הדברים נאמרו במסגרת שולחן עגול שקיים אתר "מגדילים" בשאלה כיצד ישפיע חוק ההסדרים החדש על ההתחדשות העירונית, בהשתתפות מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים ועורכי דין
את השינויים הצפויים בחוק ההסדרים הציגו בכירי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים – ראש אשכול נדל"ן עו"ד ניב יערי ורפרנט התחדשות עירונית, תכנון ובניה, עו"ד תום פישר. בדיון השתתפו בכירי עורכי הדין בתחום שהתייחסו לחוק המסתמן, העירו והאירו, נקודות שלדעתם דורשות התייחסות דחופה בבית המחוקקים.
אחת הסוגיות שעוררה עניין רב בקרב הנוכחים עסקה במטלות ציבוריות שלעיתים מטילות רשויות מקומיות על יזמים ובעלי קרקע כתנאי לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
עו"ד יערי התייחס לכך שבמסגרת התיקון לחוק ההסדרים הקרוב ישנה התייחסות לנושא ואמר: "ישנה הלכה של בית משפט עליון בעניין דירות יוקרה שאוסרת על רשות מקומית להטיל על גורם פרטי מטלה שמוטלת לפתחה על פי פקודת העיריות. לאחר פסק הדין נעשה תיקון חקיקה כדי לאפשר לרשויות לעשות זאת בפטור ממכרז, בכפוף לתשלום בכסף או בדרך של קיזוז מתשלומי חובה שהיזם חב בהם, כמו למשל היטלי והיטל השבחה.
למרות התיקון, הגיעו אלינו פניות רבות שטענו שרשויות רבות פועלות בניגוד לדין ומחייבות בעלי קרקע לבצע מטלות ציבוריות בלי קיזוז ובלי לשלם עליהן.
ההצעה נועדה למנוע את ההתנהלות הזו ולקבוע במפורש שמדובר בהתנהלות אסורה. חשוב להדגיש שגם כיום זה אסור ולכן אפשר לומר שמדובר בתיקון מבהיר.
ההצעה קובעת שעיריה תוכל לדרוש ביצוע עבודות פיתוח רק מכוח סמכות מפורשת שנקבעה בדין. אם העירייה תסכים, היזמים יוכלו להתקשר איתה בהסכם ולקבל קיזוז מהיטלים ואגרות כפי שקבוע בסעיף 198א' לפקודת העיריות. ביהוד הלכו עם זה לבית משפט ובמקומות אחרים אולי חוששים לעשות צעדים כאלו, גם אם תהיה הוראה מפורשת, אבל אם לא יהיה מי שיאכוף את זה, אז לא יקרה כלום".
עו"ד רונית אלפר לשעבר יו"ר ועדת הערר במחוז מרכז ציינה בהקשר זה: "ישנן רשויות שמתנות קידום וקליטה של תכנית בחתימה על התחייבות לפיתוח שטח ציבורי ללא כל תמורה וללא אפשרות קיזוז עתידית ואז כשמגיעים לשלב של ההתדיינות על היטל ההשבחה מכוח התכנית, יש קושי לטעון לקיזוז למרות שמדובר בהסכם לא חוקי כיוון שבתכנית עצמה לא נקבע מי אמור לשאת בעלות פיתוח השטח הציבורי. אני לא מתייחסת למקרים של הקצאות ציבוריות בתחום המגרש הפרטי, מה שנקרא הקצאה ורטיקלית, אלא לשטחי ציבור במגרשים נפרדים שהפיתוח שלהם נכפה על היזם בהתחייבות מוקדמת לתכנית. הצעת החוק צריכה לתת מענה ברור למצבים הבעייתיים האלה".
"בעיות מסובכות דורשות פתרונות מסובכים"
על חשיבותו של חוק ההסדרים בכל הקשור להתחדשות עירונית אמר עו"ד יערי: "מבחינתנו חוק הסדרים הוא הזדמנות. אנחנו לוקחים את הכלי הזה שלא נוצר להתחדשות עירונית אלא לרפורמות עמוקות יותר בשוק הישראלי ורואים את התחום של הדיור ככלי מתאים וטוב לתיקון בהסדרים. תחום ההתחדשות העירונית מתאפיין בכך שבעיות מסובכות דורשות פתרונות מסובכים. אנחנו מוצאים את עצמנו עם משרד האוצר, עם משרד הבינוי והשיכון ועוד משרדים ממשלתיים שמעורבים בתהליך ומייצרים חסמים משמעותיים. מכל התהליך הזה כמו כל עבודה ממשלתית מורכבת עם השפעות, יוצאת פשרה שנותנת מענים לשוק. השוק כרגע מאוד מורכב ואנחנו מנסים לפשט ולמצוא פתרונות שנותנים מענה לפישוט התהליכים כך שיהיו לך כמה שפחות חסמים בדרך, שהדברים יהיו מובנים ושההסדרים יאפשרו לפעול באופן תומך שוק. את הדבר הזה צריך לאזן עם שמירה על זכויות, יש לנו דיירים שצריך לשמור עליהם, יש לנו קבוצות מוחלשות, כל הנוכחים כאן חיים את המתח הזה ביום יום ופוגשים אותו בעסקאות או בבתי משפט כשדברים מגיעים לשם. ניסינו לראות איך אנחנו עוזרים לשוק מבלי לפגוע ביזמים".
