הרצליה הטילה שומת השבחה מלאה על יזמיות שרכשו מכרז מחיר למשתכן במתחם גליל ים. ועדת הערר ביטלה את השומה
בחישוב היטל ההשבחה בפרויקטים למגורים, יש להביא בחשבון את מגבלת תכנית "מחיר למשתכן" החלה על המקרקעין. כך קבע בית המשפט, בפסק דין תקדימי שבו אשרר החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה נגד שומת ההשבחה שהטילה עיריית הרצליה על יזמים שהשתתפו בפרויקט מחיר למשתכן בפרויקט גליל ים.
פסק הדין ניתן בהליך ערעור מינהלי שניהלה הוועדה המקומית הרצליה נגד חברות הנדל"ן אפריקה ישראל מגורים, פרשקובסקי השקעות ואזורים בניין, שזכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל במתחם גליל ים. במכרז זה מכרז זה שיווקה רמ"י את המקרקעין במתכונת של מחיר למשתכן, והוא כלל 1,468 יחידות דיור בשישה מתחמים. "מחיר למשתכן" היא תכנית להורדת מחירי הדיור. בתכנית זו, קרקע שנמצאת בבעלות המדינה מוצאת למכרז פומבי, אך בניגוד למכרזים רגילים, ב"מחיר למשתכן", המציעים מתחרים על המחיר הנמוך ביותר.
במכרז בגליל ים היזמים התחייבו במסגרת הצעתם, למכור 80 אחוז מיחידות הדיור במחיר למשתכן שיקבע במכרז. כחלק מהליך הוצאת היתר הבנייה, הוועדה המקומית הנפיקה ליזמים שומת היטל השבחה, אשר נערכה לפי שווי המקרקעין ללא התחשבות במגבלה של מכירת הדירות במחירי המחיר למשתכן שנקבעו במכרז. החברות היזמיות הגישו שומות נגדיות, כאשר במסגרתן חושבה ההשבחה בהתאם לשווי המקרקעין תחת מגבלת תכנית מחיר למשתכן. שמאי מכריע שמונה לברור, קבע את ההשבחה הנובעת מההקלות שהתבקשו. על השומות המכריעות של השמאים המכריעים הוגשו עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה.
הוועדה המקומית טענה שיש לחשב את היטל ההשבחה בהתעלם ממגבלות תכנית מחיר למשתכן, ומצד שני, טענו המשיבות, כי במסגרת תחשיב היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את המגבלות שמטילה תכנית מחיר למשתכן.
ועדת הערר קיבלה החלטה עקרונית שלפיה ראוי להביא בחשבון את מגבלת מחיר למשתכן בעת עריכת תחשיב היטל ההשבחה. הנימוק המרכזי לכך הוא כי תכנית מחיר למשתכן מטילה מגבלה מהותית על המקרקעין ומכאן הינה נתון שיש להתחשב בו. הוועדה קבעה כי המגבלות של תכנית דיור למשתכן, הינן מגבלות פרי מדיניות המקרקעין של ממשלת ישראל, ומכאן יש להביאן בחשבון,
עיריית הרצליה ערערה, באמצעות הוועדה המקומית, על ההחלטה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. העירייה טענה, בין השאר, כי ועדת הערר שגתה בקביעתה כי יש מקום להתחשב בהשפעתם של קווי מדיניות וכללים הנקבעים בידי גורמי המדינה לצורך הערכת שווי מקרקעין בעת קביעת היטל השבחה. עוד טענה הוועדה המקומית כי מכרזי המחיר למשתכן טומנים בחובם יתרונות מגוונים לזוכה, כך שגם עם ישולם היטל השבחה מלא, בהתאם לשווי המקרקעין בהתעלם ממגבלות המחיר למשתכן, עדיין קיימת התעשרות של החברות שזכו במכרז. מסיבה זו, נטען בערעור, על המשיבות (חברות הנדל"ן שזכו במכרז) לשלם היטל השבחה מלא, ללא התחשבות במגבלות תכנית מחיר למשתכן, ולפנות בתביעת שיפוי לרמ"י.
השופט גלעד הס דחה את ערעור הוועדה המקומית. "מדובר בהגבלה של המחיר בו ימכרו המקרקעין, כאשר, וזה העיקר, מגבלה זו חלה הן על הבעלים של המקרקעין והן על החוכר לדורות", נכתב בפסק הדין. "במקרה שלפניי, אין התעשרות כתוצאה מהאקט התכנוני לא של הבעלים של המקרקעין (מדינת ישראל) ולא של המשיבות, החוכרות לדורות. לגבי המדינה, הרי בהתאם להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל ולחוזי החכירה, המדינה אינה זכאית לכל תמורה נוספת מן המקרקעין יהיה התכנון עליהם אשר יהיה, ולמעשה לאחר מכירת הדירות לזכאים השונים, המקרקעין לא אמורים להיות מושבים למדינה לעולם. לגבי המשיבות, הרי גם הן אינן נהנות מההשבחה שנוצרה עקב האקט התכנוני, וזאת כאשר הן מחויבות למכור את הדירות במגבלת מחיר למשתכן ובהתאם לתנאי המכרז".
בסיום פסק הדין, השופט כתב כי "אני סבור שעמדת ועדר הערר, אשר סברה כי יש מקום להביא בחשבון את מגבלות תכנית מחיר למשתכן בעת קביעת היטל ההשבחה הינה נכונה וראויה".
הערעור, כאמור, נדחה והעירייה תשלם הוצאות משפט בסך 30,000 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
