אלפי בעלי קרקעות פרטיים מחזיקים בקרקעות במרכז הארץ שעומדות לקראת אישור התוכניות – עוה"ד נעמה שיף מסבירה איך מקצרים את הדרך לדירה
ח- 500 היא תוכנית מתארית לעתודת הקרקע האחרונה בחולון, מדובר במתחם בדרום העיר המשתרע על שטח של כ- 4000 דונם שנכון להיום מתוכננת בו בנייה של כ- 12,900 יח"ד לצד שטחי תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים וירוקים. במתחם גם תחול תוכנית המטרו ובימים אלו מבצעים את ההתאמות בין התוכניות וייתכן שהתוכנית שתופקד תכלול יותר זכויות לבעלי הקרקע כתוצאה מהגדלת הזכויות ליד תחנות המטרו. מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר מקומית, לאחר אישורה היא מחייבת הכנת תוכניות מפורטות, אשר תכלולנה איחוד וחלוקה מחדש של הזכויות לבעלי הקרקע. עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', המתמחה בייצוג בעלי קרקעות פרטיות בכל רחבי הארץ, מציינת כי הרגע החשוב ביותר שבו בעלי הקרקעות הפרטיות צריכים לפעול על מנת להשביח את הזכויות בקרקע שברשותם ולקצר את הדרך למימושם הוא לפני הכנת התוכניות המפורטות.
מתחם ח – 500 הוא רק אחד מתוך מספר מתחמים מרובי בעלי קרקעות פרטיים שעומדים לקראת מימוש. בין המתחמים במרכז הארץ שבהם יש ריכוז גדול של בעלים פרטיים והם נמצאים בשלבי אישור שונים, ניתן לציין את תוכנית 3700 לבניית למעלה מ-12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כ-1000 יחידות דיור, מתחם חוף התכלת בהרצלייה שבו פוטנציאל לבניית כ- 12,500 יח"ד, מתחם שדה דב שעליו ניתן לבנות 16,000 יח"ד, ותוכנית גלילות לבניית כ- 18,000 יח"ד שהותמ"ל החליט לאחרונה להפקידה.
עו"ד שיף מציינת כי חלק גדול מבעלי הקרקעות במתחמים המדוברים רכשו את הקרקע לפני עשרות שנים. רובם מחזיקים בחלקות לא גדולות, שגם פוצלו כתוצאה מירושות ופיצול חלקות ומכירתן כזכות לדירה. ניסיון העבר מלמד כי במקרים רבים, גם לאחר אישורי התוכניות המפורטות בעלי הקרקעות מתקשים לממש את השקעתם בדרך של בנייה.
האתגר של אותם בעלי קרקעות מתחיל כאמור, לאחר אישור התוכנית המתארית ולקראת אישור תוכניות האיחוד וחלוקה, במהלך התכנון המפורט, ועדות התכנון מקצות לכל בעל קרקע זכויות במגרש מסוים שבתחום התוכנית, בהתאם לזכויות המקוריות שלו. הבעיה היא שללא התאגדות מוקדמת בעל הקרקע יכול לקבל זכויות במגרש אחד עם עוד עשרות בעלי זכויות שאין לו הכרות איתם, ואז הדרך למימוש הקרקע בדרך של בניה עצמית תתארך במקרה הטוב, או תהפוך לבלתי אפשרית במקרה הפחות טוב.
במידה ובעלי הקרקע לא יגיעו להסכמות, לכל אחד מהם תהיה זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף, אשר בעקבותיו המגרש יימכר למרבה במחיר ובעלי הקרקע יקבלו רק את חלקם בתמורה שתתקבל במסגרת המכירה.
להתאגד לפני חלוקת הזכויות
"אנחנו ממליצים היום לבעלי הקרקע להתאגד עוד טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט, כדי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת", מסבירה עו"ד נעמה שיף. " בזכות התכנית המפורטת, יוקצו לקבוצה מאוגדת זו מגרש במשותף והם יוכלו מיד לאחר אישורה של התוכנית לקדם את מימוש זכויותיהם בדרך של בנייה עצמית- קידום הוצאת היתר הבניה באמצעות אדריכל ויועצים נוספים, ולאחר מכן בניית הפרויקט באמצעות קבלן מבצע, או במסגרת ביצוע עסקת קומבינציה עם יזם- עסקה במסגרתה היזם רוכש חלק מהקרקע, והתמורה שניתנת לבעלי הקרקע היא בניית הדירות על החלק שנותר בבעלותם".
יש לקחת בחשבון גם שמרבית התוכניות הן תוכניות מעורבות שימושים. ויש סיכוי רב שלבעלי הקרקע לא יוקצו זכויות עם ייעוד למגורים, אלא זכויות עם ייעוד לבניית משרדים , שטחי מסחר או אפילו מלונות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו"מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים דווקא בבניית פרויקטים מסוג זה".
הפתרון למשבר הדיור
עו"ד שיף מוסיפה, כי לא ברור מדוע בזמן שמדברים על פתרונות להגדלת היצע הדיור ושחרור חסמים, הרשויות והמדינה לא מאיצות את קידום התכנון במתחמים מרובי בעלים פרטיים כפתרון למשבר הדיור והמחסור בדירות. עליית הריבית במשק, גרמה לעלייה חדה בעלויות המימון על רכישת קרקעות והיא מקשה על רכישה במזומן ומייצרת חשש לירידה חדה בהתחלות הבנייה בשנים הבאות. היזמים מחפשים היום עסקאות בטוחות יותר שאינן עתירות מימון, כמו עסקאות קומבינציה שבהן אין תשלום גבוה על הקרקע בתחילת הפרויקט, ולמעשה היזם משלם על הקרקע באמצעות בניית הדירות לבעלי הקרקע המקוריים והקרקעות הפרטיות הן הפוטנציאל הטוב ביותר לעסקאות קומבינציה באיזורי הביקוש".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