סוגיה נוספת שעלתה לדיון עסקה בהתייחסות החוק לצמודי קרקע. על כך אמר עו"ד פישר: "משרד האוצר ביקש לעשות זום אין על נושא צמודי הקרקע. לא מדובר בבהכרח בבנייה ישנה אלא במתחמים חדשים יחסית באזורים עירוניים. לגישת הממשלה מדובר בבזבוז לא יעיל של הקרקע, ואנחנו מנסים לפעול בכמה כלים כדי להגביר את הצפיפות.
אחד הכלים הוא האפשרות לפצל דירה צמודת קרקע ביישובים עירוניים. השדרוג שמבוקש כעת במסגרת החוק הוא שעל הליך הפיצול תהיה אפשרות להוסיף 45 מ"ר שישמשו כדירה נוספת או כתוספת בהליך הפיצול. כעת לא ניתן יהיה לממש את ההקלה הזו במתחמי השפעה של תמ"א 70, שם אנחנו רוצים ציפוף הרבה יותר גדול. בנוסף יינתן פטור משמעותי בהיטלי השבחה – שליש ולא מחצית שמשולם בשני חלקים חצי במועד ההיתר וחצי כאשר יש מכר".
עו"ד אלפר הקשתה: "אם המטרה היא לאפשר את הדבר הזה אז נכון לאפשר גם בבנייה קיימת. היה לי מקרה שדנתי בו בועדת הערר כשביקשו להרוס מבנה קיים בהוד השרון ולבנות מחדש והעירייה התנגדה אבל אנחנו אישרנו. אם המטרה היא לצופף, אז למה לא לעשות את זה מההתחלה?"
עו"ד יערי: "אנחנו לא מעריצים הקלות אלא חושבים שמדובר בגולם שקם על יוצרו. אנחנו מוצאים את עצמנו במצב שלא ניתן לצפות אחרת מהשוק, אם יש ערך כלכלי מאוד גבוה אז ברור שירצו לפצל כבר משלב ההקמה. זיהינו מצב שבו יש יישובים קהילתיים שבהם סיכויי ההתחדשות העירונית שואפים לאפס. אמרנו שניתן הקלות לקהילות כאלו שבהן מוסדות החינוך והתשתיות מספיקות כדי לקלוט את זה".
"מעבירים את נטל הפנייה לבית המשפט אל היזם"
אנשי משרד המשפטים התייחסו גם לסוגיית הענקת סמכויות לממונה על תביעות הדיירים. עו"ד ישי איציקוביץ העלה את הנושא וציין כי במסגרת חוק ההסדרים נעשו שני צעדים משמעותיים – עקיפת סמכות הממונה ויכולת למחוק הערות אזהרה.
על כך אמר עו"ד פישר: "יש מצבים שבהם עסקאות לפי אמות מידה הקבועות בחוק בטלות בעקבות החתמה פוגענית, או שהן פקעו מבחינת תוקף ההסכם.
מה שקורה כרגע זה מצב בו כאשר קיימת הערת אזהרה על דירה ובעל הדירה מחזיק בהודעה של הממונה שהעסקה פקעה, הוא רוצה לבטל אותה אבל זה לא מתאפשר לו כי הרשם מגלגל את העניין לבית המשפט. ביקשנו לקבוע על ידי חקיקת חוק ההסדרים שרק במקומות שבהם יש לממונה לתת סמכות, האישור שלה יהווה הוכחה להנחת דעתו של הרשם למחיקת הערת האזהרה. כלומר אנחנו מעבירים את הנטל של הפנייה לבית משפט אל היזם. אנחנו למעשה אומרים – 'יש כבר החלטה של הממונה למחיקת הערת האזהרה'".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
