בעקבות נתוני התחלות הבנייה: "הרשויות צריכות להפסיק להסתכל על שורת הרווח של היזם"

עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל: "נתוני התחלות הבנייה שמפרסמת הלמ"ס הם לא הרבה מאשר גיבוב מיותר של נתונים שלא מלמדים דבר. הם מתפרסמים רק כדי שהמדינה תוכל לטפוח לעצמה על השכם ולהגיד 'הנה – בנינו', אבל בפועל הנתונים לא באמת משקפים את התמונה האמיתית בשוק הנדל"ן וגם לא מסייעים לשיפור הבעיות והחסמים הקיימים. בתור חברה יזמית שבונה פרויקטים בערים רבות בישראל, הייתי מעדיפה שהלמ"ס תפרסם נתונים בקשר לכמות הכללית של יחידות הדיור במכרזי מדינה שפורסמו, מתי ניתנו להן היתר בנייה, ומתי ניתנו להם טפסי 4. יש לפלח את הנתונים האלה לפי ערים כדי לראות באילו רשויות ישנה בעיה במתן ההיתרים, איפה ניתן לשפר – ואז באמת לשפר מול הרשות, כי בסופו של דבר המשמעות היא כסף לידי הרוכשים במחירי הדירות. אני סבורה כי לגיבוב הנתונים של הלמ"ס יש מטרה אחת – למסמס את נתוני האמת ואת המצב האמיתי בשוק הנדל"ן, כדי שהמדינה תוכל להמשיך ולגרוף מיליוני שקלים ממסים ושהיא תצטייר באופן חיובי בעיני הציבור".

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין: "מי שמסתכל על הנתונים מבין כי המגמה של התחלות הבניה בישראל בירידה חדה. מדובר בסיפתח לקראת מה שנראה בשנת 2023.  ככל שפרק הזמן הזה יימשך ונמשיך לראות ירידה בהתחלות הבניה אנו נגיע לשוקת שבורה שבה הביקוש ימשיך ויתעצם אל מול ההיצע שכמעט לא יהיה קיים. כפתרון אני מציע לממשלה לקדם תוכנית חירום לאומית שתעסוק בקידום פרויקטי התחדשות עירונית. הרשויות צריכות להפסיק להסתכל על שורת הרווח של היזם ולהבין שבמצב הנוכחי מה שחשוב הוא פתרון כולל ומקיף למשבר הדיור, אחרת בעוד כמה שנים נתעורר למצב שבו כמעט אף אחד לא יצליח לקנות דירה בישראל".

עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "הירידה הדרסטית בהתחלות הבנייה הנמשכת כבר שני רבעונים לפחות מעידה על החסמים המשמעותיים בשוק. ההתייקרות במחירי הקרקעות, התארכות הליכי התכנון והרישוי בוועדות התכנון השונות ועליית הריבית הפכו את התהליך של הוצאת היתר בניה למסע ארוך ומפרך ואף יקר יותר, עבור היזמים בשנים האחרונות. הדבר ממריץ היום יזמים, יותר מאשר בעבר, להשקיע משאבים ניכרים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, הפוטנציאל של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית גדול פי עשרות מונים ממה שמומש עד כה בפועל. יש לציין, כי גם האתגרים הכלכליים החדשים שעומד בפני השוק עשויים להוות סכנה להמשך הגידול בהתחלות בניה בהתחדשות עירונית אלא אם כן ייעשה מעשה. יש לפעול להעברת הסמכויות לשלטון המקומי והעברת המוקד המרכזי בתכנון לרמה המקומית ויצירה של תיאום ואחידות גבוהים יותר, על מנת להגדיל את הוודאות להצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית עוד בשלב הגשת הבקשה לתב"ע".

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב: "הלמ"ס מדווחת על זינוק של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה בערי השרון הוד השרון ורעננה, וגם על היקפים גבוהים בהתחלות הבנייה במחוז מרכז שאליו שייכות ערי השרון. בהוד השרון החלו להיבנות בשנה החולפת 685 דירות חדשות – זינוק של 90% לעומת השנה הקודמת; ברעננה נרשם זינוק של 37% בהתחלות הבנייה ל-880 יחידות. רוב התחלות הבנייה בערים אלה הן בהתחדשות עירונית. העלייה בהיקפי הבנייה בשרון מגיעה בהתאם לעלייה בביקוש לדירות בערים אלה".

אדריכל עדי רובננקו , ממשרד רובננקו אדריכלים: "הירידה בהתחלות הבניה בחודשים האחרונים נובעת ממספר גורמים מרכזיים- חוסר הוודאות השלטונית משפיעה מאד על קידום הבניה ובנוסף, הממשלה החדשה טרם הציגה תכנית דיור חדשה. הבעיה המרכזית הפוגעת בקצב התחלות הבניה היא התנהלות הוועדות המקומיות בכל הנוגע לקידום היתרי בניה לפרויקטים. ועדות התכנון המקומיות נמצאות כבר זמן רב במחסור משווע של כוח אדם מיומן ומקצועי וזמן ההוצאה של היתרי בניה בישראל רק ממשיך להתארך, בעוד שמדינות מערביות ומתוקנות מדובר בתהליך עשוי לקחת בין פגישה אחת בעירייה ועד שנה. כשאני מתכנן קדימה פרויקטים, חוסר הוודאות הגדול ביותר שיש לנו קשור לנושא הרישוי ולא לנושא התכנון. אין לנו דרך אמיתית להעריך מתי יתקבלו היתרי בניה וזהו אחד הגורמים המרכזיים הגורמים לנסיגה בקצב התחלות הבניה בישראל. מצד שני חשוב להבין: הביקושים הגבוהים לדירות נשארים קשיחים. הדרך העיקרית לפתור את המשבר היא באמצעות פתיחת צוואר הבקבוק בוועדות המקומיות ותיגבור שלהן בתקציבים וכוח אדם איכותי".

ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "הנתונים הם קצה קצהו של הקרחון לעומת המצב בשטח ברבעון הראשון של 2023. הביקושים לדירות עצרו והיזמים הקפיאו רכישת קרקעות ואנחנו נראה את נתוני התחלות הבנייה ממשיכים לצנוח. נקודת האור היחידה בנתונים כיום היא העלייה השנתית בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית , תופעה שתגבר בחודשים הקרובים. היזמים יעדיפו לקדם פרויקטים של התחדשות עליהם הם לא משלמים ריבית גבוהה בגין מימון רכישת הקרקע על פני רכישת קרקעות חדשות".

מה אומרים אנשי השיווק והמכירות?
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "עלייה של 5.3% בסך התחלות הבנייה בשנה היא כיוון טוב, אך ממש לא מספיק כדי לסגור מחסור של כ-120 אלף יחידות דיור בישראל נכון להיום. כדי שיהיה אפשר לסגור את הפער, צריך כ-65 אלף התחלות בנייה בשנה, בכל שנה במשך 10 שנים רצוף לפחות, אך בשנים האחרונות זה לא המצב, ונראה כי התמונה לא תהיה שונה בשנים הבאות. נתון מעודד שמדווחת הלמ"ס, הם המשקל ההולך ועולה של התחדשות עירונית מכלל התחלות הבנייה, אך בתחום זה ישנם אף יותר חסמים ומשך הזמן ארוך יותר ומגיע גם ל-8-10 שנים עד שהדירות נבנות. במספרים כאלה לא ניתן לפתור משבר דיור".

אוהד אסרף מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן: "הירידה בהתחלות הבנייה ברבעונים השלישי והרביעי אינה מבשרת טובות לענף. כרגע השוק מושפע מציפייה שהמחירים ירדו אבל ההשפעה היא לא רק על הרוכשים אלא גם על היזמים והיא מתבטאת במכרזים לרכישת קרקעות שמסתיימים ללא מתמודדים ובעצירת בנייה על ידי יזמים שממתינים לראות את הלך הרוח בשוק.  אני מעריך שגם ברבעון הראשון של 2023 נמשכה מגמת הירידה בהתחלות הבנייה והבעיה היא שקל לעצור בנייה אבל קשה להניע מחדש להערכתי מלאי הדירות ירד בדיוק בנקודה שבה הריבית תחזור לרדת והביקושים יתפרצו מחדש ואז נחווה שוב עליית מחירים". 

שמוליק לוי מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור, ייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן: "שוק הדיור נמצא בקיפאון מזה מספר חודשים, וכשכמות העסקאות יורדת, גם היכולת של החברות היזמיות לגייס הון עצמי נדרש הוא מוגבל. בנוסף, הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון, לרבות הריביות הגבוהות פגעו בכדאיות הכלכלית להוציא פרויקטים אל הפועל. גם התנאים לפתיחת ליווי בנקאי לפרויקט שהבנקים מציבים כיום קשוחים יותר ודורשים כיום מהיזמים לעמוד ביעדי מכירה מוקדמת, טרם התחלת הבניה ופוגעים ביכולת לצאת לדרך. ניתן לומר שרבים מהיזמים, כמו גם רוכשי הדירות יושבים כרגע על הגדר וממתינים שעלויות המימון יירדו, השוק ייכנס לרגיעה ואז יחזרו לבנות. בכל מקרה כרגע, וכל עוד שר השיכון החדש לא יוזם שום תכנית עם אופק או בשורה לציבור הרחב הסיכוי של המחירים להישאר במגמת האטה אינו גבוה. כל עוד ההיצע נמוך, בטווח הלא רחוק – המחירים יעלו בחזרה".

עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות:  "העלייה בהתחלות הבנייה ברבעונים הראשונים של 2022 היא תופעת לוואי חיובית של שנת 2021, שהייתה שנה של צמיחה בענף אחרי הקורונה והתאפיינה בביקושים גבוהים מאוד לדירות. ברגע שהריבית התחילה לעלות בהדרגה בשנת 2022 וגרמה להאטה בביקושים, היזמים התחילו להתנהג בזהירות יתרה בכל הקשור לרכישת קרקעות חדשות או ביציאה לשיווק של פרויקטים חדשים. אני מעריך שברבעון הראשון של 2023 נראה ירידה חדה נוספת בהתחלות הבנייה, זה ברור כשמש. היזמים היום נמצאים בקונפליקט רציני, כאשר מצד אחד הם רכשו קרקעות במחירים גבוהים יחסית, ומשלמים עליהן ריבית גבוהה מאוד. אך מצד שני, גם אם יצליחו לזרז קבלת היתרים ולצאת לבנייה, הליווי הבנקאי יותנה במכירה מוקדמת של בין 15%-ל – 20% מהפרויקט, וכל עוד השוק קפוא, המכירה המהירה בשלב הפריסייל לא מובטחת להם. בינתיים הביקושים הכבושים בשוק מצטברים והחשש הוא שכאשר הרוכשים יחזרו לשוק פעיל, עלויות הריבית יועמסו על רוכשי הקצה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן