"יזמים קטנים אשר הצליחו לקדם פרויקטים בהיקפים משמעותיים אך אינם יכולים לעמוד בדרישת ההון העצמי לעיתים מציעים את הפרויקט למכירה ליזמים גדולים, ויוצאים מהמשחק", עופר רופא, מנהל סקטור נדל"ן בבנק ירושלים על האתגר המימוני של מתחמי פינוי בינוי
"המעבר למתחמים גדולים מייצר שינויים רבים בעולם ההתחדשות העירונית", אומר עופר רופא, מנהל סקטור נדל"ן בבנק ירושלים, "יזמים קטנים שידעו לקדם פרויקטים קטנים בהיקפים של יחידות דיור בודדות (10-12) מתמודדים עם העובדה שלשוק הזה לא תהיה תוחלת. עם המעבר למתחמים, מתחילים לקדם פרויקטים בהיקפים גדולים יותר, ונוצר מצב שבו הם לא תמיד יכולים להשיג את החוסן הפיננסי הנדרש או לעמוד בדרישות הביצוע ההנדסי, לכן הם מציעים את אותם פרויקטים למכירה ליזמים גדולים יותר שמוכנים לרכוש אותם בפרמיה מסוימת, ובכך היזמים הקטנים יוצאים מהמשחק".
האם בעתיד הקרוב רק היזמים הגדולים יישארו במגרש?
"אני לא חושב שנראה רק את השחקנים הגדולים, גם ליזמים הקטנים וכמובן לבינונים יש מקום, אך זהו מעין תהליך טבעי, אבולוציוני, שקורה בכל ענף – ככל שהענף משתכלל וגדל, הקטנים שלא השכילו לבנות את עצמם ולצבור הון לא שורדים ובעוד אלו שחשבו מספר צעדים קדימה וצברו הון נשארים, מתבססים וגדלים – אלה שיודעים לפרוע את הקבלות, אותם יזמים בעלי ניסיון שכבר הוכיחו את עצמם. מצד שני, יש עדיין יזמים קטנים בתחילת דרכם שמגייסים מימון באמצעות בנקים וגורמים חוץ בנקאיים, וצוברים עוד ניסיון".
לדברי עופר רופא, לא רק נושא החוסן הפיננסי מעמיד את אותם יזמים קטנים תלויים על בלימה אלא גם עניין התחרותיות במכרזים מול החברות הגדולות: "ברגע שיש לבעלי דירות אפשרות להחליט בין יזמים גדולים ובינונים לבין יזמים קטנים, שזהו פרויקט הפינוי בינוי הראשון שלהם, אפשר לנבא איך המכרז יסתיים, וזה בדיוק מה שקורה בפועל בשוק – בעלי הדירות הקיימים מבינים שהם זקוקים ליזם בעל ניסיון ויכולת להרים פרויקטים בהיקף גדול, אך טבעי שזה יקרה".
בבנק ירושלים זיהו את הסיטואציה – ונותנים פתרונות
אם בפרוייקטים של תמ"א 38 היה נדרש מהיזם לגייס הון עצמי לא מבוטל של מיליוני שקלים, כשאנו מדברים על מתחם בסדרי גודל של עשרות יחידות דיור, היזם צריך להשקיע לעיתים עשרות מיליוני שקלים על מנת לקדם את הפרויקט.
לדברי עופר רופא, יזמים רבים תרים אחר גורמי מימון שייכנסו איתם לעסקה כבר בשלב הייזומי של הפרויקט. "בבנק ירושלים זיהינו את הסיטואציה הזו והחלטנו להרים את הכפפה. קיבלנו החלטה לגבי לקוחות קיימים, שאנו עובדים איתם מספר שנים ומכירים את הניסיון והיכולת שלהם, וכמו כן, ליזמים שהוכיחו את עצמם בשוק ומגיעים אלינו עם צבר פרויקטים – אנו יוצרים יחד איתם תוכנית רב שנתית על מנת לקדם את ייזום צבר הפרויקטים ולהביאם לידי הוצאת הפרויקטים לפועל. ברור לנו שעל מנת ליזום פרויקט יש צורך להזרים כספים בשלב מוקדם, ואנו יודעים לתת מענה לצורך לאותם לקוחות בעלי סיגמנטים, ולממן את אותן הוצאות. אין ספק שאנו פורצי דרך בתחום זה", אומר רופא, ונותן כדוגמא את אחד הפרוייקטים שנעשה בליווי בנקאי של בנק ירושלים: "ממש לאחרונה סגרנו עם אחד מלקוחותינו מימון לצבר של מספר פרויקטים לארבע שנים הקרובות. הלקוח פרש בפניי את הלו"ז שלו, צרכי המימון וההון העצמי. התחלנו בפרויקט בינוני ובמהלך הלו"ז הגענו למימון של מגה פרויקט – תמונת ראי למה שקורה כיום בשוק. החלטנו ללוות אותו בפרוייקטים באמצעות השלמת הון עצמי והלוואות, כנגד עודפים של הפרויקטים הפעילים, ובמתן ערבויות חו"מ ואחרות, במתווה שמוביל אותו מנקודה מסוימת לעוד ארבע שנים קדימה עם סיום הפרויקט האחרון.
"התוכנית הזו מעניקה ערך מוסף ליזם שיודע בדיוק באילו אמצעים הוא מביא את הכסף לפרויקטים, והדבר נותן לו שקט נפשי ומאפשר לו לממש את החזון של החברה, כמו כן, מעניק ביטחון מול בעלי הדירות, והכי חשוב – את האפשרות לעלות על הקרקע במספר פרויקטים, לעיתים במקביל, בתקופת זמן יחסית קצרה".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
