לא רק שעד היום לא יצא לפועל אפילו פרויקט התחדשות עירונית אחד בעיר טבריה בשל חוסר כדאיות כלכלית, אלא שגם כאשר יזם כבר ביקש לקדם תמ"א 38 בעיר, הוועדה המקומית דרשה ממנו חניון תת קרקעי
מאת: עו"ד דן הלפרט
פרוייקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך, מרובה קשיים ומהמורות. אחת המהמורות הללו עלולה להיות הועדה המקומית אליה מגיע הפרוייקט לאחר תהליך ארוך של גיבוש בעלי הדירות, בחירת יזם מיטבי עבורם, ניהול מו"מ מסחרי ומשפטי, החתמת בעלי הדירות (לפחות הרוב הדרוש) על הסכם, הפעלת אדריכלים ויועצים רבים לצורך הכנת התוכניות והגשתן.
לאחר מאמץ אדיר (ומשאבים רבים) נוחת הפרוייקט במשכנה של הועדה המקומית. הטיפול שתעניק הועדה לפרוייקט עשוי לקדם אותו היטב לשלב הבא ולצקת בו חיים וביטחון, אך לעיתים עלול הוא דווקא לפגום בו ואף למוטט אותו (אם בשל התארכות הליכי הרישוי או בשל התניית ההיתר בתנאים בלתי ישימים).
תמ"א 38 בטבריה? קודם תבנו חניון תת קרקעי
מקרה מעניין נדון לאחרונה במסגרת בקשה להיתר שהוגשה בגין פרוייקט תמ"א 38/2 בו התבקשה הריסת בנין בן 2 קומות בעיר טבריה ובניית בניין חדש בן 7 קומות במקומו. הועדה המקומית נאותה ליתן את ההיתר המיוחל, אולם התנתה זאת בבניית חניון תת קרקעי ל- 20 מכוניות. המטרה התכנונית שעמדה ביסוד דרישת הועדה המקומית היתה הגדלת השטח הפתוח הפנוי במגרש לצורכי חלחול ולרווחת הדיירים.
החברה היזמית שביקשה את ההיתר לא השלימה עם החלטת הועדה המקומית ועתרה כנגד ההחלטה לועדת הערר המחוזית.
התנאי של הועדה המקומית מטיל נטל מכביד
ועדת הערר שקלה האם יש בסמכותה של הועדה המקומית להתנות את מתן ההיתר בבניין חניון תת קרקעי ובסופו של דבר קבעה, כי דרישת הועדה המקומית אינה מעוגנת בתכנית מאושרת או בתוכנית מופקדת וגם לא בהנחיות מרחביות, ואף לא נדרשה בדף המידע שהומצא לחברה היזמית.
כל שנכתב בהקשר של חניות בדף המידע שהומצא לחברה היזמית, הוא "חניה על פי התקנות". התקנות, כך נקבע, מחייבות מתן מענה לחניות הנדרשות בתחום המגרש, ואולם אין הן מחייבות כי החניון יהיה תת קרקעי, ואף הן אינן מתירות לועדה המקומית לקבוע זאת.
עוד קבעה ועדת הערר, כי התנאי שקבעה הועדה המקומית מטיל נטל מכביד מבחינה כלכלית על החברה היזמית ולכך יש שתי השלכות:
האחת – התנאי משנה את מאזן הרווח של הפרויקט ועלול להפכו לבלתי כדאי מבחינה כלכלית. לכך יש השפעה על ההתפתחות העירונית, לרבות מימוש פרויקטים מכוח תמ"א/38 שגם כך היקפם מוגבל בישובי וערי הפריפריה בצפון הארץ.
השניה – תנאי כאמור, המוצג על ידי הועדה המקומית בשלב ההחלטה בבקשה להיתר, משנה את נתוני היסוד שעל בסיסם נרכשו המקרקעין ותוכננה הבניה. בכך יש פגיעה ממשית בוודאות שדיני התכנון מבקשים לייצר, דבר הבולט במיוחד בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה אשר מחד הגדיל את המסגרות אשר בכוחן לייצר נורמות תכנוניות, בין כלליות ובין פרטניות, באמצעות חובת קבלת מידע תכנוני, קביעת הנחיות מרחביות, והנחיות פרטניות, ומאידך הגביל את האפשרות להוסיף תנאים מעבר לכך בשלב ההיתר.
בעניינו, כך נקבע, התנאי שהעלתה הועדה המקומית לא נכלל במידע התכנוני שנמסר לחברה היזמית ולא נומק בקושי תכנוני כלשהו.
סוף דבר – הערר התקבל
נקבע, כי הבקשה להיתר מציעה את מספר החניות הנדרש עפ"י תקן אף ללא חניון תת קרקעי ומטרת הועדה המקומית להגדלת השטח הפנוי (לצורך חלחול ולרווחת הדיירים) ניתנת להשגה אף ללא חניון תת קרקעי (החברה היזמית הציעה חלופות לשינוי מיקום החניות המוצעות בקומת הקרקע באופן שיאפשר הגדלת השטח הפתוח הפנוי).
בשל כל אלה, מצאה הועדה לקבל את הערר ולבטל את התנאי שקבעה הועדה המקומית וזאת כנגד הצגת החלופות לפתרון סוגיית החניה (ללא צורך בחפירת מרתף חניה), אשר ימקסמו את השטח הפתוח הרצוף האפקטיבי לשימוש דיירי הבניין, תוך הותרת רצועת גינון בחזית המגרש והתחשבות ככל הניתן בבניה קיימת בגבול המגרש.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
