בית המשפט העליון הבהיר כי בבואו לבחון בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, הוועדה המקומית מחוייבת לתת משקל ראוי לצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, וכי היא רשאית לסרב לבקשה להיתר רק אם השתכנעה כי קיימים שיקולים המצדיקים לעשות כן
מאת: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, משרד עפר טויסטר עורכי דין
בהליכי התחדשות עירונית עולה תדיר שאלת האיזון בין הצורך לאשר תמריצים לצורך עידוד חיזוקם של בניינים, לבין הפגיעה של תוספת הזכויות בבניינים הסמוכים. בהקשר זה עולה לעיתים השאלה אם ראוי לצמצם את תוספת הזכויות, על מנת להקטין את הפגיעה בשכנים, גם אם משמעות הדבר היא שהפרויקט לא יהיה כלכלי, אלא אם בעלי הבניין המבקש התחדשות ישתתפו במימון הפרויקט.
לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (הנשיאה חיות והשופטים מזוז וברון) אשר התייחס לשאלה זו.
באותו מקרה התבקש חיזוקם מכוח תמ"א 38 של שלושה בנינים ברחוב הקישון באשדוד, שהיו בני 7 קומות מעל קומת עמודים וכללו 28 דירות בכל בניין. במסגרת הבקשה להיתר ביקשו יזמי הפרויקט להוסיף בכל בניין 2.5 קומות נוספות ו-13 דירות נוספות. דיירי הבניינים הסמוכים התנגדו לבקשה להיתר וטענו כי תוספת הבניה תגרום לחסימת הנוף אל הים הנשקף מדירותיהם, וכתוצאה מכך לירידת ערך דירותיהם.
הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ואישרה את הבקשה להיתר. ועדת הערר דחתה את הערר על החלטת הוועדה המקומית, וגם עתירה שהוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים נדחתה. השכנים לא ויתרו והגישו ערעור לבית המשפט העליון. בין היתר טענו השכנים כי קיימות חלופות אחרות למימוש פרויקט החיזוק של הבניינים הנדונים, אשר תגרום לפגיעה מצומצמת יותר בהם.
בית המשפט העליון הבהיר כי בבואו לבחון בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, הוועדה המקומית מחוייבת לתת משקל ראוי לצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, וכי היא רשאית לסרב לבקשה להיתר רק אם השתכנעה כי קיימים שיקולים המצדיקים לעשות כן, מבין השיקולים המנויים בסעיף 22 לתמ"א 38, אשר יש בהם כדי לגבור על האינטרס בחיזוק מבנים. בית המשפט הוסיף כי על הוועדה המקומית לבחון אם "קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל".
בהתאם לכך התייחס בית המשפט לחלופות השונות שהוצעו על ידי השכנים, במטרה לבדוק אם חלופות אלה אכן מאפשרות להוציא את הפרויקט על הפועל. בית המשפט העליון קיבל את עמדתו של בית המשפט לעניינים מנהליים ואת עמדתה של ועדת הערר לפיה אף אחת מהחלופות שהוצעו על ידי השכנים לא תאפשר את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל. במסגרת כך דחה בית המשפט גם את החלופה לפיה דיירי הבניינים מושאי הבקשה להיתר ישתתפו בעלויות הפרויקט, בהיקף כספי של כ-50 אלף ₪ לכל דירה, תוך שהוא מצטט בעניין זה את דבריה של ועדת הערר:
"ברור לכל העוסקים בנושא שהתוחלת להשגת הסכמות של 28 בעלי זכויות בכל בניין לתשלומים ניכרים מעין אלה, אפסית כמעט. לכן נדרשו מוסדות התכנון העליונים להתקין את תמ"א 38. קבלת חלופה מעין זו מהווה, הלכה למעשה, תקיפה עקיפה של הוראות התמ"א עצמה ובוודאי שאין מקום לעשות כן בהליך בפנינו".
לאחרונה נשמעות אמירות לפיהן שכשדיירים מקבלים דירות ששוויין גבוה בהרבה מדירתן המקורית, לא יקרה כלום אם יכניסו יד לכיס וישתתפו בעלויות הפרויקט. עמדה זו אף קיבלה תימוכין במספר החלטות של ערכאות שיפוטיות לפיהן יש מקום לצמצם את זכויות הבניה המאושרות מכוח התמ"א, גם אם משמעות הדבר כי הפרויקט אינו כלכלי אלא אם דיירי הבניין ישתתפו בעלותו.
לטעמנו עמדה זו הינה בעייתית לאור הסיכוי הנמוך להשגת הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין להשתתפות הנדרשת, בין אם בשל קושי ממשי לגייס את הכסף ובין אם משיקולים אחרים, כאשר בפועל משמעות הדברים היא כי הבניין לא יחוזק.
מעבר לדיון הרגיל על האיזון בין נוף לחיזוק – זכות קנויה לכאורה לנוף למול הצורך בהתחדשות עירונית, ראוי להתעכב על העובדה שפסק הדין של בית המשפט העליון (והערכאות שקדמו לו) מביעים עמדה מפוכחת, שמשקפת את אחת הסיבות שמלכתחילה תמ"א 38 באה לעולם, והיא חוסר היכולת של קבוצת בעלי דירות להתארגן לפרויקט שכרוך בהוצאה כספית משמעותית. העובדה ששווי הדירה צפוי לעלות, לא יוצרת נזילות של 50 אלף ₪ לכל אחד מהדיירים, והסיכוי להגיע להסכמות עם כל הדיירים על ביצוע הוצאה כזו, היא נמוכה ביותר.
*עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
