מינהל התכנון הרעיד את שוק הנדל"ן עם ההודעה על הביטול המסתמן של הקלות שבס. לצערי, השינוי הצפוי יהווה פגיעה קשה בשוק הנדל"ן ויביא לתוצאה ברורה של חוסר רווחיות בפרויקטים // דעה
מאת: עו"ד דוד אזולאי
כל מכרז שיצא בשנתיים האחרונות יצא מנקודת הנחה שתתאפשר תוספת דירות בסדר גודל של 20%-30%, והדבר נכלל בתמחור שלו. אם מינהל התכנון פוסל כעת את האפשרות לקבל את ההקלות האלה התמחור משתנה לחלוטין ומוריד את מרבית הפרויקטים מתחת לרף הרווחיות המינימלית הנדרשת. זאת גזירת דין מוות להמון פרויקטים ובעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן שגם ככה מציגים רווחיות גבולית.
הדבר יפגע ויעכב בכל הפרויקטים והעסקות שנמצאים כיום בשלבי משא ומתן או שנחתם חוזה ראשוני: יהיה צריך לבחון מחדש את הכדאיות של כל עסקה ועסקה. לחזור לדיירים, לחזור לבעלי הקרקע, לצאת לוויה דולורוזה שלמה ובסוף אנחנו עוד עלולים לגלות ששוב משנים את החוקים ברגע האחרון.
השינוי עוד לא יצא לפועל, והנה אנחנו רואים כי משרד האוצר כבר נבהל והודיע שימצא דרך להחריג את מחיר למשתכן כך שתישאר רווחית ליזמים. כלומר עוד לא הוציאו את השינוי לפועל וכבר מתחילים להכניס בו חריגות. כך מנהלים מדיניות?
בנוסף, ההחלטה החדשה גורמת לפגיעה חמורה בוועדות המקומיות. כיום יושבים בוועדה המקומית כ-20 אנשים שביניהם נציגי ציבור, נציג המחוז, מהנדסי ערים, חברי מועצות והרבה פעמים ראש העיר. זהו פורום רציני ומכובד, אשר מכיר לעומק את העיר, צרכיה ובעיותיה. בשביל מה צריך לכנס את החבורה המכובדת הזאת אם במחי החלטה לוקחים להם כל סמכות לשנות ולהקל? באותה מידה היה ניתן למנות פקיד שיחליף את כל הוועדה. המגמה של השנים האחרונות היתה הרחבה של סמכויות הוועדה המקומית, מתוך היגיון כי היא זו שמכירה בצורה הטובה ביותר את האזור והצרכים שלו, ולא להעביר כל פרויקט לוועדה המחוזית. תיקון 101 לחוק הבנייה הרחיב מאוד את סמכויות הוועדה, וההחלטה הזו היא הליכה בכיוון ההפוך.
מינהל התכנון יכול היה לחסוך לעצמו את כל הטלטלות האלה באמצעות עידוד תוכניות כוללניות לרשויות המקומיות, ותקצוב של תוכניות מסוג זה. הדבר יפתור את חוסר הוודאות הן מצד היזמים והן מצד הרשות, ויהווה התוויית מדיניות נכונה. מה שטוב לשדרות רוטשילד בתל אביב לא רלבנטי בדימונה ובמטולה, אז למה להחיל את אותה מדיניות?
ואולם הדבר הבעייתי ביותר לדעתי הוא עיתוי ההחלטה: שוק הדיור גם ככה עובר ימים קשים, היזמים מצמצמים פעילות ויש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, ובמקום לתמוך בשוק ולתת ליזמים את כל התנאים להמשיך לבנות, באים ופוגעים בנו בצורה חמורה. אם ניתן יהיה לבנות פחות יחידות דיור על אותה קרקע התוצאה תהיה שהציבור ישלם יותר על כל דירה, זה בניגוד גמור למדיניות המוצהרת שמנסה לאפשר לדור הצעיר לרכוש דירות.
וגם אם היינו בתקופה אחרת, ימי בחירות הם לא זמן לשינויים רדיקליים. המדינה הולכת לקלפיות באפריל, ייתכן שיתחלף השלטון או השר, מינהל התכנון צריך לחכות לממשלה החדשה ולאפשר לה לקבוע את המדיניות בתחום הבנייה ולפי זה לפעול. אי אפשר לצאת בהחלטות כל כך משמעותיות בתקופת ביניים של בחירות, לזעזע את כל השוק ולקבל החלטות שיחייבו את השר והממשלה הבאים.
הכותב, דוד אזולאי עומד בראש קבוצת דוד אזולאי, הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
