כיצד לייצר כדאיות כלכלית בהתחדשות עירונית?

תמונה: ניר אבידן // יחצ

מאת: ניר אבידן, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת כתב

באפריל יתקיימו הבחירות לכנסת ועד אז, לאור התפטרותו של השר גלנט, מונתה ח"כ יפעת שאשא ביטון לתפקיד לחודשים הספורים. מסתמן כי בבחירות הקרובות יהיה משקל רב לעניינים חברתיים וכלכליים וביניהם כמובן נושא פתרונות הדיור בישראל. תיק הבינוי והשיכון הנו תיק חברתי-כלכלי מרכזי בממשלת ישראל ולשר או השרה הבאים מצפה עבודה רבה.

רבות מדובר על כך שמחירי הדירות הגבוהים בישראל (גם לאחר נתוני הלמ"ס על ירידה שנתית בשיעור של כ2%) הינם תולדה של פערים בין היצע לביקוש. ההתחדשות העירונית הינה דרך "לייצר" קרקע לבניה באזורי ביקוש ובמרכזי ערים והשר או השרה הנכנסת יצטרכו לשים דגש על יצירת כדאיות כלכלית עבור היזמים ובעלי דירות תוך מיקום ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות של משרד השיכון והממשלה. כיצד הם יעשו זאת? הצעות לייעול עבור שר השיכון הנכנס:

צמצום הליכים בירוקרטיים: נדרש קידום פרויקטי התחדשות עירונית, שיתבססו על תכנון מחודש ויעיל וניצול מלוא הזכויות על הקרקע. המפתח לקידומם נמצא בידי הרשויות המקומיות אשר פעמים רבות מונעות מאינטרס פוליטי, מעכבות ואף מונעות זאת. התהליכים הביורוקרטיים לוקחים זמן רב מידי ולכן על המשרד הממונה לחייב רשויות מקומיות להקים מנהלות להתחדשות עירונית שיטפלו בהוצאת ההיתרים ויאפשרו ביצוע פרויקטים. עבודה מוסדרת מול הרשות המקומית תעניק ליזמים ביטחון וודאות, כל עיכוב בוועדות או דרישה של רשות מקומית תבוא לידי ביטוי בסוף היום במחיר הדירות החדשות בפרויקט, כלומר תפגע בצרכן הסופי. משרדי הממשלה השונים חייבים ללמוד ולהבין את הצרכים של הרשויות המקומיות ולקדם תקציבים על בסיס הסכמי גג באופן ייחודי להתחדשות עירונית שיעזרו להגדיל ולחדש את התשתיות העירוניות להנחת דעתה של הרשות המקומית.

יש לפעול לחיזוק התיאום בין ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, אשר פעמים רבות בעלות אג'נדה שונה המושכת כל אחת לכיוון שלה.

קרקע משלימה כדרך לקידום פרויקטים: מנגנון הקרקע המשלימה אושר לאחרונה בפעם הראשונה ברשות מקרקעי ישראל והוא מאפשר הסבת חלק מהזכויות הניתנות במסגרת פרויקט פינוי בינוי אל עבר קרקע אחרת באותה הרשות, בכדי לייצר רווחיות עבור היזם. מדובר במפתח וודאי לקידום תכניות פינוי בינוי בהיקפים גדולים מבלי להעמיס את התשתיות הקיימות במרכזי הערים.

כיום, יוצא לפועל פרויקט פינוי בינוי ראשון מסוגו בסיוע קרקע משלימה באישור משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל במרכז העיר יהוד. הפרויקט תוכנן וייבנה בעירוב שימושים- מגורים לצד שטחי ציבור, מסחר ופנאי. בשל הצפיפות במרכז, יוענקו ליזם זכויות בנייה משלימות באזור אחר בעיר, נוצרה כדאיות כלכלית ועירונית והפרויקט מקודם.

מימון תשתיות לרשות: בכדי לקדם התחדשות עירונית ופינוי בינוי בפרט, משרד האוצר צריך להוביל למצב חדש בו המדינה תייצר ותממן תשתיות ומבני ציבור לא רק במסגרת הסכמי גג להתחדשות עירונית אלא באופן שוטף. כאן, נכנס תפקיד משרד השיכון ביצירת קשרים והזדמנויות בין רשות מקומית למדינה.  

שילוב יזמים בשולחנות עגולים: היזמים והקבלנים הם הכוח הפועל בשטח ויש להם ערך מוסף שאין לכוחות הממונים על הנדל"ן מלמעלה. חשופים לכל הקורה בשטח ועל כן, שר או שרת השיכון הנכנסת יפעל בחוכמה אם ישלב את היזמים ואנשים הנדל"ן בשולחנות העגולים. העובדה שתוענק במה ומקום להציף את הבעיות מהשטח, תמנע מצבים של חוסר התאמה, כדוגמת ג'נטריפיקציה- הנגרמת כתוצאה מהקמה של פרויקט מגורים חדש בשכונות נכשלות בעקבותיו. הדיירים הוותיקים שלא עומדים בתקציב האחזקה וניהול הבניין החדש, עוזבים את הפרויקט ולרוב גם את השכונה שהייתה סביבת מגוריהם מאז ומתמיד.

קידום פרויקטים בפריפריה ויצירת כדאיות כלכלית: בפריפריה ערך הקרקע נמוך והיחס המתקבל בייזום פרויקט התחדשות עירונית לא מייצר רווח כלכלי וכדאיות כלכלית עבור היזם, בשונה מפרויקטי התחדשות עירונית במרכז בהם ניתן להגיע לרווח סביר גם ביחס דירות קטן. אלא שדווקא הפריפריה כוללת  אזורים שחלקם בסיכון לרעידת אדמה וזקוקים לחיזוק. בנוסף, אזורים אלו נמצאים לרוב בסמוך לקו האש ולתושבים מגיעים מגורים תוך תחושת בטחון על ידי בניית ממ"דים ואזורים ממוגנים. כדי לעודד יזמים לפעול בפריפריה על שר או שרת השיכון לספק כדאיות כלכלית. בין היתר, לאפשר כי על כל פרויקט שיבנה בפריפריה יקבל היזם קרקע משלימה שיכולה להיות גם לבניית מסחר, משרדים ותעסוקה באזור ביקוש. שמירת זכויות בניה ליזמים יכולה לעודד בנייה באזורים הפריפריאליים וכן, אישור הטבות ותמיכה תקציבית כגון פטורים ממסים ליזמים והטבות מס לדיירים שיביאו פתרון הולם לבעיה.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: