בקשה אישית לשר הבא שיהיה ממונה על מערכת התכנון: אנא להקים צוות מקצועי שיבדוק מדוע חלה הידרדרות בהליכי התכנון ולמצוא את הדרכים לפשט שוב את ההליך על מנת להוזילו ולייעלו
תמונה: עופר טויסטר // צילום: גיל הדני
מאת: עו"ד עפר טויסטר
כאשר תמ"א 38 היתה בחיתוליה היה צריך יזם להשקיע כ- 100 אלף שקלים למתכננים וליועצים בשלב שבין תחילת התכנון ועד להוצאת היתר הבניה בבניין "רגיל" ואילו כיום, לאור הדרישות הרגולטיביות שגדלו על מנת להוציא היתר בניה גדלה העלות פי 5. הסכום אינו כולל תשלומים לועדה המקומית של אגרות בניה והיטלי פיתוח למיניהם ואף לא את התקורה של היזם עצמו. מעשה של יום יום הוא שיזם מתחיל מו"מ עם דיירים על מנת להגיע להסכם תמ"א בהסתמכו על מדיניות העיריה התקפה ביום תחילת המו"מ, מוצא את עצמו עם סיומו, כפוף למדיניות שונה המאלצת אותו להתחיל מבראשית.
הרגולטור בא לברך ונמצא מקלל
הויה דולורוזה להוצאת היתרי בניה (שסופה להתגלגל על רוכשי דירות) קשה הרבה יותר במקרים של שינוי מדיניות, קביעת תנאים מגבילים או הפקדת תכנית לאחר שהיזם כבר הגיש את הבקשה מטעמו. במקרה זה יש ועדות שתחלנה את המדיניות החדשה ובכל מקרה- ככל שפורסמו תנאים מגבילים או שהופקדה תכנית- הרי שבד"כ (למעט אם נקבע אחרת) יחולו תנאים והגבלות אלו על הבקשה כך שלא פעם היא הופכת בלתי רלוונטית. התוצאה הינה כי הרגולטור, שחרט על דגלו כי יש להקל ולפשט, בא לברך ונמצא מקלל. הדרישות הגוברות והשינויים התכופים משבשים את הליכי התכנון, גורמים לגידול משמעותי בעלות הכנת ההיתר והוצאתו, גורמים לגידול משמעותי בלוחות הזמנים, החל מתחילת הליך התכנון ועד להוצאת ההיתר ולאי ודאות הולכת וגוברת, עד כדי שיבוש ההליך התכנוני. אדריכל ותיק מספר שבתחילת דרכו היחס שבין אדריכלות לבירוקרטיה היה 20-80. כיום התהפכו היוצרות ו- 80% מזמנו מוקדש לבירוקרטיה.
דוגמא נוספת – היה מקובל כי ועדות מקומיות היו מאשרות תכניות שאיפשרו פרויקטים של תמ"א בדרך של תכנית בסמכות ועדה מקומית כאשר התכנית כללה הן את זכויות התב"ע התקפות והן את התוספות שמאפשרת התמ"א. חלק מהועדות העדיפו הליך זה של תכנית על פני היתר מכיוון שבתכנית יש להם גמישות רבה יותר ולפיכך ניתן להגיע לתכנון מיטבי יותר. כך היה עד שועדות הערר קבעו כי צירוף זכויות התמ"א והתב"ע בתכנית אינו בסמכות ועדה מקומית ולפיכך היה על הועדה והיזם לבחור בין הליך תמא "רגיל" לבין תכנית שבסמכות הועדה המחוזית.
בקשות נסגרות ללא סיבה
הוסף לכל הקשיים את ההוראות הקבועות בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה העוסקות ברישוי. כך למשל במסגרת התיקון נקבע כי ככל שהועדה המקומית לא תדון בהיתר בניה תוך 90 יום מקליטתו יחשב הדבר כסירוב לבקשה והיזם מוצא עצמו שוב, על לא עוול בכפו, מתחיל מבראשית ברא. אני עצמי מכיר מקרה שבו נסגרה בקשה 3 פעמים עקב אי דיון בה בנסיבות שליזם לא היה שום שליטה עליהן.
יש לזכור שבבקשות הקשורות בהתחדשות עירונית יש למתנגדים זכות ערר לועדות הערר המחוזיות וגם שם יש לעיתים עיכובים, חלקם אפילו בלתי סבירים. ועוד לא הזכרנו את הניסיון לקדם היתרים באמצעות מכוני הבקרה שהרי פתיחתם של אלה נדחית חדשות לבקרים וקשה להעריך כיצד ישפיעו על הליך הרישוי, ועל ההנחיות המרחביות ועוד ועוד.
לא 'מכבים' נזקי רגולציה בעוד רגולציה
בשורה התחתונה איני יודע מי יהיה השר הממונה על מערכת התכנון והאם התכנון יחזור למקומו הטבעי במשרד הפנים או שיוותר במשרד האוצר, אך דבר אחד אדע – לשר הבא יש "יציקה על הראש". כשם שלא מכבים שריפה בבנזין, לא 'מכבים' נזקי רגולציה בעוד רגולציה. הוא יהיה חייב להקים צוות מקצועי שיבדוק את הכשלים ומדוע חלה הידרדרות בהליכי התכנון ולמצוא את הדרכים לפשט שוב את ההליך על מנת להוזילו ולייעלו שהרי בסופו של יום כל הנזקים שבירוקרטיה מיותרת גורמת להם, יוצאים מכיסו של הציבור. בקשה אחת יש לי, חפשו כיצד לפשט ולהקל, ולא להוסיף עוד הנחיות, תקנות וצווים שרק יובילו אותנו עוד להיכן שמובילות כוונות טובות.
הכותב, עו"ד עפר טויסטר, הינו בעל משרד העוסק בדיני תכנון ובניה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
