יזמית תמ"א 38 עתרה לבית המשפט, לאחר שמספר יחידות הדיור בתכנית שהגישה קוצצו. בית המשפט גיבה את החלטות הוועדה המקומית
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה עתירה שהגישה יזמית תמ"א 38, לאחר שהוועדה המקומית בחיפה העניקה זכויות בנייה בהיקף פחות מהנדרש. השופטת בטינה טאובר קבעה בהחלטתה כי: "קביעת מספר יחידות הדיור מצויה במסגרת סמכות מוסדות התכנון".
העותרת, יזמית תמ"א 38, הגישה לוועדה המקומית לפני כחמש שנים בקשה להיתר להקמת בניין מגורים חדש בן 15 יח"ד, ו-8 קומות ועליית גג , תוך הריסת בניין קיים בן 5 יח"ד ו-3 קומות, בהתאם להוראות תמ"א 38/3 א' (אחד ממסלולי הריסה ובנייה מחדש). הבקשה עברה מספר גלגולים. ועדת המשנה של הוועדה המקומית אישרה בתחילה את הבקשה, אך בעקבות הסתייגות של מספר חברי ועדה, הנושא הועבר למליאת הוועדה, ובסופו של דבר העותרת הגישה בקשה מתוקנת ל-15 יח"ד עבורן תוכננו 21 חניות וחניית נכה. מספר הקומות שביקשה היזמית נע בין 7-8 קומות.
ועדת המשנה החליטה לאשר את הבקשה להיתר באופן חלקי בהתאם להמלצות הצוות המקצועי. בכלל זה החליטה ועדת המשנה לאשר 13 יחידות דיור, באופן שהצפיפות לא תעבור 15 יח"ד לדונם, כפי שמקובל בשכונת כרמליה. עוד נקבע כי הקומה העליונה כלפי הרחוב תבוטל, וכי גובה המבנה לא יעלה על 6.5 קומות.
על רקע זה הגישה היזמית ערר לוועדת הערר המחוזית, וטענה כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לשנות את מספר הקומות, וזאת מכיוון שגובה המבנה מעל מפלס הרחוב קרוב לגובה המאושר בסביבה. עוד נטען כי הוועדה המקומית חרגה ממסגרת הזכויות בהתאם למסמך המדיניות 2016, שכן על פי המסמך מספר יחידות הדיור המותר הוא 17 יח"ד, כאשר היזמית ביקשה אך 15 יח"ד. נטען כי צמצום יחידות הדיור ביחס למסמך מדיניות 2016, מהווה פגיעה לא מידתית וחריגה מסמכות הוועדה המקומית.
ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי על פי מסמך המדיניות משנת 2016, אין לאשר הקלות מעבר לזכויות הכלולות בתמ"א 38, אלא במקרים חריגים. עוד נקבע כי בהתאם למסמך המדיניות מ-2016, ניתן לתכנן במגרש 6.5 קומות מגורים מעל פני קרקע טבעית, כפי שאישרה הוועדה המקומית. ועדת הערר קבעה כי אין מקום לחרוג ממסמך המדיניות, וכי הקלה נוספת מעבר להקלות שמתווספות בתמ"א 38, דורשת הצדקה תכנונית, שלא קיימת במקרה זה.
באשר למספר יחידות הדיור, ועדת הערר קבעה כי בגלגול הקודם של הבקשה, אישרה הוועדה המקומית 12 יח"ד, וכעת החליטה להגדיל את המספר ל-13 יח"ד, אשר מובילות לצפיפות של 15 יח"ד לדונם כמקובל בשכונת כרמליה. ועדת הערר הדגישה עוד כי מסמך מדיניות 2016 קבע את מספר יחידות הדיור המקסימלי שניתן להתיר במגרש, וכי תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור ואיננה מעניקה זכויות מוקנות ליזם. היקף הענקת התמריצים מכוח תמ"א 38, נקבע, נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית.
בעקבות זאת, הגישה היזמית עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבה ביקשה לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע כי מספר היחידות שמותר לבנות בהתאם למסמך המדיניות משנת 2016, יעמוד על 15 יחידות דיור, וכן תותר הקמת קומה נוספת אשר תשמש אך ורק לצורך החניה, מתחת למפלס הרחוב. לעניין מספר הקומות טענה העותרת כי שגתה ועדת הערר עת קיבלה את עמדתה של הוועדה המקומית, והותירה על כנה את החלטתה לאשר בניית 6.5 קומות בכל חתך וחתך, מבלי להותיר קומה נוספת לחניה הממוקמת מתחת למפלס הרחוב, בשל היותה מעל הקרקע הטבעית.
