איך עוזרים ליזמים, משקיעים ורוכשים לחזור לשוק הנדל"ן? חשיבה יצירתית ודרכים להקל בנטל המס // דעה
על רקע המצב הכלכלי הקשה בעקבות המלחמה ולאור הבעיות והקיפאון העמוק בשוק הנדל"ן והבניה בישראל, דווקא עכשיו כדאי לחשוב באופן יצירתי וצופה פני עתיד, ולעודד את הענף והעוסקים בו להגביר פעילות על ידי הגדלת הרווחיות. את זה ניתן לעשות בדרכים שונות כגון הקלת רגולציה והאצת תהליכי תכנון ובניה, אך גם דרך הקלת נטל המס על העוסקים בתחום הבניה והרוכשים הפוטנציאליים.
להלן כמה רעיונות ראשוניים שונים שכדאי לבחון במסגרת מחשבה יצירתית:
הפחתת מס רכישה למשקיעים
מס הרכישה, כמו מיסים אחרים שאינם ישירים, הוא פונקציה של רכישה וצריכה. עצם הטלתו על ההכנסה הפנויה עליה כבר שולם מס בעת הפקתה, יוצר אי נוחות מסוימת. ולא בכדי ישנן לא מעט מדינות שאינן מטילות מס בעת רכישת נכס אלא רק על רווח המופק בעת המימוש שלו.
במציאות בה מחירי הדיור לרכישה עולים נוצר ביקוש מוגבר לדירות להשכרה. כל עוד המדינה משאירה את שוק הדירות להשכרה בעיקר למשקיעים פרטיים, יש מקום לחשב מסלול מחדש ודווקא לעודד אנשים בעלי הון לרכוש דירות ולהעמידן להשכרה וליצור תחרות בשוק. אפשר גם לחשוב על מס רכישה שונה לדירת השקעה יחידה שרוכש אדם, לעומת מי שהונו רב ורוכש מספר דירות ובכך לעודד משקיעים "קטנים".
באמצעות מס רכישה דיפרנציאלי שמבחין איזה נכס נרכש והיכן, המדינה יכולה לכוון את המשקיעים לאזורים ספציפיים ולגודל מסוים. על הקלה מסוג זה, אפשר לפצות בשינוי מנגנון המיסוי על הכנסות מהשכרת דירות והשוואתו המתבקשת של מיסוי זה למיסים החלים על סוגים אחרים של השקעות הון.
הקלות דרך הפחתת מע"מ
המע"מ החל ברכישת דירה חדשה מהווה סכום משמעותי ויוצר עיוות קשה ואף אפליה בקרב רוכשי דירות מגורים. כשאדם פרטי רוכש נכס חדש מקבלן, 17% מע"מ מסכום הרכישה הולך ישירות לקופת המדינה. לעומת זאת, ברכישת אותה דירה מיד שניה (גם לאחר זמן קצר מסיום הבניה) לא חל מע"מ וכל התמורה נשארת בידו של המוכר. די בעובדה זו כדי לחשוב על שינוי גישה שתפטור ממע"מ, לכל הפחות רוכשי דירה ראשונה ובכך להפחית עבור הרוכשים את מחיר הדירה במאות אלפי ₪.
עידוד בניה להשכרה
ניכר שהמדינה רוצה שיהיו פתרונות דיור להשכרה כדי להוריד את הלחץ משוק הנדל"ן היקר, אך במקביל הייתה מעדיפה שלא להוציא כספים מקופת המדינה לטובת העניין. אולם, למדינה שייכים מעל ל-90% מהקרקעות הפנויים במדינה ומכאן שליטתה במחירי הקרקעות.
ככלל, יש בישראל אפשרות לגייס סכומים גדולים משוק ההון (קרנות RIT, קרנות הון-סיכון, קופות גמל, בתי השקעות, בנקים ועוד) אך חייבים להציג למשקיעים הפוטנציאליים תוכנית השקעה אטרקטיבית יחסית לאפיקי השקעה אחרים. מכיוון שהנושא הזה לא הוגדר כמטרה, רואים מעט מידי בניה להשכרה והעדפה בולטת של היזמים לבנות דירות למכירה בלבד.
ניתן לעודד את שוק ההשכרה באמצעות קביעת מסלולי פטור ממס או מס מופחת על ההכנסות מהשכרה של היזמים. בזה אפשר לשלב הקלות בעלויות אחזקת הבניינים והאפשרות למיסוי מופחת במכירה. ככל ששורת הרווח הצפוי תגדל, כך באותה מידה בשילוב תכנית ארוכת טווח יוזרם הון לטובת הבניה של בניינים מסוג זה.
כפועל יוצא אפשר גם לבחון מסלולי BOT (Build-Operate-Transfer בנה-הפעל-העבר) המשולבים בהטבות והקטנת עלויות, כגון מתן קרקעות במחירים מופחתים. כאן נדרשת עבודה כלכלית שתציג את ההיתכנות והכדאיות לאורך השנים כגון: היזם בונה אגב הקטנת עלויות, מפעיל את הבניין שנבנה לתקופה מוגדרת מראש, מפעיל את הבניין לאורך כל התקופה ובסיומה מחזיר את הנכס למדינה או לחילופין מקבל היתר למכור נכסים מהבניין לאחר תום תקופת ההתחייבות שלו. לכאן כדאי ונכון להכניס גם פיקוח על מחירי ותנאי השכירות. זה יכול לעבוד רק אם היזמים יראו שהתשואה בבניה להשכרה מובטחת ומשופרת משמעותית לעומת מסלולי השקעה אחרים.
אלברט איינשטיין אמר ש"אי שפיות משמעותה לעשות את אותו הדבר ולצפות לתוצאות שונות". לכן, העת הזו בה משתלב משבר כלכלי עם משבר בשוק הנדל"ן הינו זמן הכרחי לחשוב מחוץ לקופסא.
*כותב המאמר, עו"ד משה (מוש) גבע, הינו מומחה משפט ומיסוי ב- AUREN ישראל
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
