הליכי הרישוי פותחים לא אחת "תיבת פנדורה", העלולה להביא להתייקרות העלויות באופן דרמטי ועד לעצירתו של פרויקט. איפה נמצאים הכשלים בדרך, כיצד ניתן לצפות אותם מראש ואיך לצמצם אי ודאות? – מדריך מקוצר ופרקטי ליזמים
בעולם הרישוי והסטטוטוריקה, האתגרים נמצאים תמיד מעבר לפינה. יש לקחת בחשבון שיקולים רבים ומגוונים העשויים להשפיע על היתכנות הפרויקט או על כדאיותו הכלכלית. כשבונים פרויקט חדש, את רוב הדרישות והתקנות פשוט יותר להטמיע בתכנון ולהתאים אותו – אך כשמבקשים היתר לשינויים במבנה קיים, אשר נבנה בהתאם לתקנות ישנות, נפתחת "תיבת פנדורה" שעלולה להביא להתמשכות זמן הפרויקט, להתייקרותו ואף להציב סימני שאלה לגבי היתכנותו. ולכן השאלה היא איך ניתן להיערך לכך מראש כדי למנוע הפתעות.
ניקח לדוגמה בניין בנוי בן 20-30 שנה, כשהבקשה היא היתר לפתיחת חלון. על פניו זו נראית כמו כעבודה פשוטה, אך בעצם בקשת ההיתר, הבניין כולו נפתח לעיניה הבוחנות בדקדקנות של הרשות המקומית. כך, היא מקבלת דריסת רגל בפרויקט המחייבת את היזם לעמוד במרחב הסטטוטורי הדינמי, בדרישות המשתנות מעת לעת, ובתקנות חדשות ומחמירות הרבה יותר, במיוחד ביחס לבקשה. כשבונים פרויקט חדש, זה אך הגיוני שהיזם יצטרך לעמוד בכל אלה, אך כשבסך הכול מבקשים היתר לעבודה מינורית – דריסת הרגל הזו עלולה להיות בעייתית מאוד, כי לרוב היא מתייחסת למה שכבר בנוי. מדובר בכל מבנה קיים – מבני מגורים, משרדים, תעשייה, מר"לוגים ועוד.
כעת, היזם יצטרך לעמוד בדרישות ובתקנות חדשות שהשתנו בעשורים האחרונים: הג"א, כיבוי אש, הגנת הסביבה, נגישות, בטיחות, החובה לבנות ממ"ד, תב"ע אזורית, תכנית מתאר כוללנית, תוכניות מדיניות ועוד. כל עוד לא מבקשים היתר באותו בניין, הוא יכול להמשיך גם בלי לעמוד בדרישות אלה. אך מרגע בקשת היתר, ולו הקטן ביותר, נפתח "צונאמי" של דרישות שספק אם נלקחו בחשבון, ועל היזם לשקלל גם אותן עם שאר השיקולים. בחלק מהפעמים היזם עלול לגלות שהדרישות החדשות והצורך לעמוד בהן מבטלות את הכדאיות של הפרויקט כולו, או את ההיתכנות שלו בשטח, ומבחינת שיקולי עלות-תועלת, נדרשת חשיבה מחדש על הבקשה להיתר.
בענף מורכב כמו ענף הרישוי לא תמיד ניתן לחזות מראש את האתגרים הנמצאים מעבר לפינה וייתכן שיידרשו התאמות באמצע הדרך. אבל מומלץ מאוד לדעת מראש ולהבין את משמעויות הדברים: מהן הדרישות, אילו גופים דורשים אותן, מה מותר ומה אסור, איפה אפשר ואף רצוי לעשות תיאום מוקדם מול הרשות המקומית או גורם הרישוי והיכן נדרשת הקפדה יתרה, וכיוצ"ב.
נסביר, כי כל פרויקט בנייה מבוסס על שלושה מרכיבים: תכנון, רישוי וביצוע. כל מרכיב מבין השלושה הכרחי להשלמת התהליך כולו וכל מרכיב גם תלוי במשנהו. נדמה אותם לשלוש רגליים של שולחן – אם רגל אחת רעועה או חסרה, כל השולחן נופל.
הליכי רישוי וסטטוטוריקה גם הם מורכבים מתב"עות, היתרי בנייה, וטפסי 4 או תעודות גמר. כל פרויקט נבחן על ידי גורמי הרישוי השונים בהתאם לסטטוס שלו. בשלב התב"ע הרשות המקומית נותנת הנחיות לבנייה והגבלות לעתיד; בשלב ההיתר הרשות בודקת שההנחיות וההגבלות הוטמעו בתוכנית; בשלב תעודת הגמר וטופס 4 היא בודקת איך ההנחיות וההגבלות בוצעו בפועל בשטח. אם הכול לשביעות רצונה של הרשות, מונפק אישור אכלוס והפרויקט נמסר.
זה, כאמור, התרחיש האידאלי כשמדובר בפרויקט חדש. אבל אם מדובר בהיתר חדש במבנה קיים – רב הנסתר על הגלוי. וכדי לצמצם ככל הניתן את אי-הוודאות, כדאי מאוד לעשות בדיקת היתכנות לפני היציאה לפרויקט עם היועצים הרלוונטיים שמכירים את התוכניות החלות, את התקנות והדרישות הנוכחיות של גורמי הרישוי בדגש על בטיחות אש ונגישות, את העבודה בפועל מול הרשויות, והם יכולים לסייע בבחינת ההיתכנות הכלכלית והמקצועית של הפרויקט. בדיקת ההיתכנות המוקדמת תסייע במידה רבה מאוד לחזות את עתיד הפרויקט (עד כמה שניתן לחזות אותו) ותסייע ליזמים להיערך לאתגרים הנמצאים מעבר לפינה.
כותבת המאמר, לילך מור, הנה אדריכלית בחברת נתיבי הקמה ניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