החברה היזמית טענה כי המבנה הטופוגרפי של המגרש, עם שיפוע חד של 40 אחוז וקווי בניין צרים לכל אורכו, מצריך לחרוג מהתכנון המקובל, בכדי להביא לתכנון נכון של המבנה.
בכל הנוגע לעניין מספר יחידות הדיור, טענה העותרת כי החלטת ועדת הערר בעניין זה חורגת ממסמך המדיניות משנת 2016, בנוגע למתן היתרים בהתאם להוראות תמ"א 38, לפיו רשאית הוועדה המקומית לאשר ניצול מלוא הזכויות מכוח הוראות תמ"א 38 ובכך לאפשר לעותרת לבנות עד 17 יחידות דיור, כאשר כל שהתבקש היה אישור לבנות 15 יח"ד.
ועדת הערר השיבה כי החלטתה ניתנה כדין ובהתאם להלכה הפסוקה, ומדובר בהחלטה מקצועית, תכנונית, אשר אינה חורגת ממתחם הסבירות. עוד השיה ועדת הערר כי החלטתה שלא לאשר מספר קומות כמבוקש על ידי העותרת וכן 15 יחידות במגרש, היא החלטה צודקת וסבירה. "אין לעותרת זכות מוקנית לקבלת מלוא תמריצי תמ"א 38, ולוועדה המקומית קיים שיקול דעת האם ליתן היתר בניה למבוקש ואם לאו, זאת תוך ביצוע איזון ראוי בין האינטרס שבחיזוק עמידות המבנה בפני רעידות אדמה מחד, והשפעה הבניית המוצעת על הסביבה מאידך", השיבה ועדת הערר.
עוד השיבה ועדת הערר כי הוועדה המקומית הפעילה שיקול דעת ראוי ביחס לבקשה הקונקרטית שהונחה בפניה, ועל כן אף אם חרגה מהעקרונות הכלליים שבמסמך המדיניות, נוכח נסיבותיו של מקרה זה, לא נפל בכך כל פסול. באשר לטענות בעניין גובה המבנה, טענה ועדת הערר כי אין לעותרת זכות מוקנית לקבלת מלוא הזכויות מכוח תמ"א 38.
השופטת טאובר, כאמור, דחתה את העתירה. "החלטות מוסדות התכנון התבססו על שיקולים תכנוניים מקצועיים, ולא מצאתי כי נפלו פגמים במסגרת החלטת ועדת הערר הדוחה את הערר שהוגש על ידי העותרת, ועל כן אין מקום להתערבות בית המשפט לעניינים מנהליים", נכתב בפסק הדין.
השופטת הוסיפה עוד כי היא לא מצאה מקום להתערב בקביעות ועדת הערר לעניין יחידות הדיור שאושרו. "עסקינן בעניין המצוי בליבו של שיקול הדעת התכנוני והלכה ידועה כי בית המשפט אינו מתכנן על ואינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של מוסדות התכנון הפועלים על פי חוק, בשיקול דעתו. מעיון בהחלטת ועדת הערר נראה כי השיקולים אשר הנחו את הוועדה הנם שיקולים תכנוניים טהורים ואין כל מקום לקבל את טענת העותרת לפיה ועדת הערר חרגה מסמכותה בעניין זה".
בכל הנוגע לטענה נגד מספר יחידות הדיור שאושרו, נכתב בפסק הדין: "קביעת מספר יחידות הדיור מצויה במסגרת סמכות מוסדות התכנון, אשר נדרשים לבחון את הבקשה להיתר בהתאם להוראות החוק והתכניות החלות, וכן תוך שקילת המצב התכנוני והשינויים התכנוניים החלים באזור".
השופטת ציטטה בדבריה מהחלטת ועדת הערר שלפיה תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף מכוחה וכי התמריצים מכוח תמ"א 38 אינם מהווים זכות מוקנית והם נתונים לשיקול דעת הוועדה המקומית, על סמך שיקולים תכנוניים המפורטים במסגרתה. "קביעת מספר יחידות הדיור שיותרו בפרויקט לפי תמ"א 38 הינה פררוגטיבה (סמכות) של הוועדה המקומית אשר מכירה את האזור שעליו היא אחראית באופן הטוב ביותר, יודעת לווסת את התפתחותה של העיר ולקחת בחשבון גם את כושר הנשיאה של התשתיות במקום", נכתב בפסק הדין, תוך ציטוט החלטת ועדת הערר.
השופטת, כאמור, דחתה את העתירה, והטילה על העותרת הוצאות משפט בסך 10,000 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
