פרשנות מורכבת עמדה בפני השופט, שניגש לקבוע מה משך האיחור במסירת הדירה. ההכרעה: מועד תחילת הבנייה הוא מרגע קבלת ההיתר
מועד תחילת בנייה בפועל צריך להיספר מרגע קבלת היתר הבנייה, כך קבע בית משפט השלום בתל אביב, בתביעה שהגישו רוכשי דירה נגד יזמית תמ"א 38, בטענה לאיחור במסירת הנכס. השופט קבע כי היזמית, שאיחרה ב-5 חודשים במסירת דירות לרוכשים, תשלם להם 150,000 שקל פיצויים, וכן תשיב להם 10,000 שקל בגלל גביית יתר של הצמדה למדד.
הפרשה החלה לפני כשמונה שנים, בראשית 2016. התובעים, שני זוגות, חתמו על הסכם לרכישת שתי דירות בפרויקט תמ"א 38 של שיפוץ ותוספת בנייה בקרית אונו. כל זוג התחייב לשלם כ-3 מיליון שקל עבור הדירה. בהסכמים נקבע שהסדרת המימון והיתר הבנייה יהיו "תנאי מתלה", שאם לא יתקיים בתוך 6 חדשים יבוטלו ההסכמים. המועד שהוקצב חלף ורק כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכמים, הודיעה הנתבעת על התקדמות הפרויקט.
במהלך דצמבר 2018 הודיעה הנתבעת על השלמת הבנייה ודרשה את תשלום יתרת התמורה שנקבעה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכמים. לטענת התובעים, מהודעתה של היזמית הם למדו כי היא מבקשת להוסיף לתמורה שנקבעה בהסכמים הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכמים – פברואר 2016, ובסך הכל 50,530 שקל לכל דירה. התובעים הסדירו את תשלום יתרת התמורה, ובראשית 2019 קיבלו את הדירות. בהמשך אותה שנמה הם הגישו את התביעה.
לטענת התובעים, התעקשות הנתבעת להוסיף הפרשי הצמדה, לשיטתם, מנוגדת להסכמת הצדדים ונעשתה שלא בתום לב נוכח הסתרת הכוונה לעשות כן בעת חידוש ההתקשרות. עוד טענו התובעים כי החברה מסרה את הדירות באיחור של 5 חודשים לזוג אחד, ו-5 וחצי חודשים לזוג השני.
החברה, מצדה, טענה כי ההסכמים קובעים במפורש שהתמורה הנקובה בהם תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה החל ממועד חתימת ההסכמים, גם אם תנאי מתלה מתעכב. לגבי העיכוב במסירת הדירה, החברה טענה כי מדובר בנסיבות שאינן בשליטתה, בין השאר בגלל סגרים שמנעו הגעת עובדים. עוד טענה החברה כי בהתאם לחוזה יש ארכת חסד (גרייס) בת 60 יום במסירת הדירות כך שכל טענה לאיחור או לזכות לפיצוי יש למנות רק בחלוף אותו מועד.
השופט רונן אילן קבע כי לחברה הייתה זכות לגבות הפרשים בגין הצמדה למדד תשומות הבנייה. "תכלית ההצמדה היא מתן הגנה למי שהתחייב לבנות מפני אפשרות עלייה בעלויות הבנייה", כתב השופט. "בחתימת ההסכמים, באותה הסכמה להצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה, הסכימו הצדדים על מתן אותה הגנה לנתבעת מפני אפשרות עליית עלויות הבנייה לה התחייבה כלפי התובעים. קשה לראות בסיס לטענה המבקשת לשלול מהנתבעת הגנה זו דווקא נוכח חלוף התקופה מאז נכרתו ההסכמים". השופט הבהיר עוד כי התובעים היו צריכים להעלות את טענתם נגד ההצמדה מבעוד מועד, כאשר ההסכמים נכרתו מחדש.
בית המשפט: תחילת הבנייה – מרגע קבלת ההיתר
פרשנות מורכבת יותר עמדה בפני השופט, כאשר ניגש לקבוע מה משך האיחור במסירת הדירה. החוזה שנחתם קבע כי הדירה תימסר בתוך 24 חודשים מתחילת הבנייה, אך מתברר כי אין הגדרה חד משמעית למועד תחילת בנייה. המחלוקת באשר לתחילת מרוץ המועדים למסירת הדירה הינה בין מועד קבלת היתר הבנייה (30 ביוני 2016) כגרסת התובעים, לבין מועד סיום התארגנות הנתבעת לתחילת העבודות (16.8.16) כגרסת הנתבעת.
השופט מתח ביקורת על ההגדרה של היזמית לגבי מועד תחילת העבודות, וציין כי: "בהיעדר הגדרה ברורה לביטוי 'תחילת הבנייה בפועל', פרשנותה של הנתבעת מקנה לה, למעשה, שליטה מלאה על המועד בו יחל מרוץ המועדים למסירת הדירה. באפשרות הנתבעת, לפי פרשנות זו, להחליט לדחות או לעכב את מועד תחילת הבנייה לפי האינטרס שלה וכאוות נפשה בלי שלתובעים כל יכולת להשפיע על המועדים או להיערך למועד בו עשויה להימסר הדירה".
מאידך, הוא הוסיף, "מועד קבלת היתר הבנייה מציג מועד ברור ונקוב היוצר ודאות לשני הצדדים. מעת שניתן היתר הבנייה, בו ביום, באפשרות הנתבעת להתחיל בבנייה, באפשרות הנתבעת להיערך למועד לו התחייבה להשלמת הבנייה ובאפשרות התובעים, הקונים, להיערך בהתאם".
החברה היזמית טענה כי לאחר קבלת היתר הבנייה נדרשת התארגנות הכוללת טסט לעגורן האורכת כחדש וחצי. אך טענה זו נדחתה אף היא: "הנתבעת איננה מנסה כלל להסביר טענה זו. הנתבעת איננה מנסה להסביר מדוע אין באפשרותה להשלים היערכות שכזו, כולל טסט לעגורן מבעוד מועד כך שמעת קבלת היתר הבנייה גם יחלו העבודות".
לפיכך, השופט קבע כי מועד תחילת הבנייה הוא ביום הוצאת ההיתר, 30 ביוני 2016, וממועד זה על היזמית למסור את הדירה בתוך 24 חודשים. עם זאת , בהסכמות מאוחרות יותר נקבע כי הדירה תימסר באיחור של 30 יום לזוג אחד ו-45 ימים לזוג השני. מכאן, שהדירות היו צריכות להימסר – האחת ב-30 ביולי 2018, והשנייה ב-14 באוגוסט.
החברה, מצדה, טענה כי יש להוסיף למרוץ המועדים להם התחייבה פרק זמן בן 68 יום, שכן בפרק זמן זה חלו עיכובים בבנייה שאינן בשליטתה, כגון סגרים, וכן טענה לתקופת חסד של 60 יום במסירת הדירה. השופט דחה את הטענות הללו. הוא קבע כי תקופת חסד מתייחסת למצב שבו העיכוב הוא עד 60 יום, אך מעבר לכך אין פטור מתשלום הפיצוי.
עוד טענה התובעת כי ב-20 בדצמבר 2018 הדירות היו מוכנות, אך השופט קבע כי מועד מסירת הדירות היה רק ב-10 בינואר 2019. בחישוב הדחייה המוסכמת במסירת הדירות, מדובר באיחור של 5 חודשים ו-10 ימים לדירה אחת, ו-4 חודש ו-25 ימים לדירה שנייה. השופט אמד את חישובי הנזק בעיכוב הדירה על בסיס שכר דירה של 9,800 שקל לחודש, והוסיף כי על פי חוק מכר דירות, הפיצוי על איחור במסירת דירה לפרק זמן של עד 8 חדשים עומד על דמי השכירות כשהם מוכפלים באחד וחצי.
על בסיס החישוב הזה, השופט קבע כי זוג אחד, שקיבל את הדירה בעיכוב של 5 חודשים ו-10 ימים, יקבל פיצוי בסך 78,400 שקל. הזוג השני יקבל פיצוי בסך 71,050 שקל. לסכומים אלה יתווספו הצמדה וריבית מיום מסירת הדירה.
בנוסף, שניים מהתובעים, אחד מהזוגות, טענו כי הם העבירו ליזמית חלק מהתשלומים מוקדם יותר, מתוך כוונה להימנע מתשלום תוספות לתמורה בגין ההצמדה למדד תשומות הבנייה. עם זאת, בעת עריכת החשבון הסופי לקראת מסירת הדירות, התברר שהנתבעת עורכת את תחשיבי ההצמדה למדד תשומות הבנייה לפי מועדי התשלום שנקבעו בהסכמים ובלי התחשבות בתשלומים ששולמו עוד לפני המועדים שנקבעו בהסכמים. לטענתם, מדובר בגביית יתר של 10,008 שקלים.
השופט קיבל את התביעה, וקבע כי מרגע שהחברה הסכימה לקבל תשלומים במועדים מוקדמים לאלו שנקבעו בהסכם, אין לה זכות להוסיף ולחייב בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. כיוון שהיא חייבה בהפרשים שכאלו, עליה להשיבם.
בשורה התחתונה, השופט חייב את החברה לפצות את הרוכשים ב-149,450 שקל בגין האיחור, להשיב 10,008 שקל לאחד הזוגות, וכן לשלם הוצאות משפט בסך 25,000 שקל, ובסך הכל 184,458 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
