היזם ייקח על עצמו את כלל עלויות הדיירים.
בחלון זמנים זה, כאשר למחיר מכירת הדירה מתווסף אלמנט נוסף והוא היטל ההשבחה אשר יחול על הדייר, המוכר בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים – ייקח בחשבון את העלות הגבוהה של היטל ההשבחה. מנגד, הדייר שיקנה את הדירה, יכנס לעסקת בפינוי בינוי עם נכס מושבח ובגינו לא תקום חבות להיטל השבחה (חבות שתגולגל ליזם) ועל כן, הוא ידרוש בשם עקרון התמורה האחידה פיצוי מוגדל משאר הדיירים כנגד מכירת נכס מושבח, לפחות בגובה היטל ההשבחה שנחסך ליזם".
האם גובה היטל ההשבחה ששולם עקב עסקת המכירה יחייב את כולם?
"זו מחלוקת נוספת בה אנו נתקלים במקרים בהם אנו נדרשים לטפל בהשגות לדרישות היטל השבחה עם מימוש הפרויקט, זאת מאחר ועקב מכירת דירה לאחר אישור התב"ע או אישור תוכנית מתארית (רובעים בתל אביב או תוכניות מתאריות אחרות)- נוצר תקדים לגובה היטל ההשבחה, המקשה מאד על הפחתת החבות במסגרת הליך השגה. הדייר אשר מכר את דירתו, נדרש לתשלום היטל השבחה, לא הגיש השגה והחבות הפכה לתקדים לכלל דיירי הפרויקט. לכן, המלצתנו לדיירים המוכרים את זכויותיהם היא לידע ולערב את עו"ד ושמאי הדיירים המטפלים במתחם מבעוד מועד לגבי כוונות מכירה למניעת יצירת תקדימים ליתר הדיירים, כאשר הפרויקט יבשיל".
עו"ד ארנון יהב, המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית, התייחס לסוגיה, ואמר כי: "עסקה של התחדשות עירונית היא עסקה שמטבעה לוקחת זמן במציאות המשתנה. יש מעטים שמעוניינים למכור את נכסיהם מסיבות כאלו ואחרות בין פרק הזמן שהתחיל הפרויקט ובטרם מסירת הדירות החדשות. מכירות ושינויים תוך כדי הפרויקט גוררים מספר השלכות משמעותיות שאם יתעלמו מהן, הפרויקט עלול להיעצר קליל. הסוגיה המדוברת היא דוגמא לכך, מאחר והמוכר של הנכס מגלם במחיר המכירה את התשלום לרשויות ובכך למעשה חוסך ליזם את העלויות, דבר אשר יש שיטענו שמהווה פגיעה באיזון התמורות בין בעלי הנכסים, שכן חסכו ליזם את התשלום בדירה אחת ודירה זו לא 'זכתה' להנות באותה המידה.
"הפתרון המשפטי הפרגמטי ביותר כרגע הינו פנייה לרשויות ודחיית התשלומים, ובכך ההטבה מתגלגלת לבעל הזכויות אשר יקבל את התמורה עתידית. הדחייה הזו חוסכת דיונים בדבר איזונים כאלה ואחרים ומספקת מענה לרשויות, שכן ההשבחה המהותית ביותר היא כאשר הדירה נמסרת. התהליך התחדשות עירונית לא נגמר עד אשר הזכויות העתידיות נרשמות והרשויות יודעות שהם יקבלו את התשלומים ו/או היטלים המגיעים להם.
עו"ד יהב, מצביע על סוגיה נוספת שעלולה להתעורר בעת עסקאות המכר האמורות: "בעיה נוספת ומהותית לא פחות, היא בשלב מתקדם יותר של העסקה, מקום בו כבר ניתן ליווי בנקאי לפרויקט. כאן הסוגיה היא המשכנתא של הרוכשים. המשכנתא של המוכרים כבר גולמה בתחשיב העלויות של הבנק המלווה וניתן מכתב החרגה מטעם הבנק המלווה. אם הרוכש ירצה להוציא משכנתא לצורך רכישת הנכס, התוצאה היא מסכת סבוכה של עדכונים ושינויים לליווי הבנקאים, היקפו ומסמכיו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
